"Basándose en los datos más recientes disponibles, la Comisión estima que la sobrevaloración media es más significativa en Portugal", se lee en un nuevo informe.

Según los cálculos de la Comisión Europea, "se estima que los precios están sobrevalorados en torno a un 35% en Portugal, lo que lo convierte en el único país en el que se calcula que la sobrevaloración habrá aumentado significativamente de aquí a 2024", en contraste con la tendencia a la relajación observada en la mayoría de los países europeos, escriben Guillaume Cousin, Christine Frayne, Vítor Martins Dias y Bořek Vašíček, autores del estudio "Housing in the European Union: Market Developments, Underlying Drivers, and Policies".

El análisis de los investigadores para la Comisión Europea confirma lo que muchas familias portuguesas ya experimentan en su vida cotidiana: la vivienda se ha vuelto drásticamente menos asequible. Entre 2014 y 2024, Portugal experimentó un crecimiento nominal del precio de la vivienda superior al 200%, lo que lo sitúa entre los países con aumentos más pronunciados, junto con Hungría, Lituania, la República Checa, Estonia, Bulgaria y Polonia.

Aún más revelador es el hecho de que, ajustando la inflación, entre 2014 y 2024, los precios reales de la vivienda crecieron más de un 50%, una cifra muy superior a la media europea del 25%.

Según un informe de ECO, ejercer presión sobre los precios de la vivienda en Portugal ha sido, desde el principio, una oferta de vivienda que ha ido a la zaga de la demanda, con los autores del informe haciendo hincapié en que "la oferta limitada se ha convertido en una característica estructural de los mercados de la vivienda en muchos países, como resultado en parte de las regulaciones que cubren una serie de factores." Portugal ejemplifica dramáticamente esta realidad, con el documento destacando que "la nueva construcción ha ido disminuyendo, alcanzando mínimos históricos."

Escasa productividad

Según los investigadores, esta situación es el resultado de múltiples limitaciones estructurales. "Una normativa de construcción más estricta y un descenso general de la productividad del sector de la construcción" se señalan como razones principales. El informe especifica que "el predominio de pequeñas empresas en el sector de la construcción dificulta la superación del reto de la productividad", en una industria que registra los peores resultados de productividad de toda la economía europea.

El estudio también destaca que Portugal se enfrenta a plazos de tramitación de permisos especialmente largos, que pueden llegar hasta las 31 semanas, uno de los más largos de la Unión Europea. Este complejo proceso burocrático, en el que intervienen múltiples agentes públicos y privados, representa una importante fuente de ineficiencia que limita drásticamente la respuesta de la oferta.

Al mismo tiempo, el informe señala que la zonificación y las restricciones al uso del suelo constituyen limitaciones fundamentales a la disponibilidad de suelo para la construcción de viviendas. Estas normativas, aunque sirven a importantes objetivos medioambientales, determinan los posibles usos del suelo disponible y, cuando son excesivamente restrictivas, limitan gravemente la expansión de la oferta de viviendas.

Impacto del turismo

Los inversores también mencionan que, aunque la inversión residencial ha vuelto a los niveles anteriores a 2008, esto no se ha traducido en un aumento sustancial de la construcción de nuevas viviendas. En su lugar, los recursos se han destinado a renovaciones, incluidas mejoras de la eficiencia energética, en un momento en que el sector se enfrenta a una escasez generalizada de mano de obra y a desajustes en las cualificaciones.

Partiendo de esta realidad, Guillaume Cousin, Christine Frayne, Vítor Martins Dias y Bořek Vašíček destacan que "Portugal es el país de la Unión Europea donde el turismo ha tenido un mayor impacto en el precio de la vivienda". El análisis especifica que "la expansión de las plataformas de home-sharing ha perturbado el mercado tradicional de la vivienda, difuminando las líneas entre alquileres a corto y largo plazo."

Esta dinámica "ha contribuido a una contracción de la oferta en el mercado de alquiler a largo plazo, ya que los proveedores tradicionales de viviendas de larga duración reasignan sus propiedades al mercado a corto plazo para obtener mayores beneficios", señala el informe.

Oferta y demanda

Los datos presentados también indican que la elasticidad de la oferta de vivienda en Portugal es de las más bajas de Europa.

Esto significa que hay poca capacidad de respuesta del mercado. En la práctica, cuando los precios de la vivienda suben, no se construye automáticamente un gran número de nuevas viviendas para equilibrar el mercado: la oferta reacciona muy poco a los cambios de precios.

Esto hace que los precios sigan subiendo porque el número de viviendas disponibles no puede seguir el ritmo de la creciente demanda. Esta "dinámica agrava la escasez y amplifica la subida de precios, sobre todo en regiones con una oferta limitada", detallan los investigadores.

Las cifras del informe de la Comisión Europea también indican que Portugal se encuentra entre los países en los que la relación entre el precio de la vivienda y la renta familiar supera en un 20% los niveles de hace una década. Este deterioro de la asequibilidad de la vivienda sitúa a Portugal junto a los Países Bajos, Hungría, Luxemburgo, Irlanda, la República Checa y Austria como territorios en los que comprar una casa se ha vuelto proporcionalmente más difícil en la última década.

Para las familias que necesitan recurrir al crédito hipotecario, la situación es aún más onerosa porque, a diferencia de lo que ocurrió en países como Bulgaria, Rumanía, Croacia, la República Checa y Hungría, donde el aumento de los ingresos provocó un incremento de la capacidad de financiación de las familias, en Portugal (así como en Estonia, Luxemburgo, Francia, Eslovaquia y Chipre), la capacidad de endeudamiento disminuyó.

Mercado del alquiler

Esta presión también es visible en el mercado de alquiler, destacando Lisboa entre las capitales europeas con mayor carga financiera por parte de las familias para alquilar un apartamento de dos dormitorios en zonas prime. Según los investigadores, los alquileres de viviendas de dos dormitorios en estas zonas representan una cantidad equivalente a más del 80% de los ingresos de los inquilinos. Sólo en Budapest (Hungría) es mayor la carga financiera que soportan los inquilinos.

Incluso en París, una de las ciudades europeas más caras para comprar y alquilar una vivienda, a pesar de que los alquileres son aproximadamente un 20% más altos que en Lisboa, el desembolso económico que hacen los franceses para alquilar un apartamento de dos dormitorios en una zona privilegiada de París es mucho menor que el de los portugueses en Lisboa, donde los alquileres ascienden a cerca del 60% de sus ingresos.

Para Portugal, los datos presentados por este estudio sancionado por la Comisión Europea confirman una realidad que trasciende los ciclos políticos: el país se enfrenta a una de las crisis de asequibilidad de la vivienda más graves de Europa, que requiere una respuesta coordinada y estructural que va mucho más allá de las medidas aplicadas tradicionalmente.