"Основываясь на самых последних доступных данных, Комиссия считает, что средняя переоценка наиболее значительна в Португалии", - говорится в новом докладе.

Согласно расчетам Европейской комиссии, "цены в Португалии завышены примерно на 35%, что делает ее единственной страной, где к 2024 году переоцененность, по оценкам, значительно возрастет", в отличие от тенденции к снижению, наблюдаемой в большинстве европейских стран, пишут Гийом Кузен, Кристин Фрейн, Виктор Мартинс Диаш и Боуржек Вашичек, авторы исследования "Жилье в Европейском союзе: Развитие рынка, основные движущие силы и политика".

Анализ, проведенный исследователями для Европейской комиссии, подтверждает то, что многие португальские семьи уже ощущают в своей повседневной жизни: жилье стало резко менее доступным. В период с 2014 по 2024 год номинальный рост цен на жилье в Португалии превысил 200 %, что ставит ее в ряд стран с наиболее выраженным ростом, наряду с Венгрией, Литвой, Чешской Республикой, Эстонией, Болгарией и Польшей.

Еще более показательным является тот факт, что с поправкой на инфляцию в период с 2014 по 2024 год реальные цены на жилье выросли более чем на 50 %, что намного выше среднеевропейского показателя в 25 %.

Согласно докладу ECO, давление на цены на жилье в Португалии с самого начала оказывало предложение жилья, которое отставало от спроса. Авторы доклада подчеркивают, что "ограниченное предложение стало структурной особенностью рынков жилья во многих странах, что частично является результатом регулирования, охватывающего целый ряд факторов". Португалия наглядно иллюстрирует эту реальность: в документе подчеркивается, что "объемы нового строительства сокращаются и достигли исторического минимума".

Низкая производительность

По словам исследователей, такая ситуация является результатом многочисленных структурных ограничений. В качестве основных причин называются "ужесточение строительных норм и общее снижение производительности строительного сектора". В докладе уточняется, что "преобладание малых компаний в строительном секторе затрудняет преодоление проблемы производительности" в отрасли, которая демонстрирует наихудшие показатели производительности во всей европейской экономике.

В исследовании также подчеркивается, что Португалия сталкивается с особенно длительными сроками оформления разрешений, которые могут достигать 31 недели, что является одним из самых длительных сроков в Европейском союзе. Этот сложный бюрократический процесс, в котором участвуют многочисленные государственные и частные структуры, представляет собой значительный источник неэффективности, который резко ограничивает ответные меры со стороны предложения.

В то же время в докладе отмечается, что ограничения на зонирование и землепользование являются фундаментальными факторами, сдерживающими доступность земли для строительства жилья. Эти правила, хотя и служат важным экологическим целям, определяют возможные виды использования имеющихся земель и, в случае чрезмерных ограничений, серьезно ограничивают расширение предложения жилья.

Влияние туризма

Инвесторы также отмечают, что, хотя инвестиции в жилищное строительство вернулись к уровню 2008 года, это не привело к значительному увеличению объемов строительства нового жилья. Вместо этого ресурсы были направлены на ремонт, включая повышение энергоэффективности, в то время как сектор сталкивается с повсеместной нехваткой рабочей силы и несоответствием квалификации.

Исходя из этой реальности, Гийом Кузен, Кристин Фрейн, Виктор Мартинс Диаш и Боржек Вашичек подчеркивают, что "Португалия - это страна Европейского союза, где туризм оказал самое сильное влияние на цены на жилье". В анализе уточняется, что "распространение платформ совместного использования жилья нарушило традиционный рынок жилья, размыв границы между краткосрочной и долгосрочной арендой".

Такая динамика "способствовала сокращению предложения на рынке долгосрочной аренды, поскольку традиционные поставщики долгосрочного жилья перераспределяют свои объекты на рынок краткосрочной аренды для получения более высокой прибыли", - говорится в отчете.

Предложение и спрос

Приведенные данные также свидетельствуют о том, что эластичность предложения жилья в Португалии - одна из самых низких в Европе.

Это означает, что рынок практически не реагирует на изменения. На практике, когда цены на жилье растут, это не приводит к автоматическому строительству большого количества новых домов, чтобы сбалансировать рынок - предложение очень слабо реагирует на изменение цен.

Это приводит к тому, что цены продолжают расти, поскольку количество доступных домов не успевает за растущим спросом. Такая "динамика усугубляет дефицит и усиливает рост цен, особенно в регионах с ограниченным предложением", - отмечают исследователи.

Данные из отчета Европейской комиссии также свидетельствуют о том, что Португалия входит в число стран, где соотношение цен на жилье и доходов домохозяйств на 20% выше уровня десятилетней давности. Такое ухудшение доступности жилья ставит Португалию в один ряд с Нидерландами, Венгрией, Люксембургом, Ирландией, Чехией и Австрией как территории, где за последнее десятилетие купить жилье стало пропорционально сложнее.

Для семей, вынужденных прибегать к ипотечному кредитованию, ситуация становится еще более тяжелой, поскольку в отличие от таких стран, как Болгария, Румыния, Хорватия, Чехия и Венгрия, где рост доходов привел к увеличению финансовых возможностей семей, в Португалии (а также в Эстонии, Люксембурге, Франции, Словакии и на Кипре) возможности заимствования снизились.

Рынок аренды

Это давление заметно и на рынке аренды: Лиссабон выделяется среди европейских столиц самым высоким финансовым бременем для семей при аренде двухкомнатной квартиры в престижных районах. По данным исследователей, арендная плата за двухкомнатную недвижимость в этих районах составляет сумму, эквивалентную более 80 % дохода арендатора. Только в Будапеште (Венгрия) финансовая нагрузка на арендаторов выше.

Даже в Париже, одном из самых дорогих европейских городов для покупки и аренды жилья, несмотря на то, что арендная плата примерно на 20 % выше, чем в Лиссабоне, финансовые затраты французов на аренду двухкомнатной квартиры в престижном районе Парижа гораздо ниже, чем у португальцев в Лиссабоне, где арендная плата составляет около 60 % их дохода.

Для Португалии данные, представленные в исследовании, проведенном под эгидой Европейской комиссии, подтверждают реальность, не зависящую от политических циклов: страна переживает один из самых серьезных кризисов доступности жилья в Европе, требующий скоординированного и структурного ответа, выходящего далеко за рамки традиционных мер.