"Op basis van de meest recente beschikbare gegevens schat de Commissie dat de gemiddelde overwaardering het grootst is in Portugal", zo staat te lezen in een nieuw rapport.

Volgens berekeningen van de Europese Commissie"zijn de prijzen in Portugal naar schatting met ongeveer 35% overgewaardeerd, waardoor dit het enige land is waar de overwaardering tegen 2024 naar schatting aanzienlijk zal zijn toegenomen", in tegenstelling tot de dalende trend die in de meeste Europese landen wordt waargenomen, schrijven Guillaume Cousin, Christine Frayne, Vítor Martins Dias en Bořek Vašíček, auteurs van de studie "Housing in the European Union: Market Developments, Underlying Drivers, and Policies".

De analyse van de onderzoekers voor de Europese Commissie bevestigt wat veel Portugese gezinnen al ervaren in hun dagelijks leven: huisvesting is dramatisch minder betaalbaar geworden. Tussen 2014 en 2024 groeiden de nominale huizenprijzen in Portugal met meer dan 200%, waarmee Portugal een van de landen met de meest uitgesproken stijgingen is, naast Hongarije, Litouwen, Tsjechië, Estland, Bulgarije en Polen.

Nog veelzeggender is het feit dat, gecorrigeerd voor inflatie, de reële huizenprijzen tussen 2014 en 2024 met meer dan 50% stegen, een cijfer dat veel hoger ligt dan het Europese gemiddelde van 25%.

Volgens een rapport van ECO zijn de huizenprijzen in Portugal vanaf het begin onder druk komen te staan door een huizenaanbod dat achterbleef bij de vraag, waarbij de auteurs van het rapport benadrukken dat "een beperkt aanbod een structureel kenmerk is geworden van de huizenmarkten in veel landen, deels als gevolg van regelgeving met betrekking tot een reeks factoren". Portugal is een dramatisch voorbeeld van deze realiteit en het document benadrukt dat "de nieuwbouw is afgenomen en een historisch dieptepunt heeft bereikt".

Lage productiviteit

Deze situatie is het gevolg van meerdere structurele beperkingen, aldus de onderzoekers. "Strengere bouwvoorschriften en een algemene daling van de productiviteit in de bouwsector" worden als primaire redenen genoemd. Het rapport geeft aan dat "het overwicht van kleine bedrijven in de bouwsector het moeilijk maakt om de productiviteitsuitdaging te overwinnen", in een sector die de slechtste productiviteitsprestaties van de hele Europese economie laat zien.

Het onderzoek benadrukt ook dat Portugal te maken heeft met bijzonder lange doorlooptijden voor vergunningen, die kunnen oplopen tot 31 weken, een van de langste in de Europese Unie. Dit complexe bureaucratische proces, waarbij meerdere publieke en private actoren betrokken zijn, vormt een belangrijke bron van inefficiëntie die de respons aan de aanbodzijde drastisch beperkt.

Tegelijkertijd stelt het rapport vast dat bestemmingsplannen en beperkingen op het grondgebruik fundamentele beperkingen vormen op de beschikbaarheid van grond voor woningbouw. Deze regels dienen weliswaar belangrijke milieudoelstellingen, maar bepalen ook de gebruiksmogelijkheden van de beschikbare grond en beperken, wanneer ze te restrictief zijn, in ernstige mate de uitbreiding van het woningaanbod.

Impact toerisme

Investeerders vermelden ook dat, hoewel de investeringen in woningen zijn teruggekeerd naar het niveau van voor 2008, dit zich niet heeft vertaald in aanzienlijk meer nieuwe woningbouw. In plaats daarvan werden middelen ingezet voor renovaties, waaronder verbeteringen van de energie-efficiëntie, op een moment dat de sector te kampen heeft met wijdverspreide tekorten aan arbeidskrachten en vaardigheden.

Op basis van deze realiteit benadrukken Guillaume Cousin, Christine Frayne, Vítor Martins Dias en Bořek Vašíček dat "Portugal het land van de Europese Unie is waar het toerisme de sterkste invloed heeft gehad op de huizenprijzen". In de analyse wordt gespecificeerd dat "de uitbreiding van platformen voor woningdeling de traditionele woningmarkt heeft verstoord, waardoor de grenzen tussen korte- en langetermijnverhuur zijn vervaagd".

Deze dynamiek "heeft bijgedragen aan een inkrimping van het aanbod op de markt voor langetermijnverhuur, omdat traditionele langetermijnverhuurders hun eigendommen voor hogere winsten naar de kortetermijnmarkt verplaatsen", aldus het rapport.

Vraag en aanbod

Uit de gepresenteerde gegevens blijkt ook dat de elasticiteit van het woningaanbod in Portugal tot de laagste in Europa behoort.

Dit betekent dat de markt weinig reageert. In de praktijk leidt een stijging van de huizenprijzen niet automatisch tot de bouw van een groot aantal nieuwe woningen om de markt in evenwicht te brengen - het aanbod reageert heel weinig op prijsveranderingen.

Hierdoor blijven de prijzen stijgen omdat het aantal beschikbare woningen de groeiende vraag niet kan bijhouden. Deze "dynamiek verergert tekorten en versterkt prijsstijgingen, vooral in regio's met een beperkt aanbod", aldus de onderzoekers.

Uit de cijfers van het rapport van de Europese Commissie blijkt ook dat Portugal een van de landen is waar de verhouding tussen huizenprijzen en gezinsinkomen 20% hoger ligt dan tien jaar geleden. Deze verslechtering van de betaalbaarheid van huisvesting plaatst Portugal naast Nederland, Hongarije, Luxemburg, Ierland, Tsjechië en Oostenrijk als gebieden waar het kopen van een huis verhoudingsgewijs moeilijker is geworden in de afgelopen tien jaar.

Voor gezinnen die een beroep moeten doen op hypothecair krediet is de situatie nog moeilijker omdat, in tegenstelling tot wat gebeurde in landen als Bulgarije, Roemenië, Kroatië, Tsjechië en Hongarije, waar stijgende inkomens leidden tot een toename van de financieringscapaciteit van gezinnen, in Portugal (en ook in Estland, Luxemburg, Frankrijk, Slowakije en Cyprus) de leencapaciteit afnam.

Huurmarkt

Deze druk is ook zichtbaar op de huurmarkt, waarbij Lissabon opvalt als een van de Europese hoofdsteden met de hoogste financiële lasten voor gezinnen om een tweekamerappartement te huren in eersteklas wijken. Volgens onderzoekers vertegenwoordigen de huren voor tweekamerwoningen in deze gebieden een bedrag dat gelijk is aan meer dan 80% van het inkomen van de huurders. Alleen in Boedapest, Hongarije, is de financiële last voor huurders groter.

Zelfs in Parijs, een van de duurste Europese steden om een huis te kopen en te huren, ondanks het feit dat de huurprijzen ongeveer 20% hoger liggen dan in Lissabon, is de financiële uitgave die Fransen doen om een tweekamerappartement in een topwijk van Parijs te huren veel lager dan die van de Portugezen in Lissabon, waar de huur ongeveer 60% van hun inkomen bedraagt.

Voor Portugal bevestigen de gegevens van dit door de Europese Commissie gesanctioneerde onderzoek een realiteit die politieke cycli overstijgt: het land heeft te maken met een van de ernstigste crises op het gebied van betaalbaarheid van huisvesting in Europa, die een gecoördineerd en structureel antwoord vereist dat veel verder gaat dan de maatregelen die traditioneel worden geïmplementeerd.