"בהתבסס על הנתונים העדכניים ביותר הקיימים, הנציבות מעריכה כי הערכת יתר ממוצעת היא המשמעותית ביותר בפורטוגל", נכתב בדו"ח חדש.

על פי חישובי הנציבות האירו פית, "המחירים מוערכים בכ -35% בפורטוגל, מה שהופך אותה למדינה היחידה שבה הערכת הערכת יתר עלתה משמעותית עד 2024", בניגוד למגמת ההקלה שנצפתה ברוב מדינות אירופה, כותבים גיום קוזן, כריסטין פריין, וטור מרטינס דיאס ובואק ואק, מחברי המחקר "שוק הדיור באיחוד האירופי: התפתחויות, מניעים בסיסיים ומדיניות."

ניתוח החוקרים עבור הנציבות האירופית מאשר את מה שמשפחות פורטוגזיות רבות כבר חוות בחיי היומיום שלהן: הדיור הפך באופן דרמטי פחות משתלם. בין 2014 ל-2024, פורטוגל ראתה צמיחה נומינלית במחיר הבתים העולה על 200%, מה שמציב אותה בין המדינות עם העליות הבולטות ביותר, לצד הונגריה, ליטא, צ'כיה, אסטוניה, בולגריה ופולין.

חושפת עוד יותר היא העובדה שבהתאמה לאינפלציה, בין 2014 ל -2024, מחירי הדיור הריאליים צמחו ביותר מ -50%, נתון גבוה בהרבה מהממוצע האירופי של 25%.

על פי דו"ח של ECO, הפעלת לחץ על מחירי הדיור בפורטוגל הייתה, מלכתחילה, היצע הדיור שפיגר בביקוש, כאשר מחברי הדו"ח מדגישים כי "היצע מוגבל הפך למאפיין מבני של שוקי הדיור במדינות רבות, הנובע בחלקו מתקנות המכסות מגוון גורמים." פורטוגל מדגימה באופן דרמטי את המציאות הזו, כאשר המסמך מדגיש כי "הבנייה החדשה יורדת והגיעה לשפל היסטורי".

פרודוקטיביות ירודה

מצב זה נובע ממגבלות מבניות מרובות, אומרים החוקרים. "תקנות בנייה מחמירות וירידה כללית בפריון מגזר הבנייה" מזוהים כסיבות עיקריות. הדו"ח מציין כי "הדומיננטיות של חברות קטנות בענף הבנייה מקשה על ההתגברות על אתגר הפרודוקטיביות", בענף שמתעד את ביצועי הפריון הגרועים ביותר בכלכלה האירופית

כולה.

המחקר גם מדגיש כי פורטוגל עומדת בפני זמני עיבוד היתרים ארוכים במיוחד, שיכולים להגיע עד 31 שבועות, מהארוכים באיחוד האירופי. תהליך ביורוקרטי מורכב זה, הכולל מספר שחקנים ציבוריים ופרטיים, מייצג מקור משמעותי לחוסר יעילות המגביל באופן דרסטי את התגובה בצד ההיצע.

יחד עם זאת, הדו"ח מזהה כי הגבלות ייעוד ושימוש בקרקע מהוות אילוצים מהותיים על זמינות הקרקע לבניית דיור. תקנות אלה, בעודם משרתות יעדים סביבתיים חשובים, קובעות את השימושים האפשריים בקרקע זמינה, וכאשר הן מגבילות יתר על המידה, מגבילות מאוד את הרחבת אספקת הדיור.

השפעה על התיירות

המשקיעים גם מציינים כי למרות שההשקעות במגורים חזרו לרמות שלפני 2008, הדבר לא תורגם לבניית דיור חדשה משמעותית יותר. במקום זאת, המשאבים הופנו לשיפוצים, כולל שיפורים ביעילות אנרגטית, בתקופה בה המגזר מתמודד עם מחסור נרחב בכוח אדם ואי התאמת מיומנויות.

בהתבסס על מציאות זו, גיום קוזן, כריסטין פריין, וטור מרטינס דיאס ובואק ואק ויאק מדגישים כי "פורטוגל היא מדינת האיחוד האירופי שבה לתיירות הייתה ההשפעה החזקה ביותר על מחירי הדיור." הניתוח מציין כי "הרחבת פלטפורמות שיתוף הבית שיבשה את שוק הדיור המסורתי, וטשטשה את הקווים בין שכירות לטווח קצר לטווח ארוך

".

דינמיקה זו "תרמה להתכווצות ההיצע בשוק השכירות לטווח הארוך, שכן ספקי דיור מסורתיים לטווח ארוך מקצים מחדש את נכסיהם לשוק לטווח הקצר לרווחים גבוהים יותר", נכתב בדו"ח.

היצע וביקוש

הנתונים שהוצגו מצביעים גם על כך שגמישות אספקת הדיור בפורטוגל היא מהנמוכות באירופה.

המשמעות היא שיש מעט היענות בשוק. בפועל, כאשר מחירי הדיור עולים, זה לא גורם באופן אוטומטי למספר גדול של בתים חדשים שנבנים כדי לאזן את השוק - ההיצע מגיב מעט מאוד לשינויי מחירים

.

זה גורם למחירים להמשיך לעלות מכיוון שמספר הבתים הזמינים אינו יכול לעמוד בקצב הביקוש הגובר. "דינמיקה זו מחמירה את המחסור ומגבירה את עליית המחירים, במיוחד באזורים עם היצע מוגבל", מפרטים החוקרים

.

הנתונים מדו"ח הנציבות האירופית מצביעים גם על כך שפורטוגל היא בין המדינות בהן היחס בין מחירי הדיור להכנסות משקי הבית הוא 20% מעל לרמות של לפני עשור. הידרדרות זו במחיר סביר לדיור מציבה את פורטוגל לצד הולנד, הונגריה, לוקסמבורג, אירלנד, צ'כיה ואוסטריה כשטחים שבהם רכישת בית נעשתה קשה יותר באופן יחסי בעשור האחרון

.

עבור משפחות שצריכות לפנות לאשראי משכנתא, המצב מכביד עוד יותר מכיוון שבניגוד למה שקרה במדינות כמו בולגריה, רומניה, קרואטיה, צ'כיה והונגריה, שם עליית ההכנסות הובילה לעלייה ביכולת המימון של המשפחות, בפורטוגל (כמו גם באסטוניה, לוקסמבורג, צרפת, סלובקיה וקפריסין), יכולת ההלוואה פחתה.

שוק ההשכרה

לחץ זה ניכר גם בשוק השכירות, כאשר ליסבון בולטת בין בירות אירופה עם הנטל הכספי הגבוה ביותר מצד המשפחות לשכור דירת שני חדרי שינה באזורים מובילים. לדברי החוקרים, שכר הדירה עבור נכסים עם שני חדרי שינה באזורים אלה מייצג סכום השווה ליותר מ -80% מהכנסות הדיירים. רק בבודפשט, הונגריה, הנטל הכספי על הדיירים גדול יותר.

אפילו בפריז, אחת הערים היקרות ביותר באירופה לקנות ולשכר בית, למרות שכר הדירה גבוה בכ -20% מאשר בליסבון, ההוצאה הכספית של הצרפתים משכירת דירת שני חדרי שינה באזור מעולה של פריז נמוכה בהרבה מזו של הפורטוגלים בליסבון, שם דמי השכירות מסתכמים בכ -60% מהכנסותיהם.

עבור פורטוגל, הנתונים שהוצגו על ידי מחקר זה שאושר על ידי הנציבות האירופית מאשרים מציאות שמתעלה על מחזורים פוליטיים: המדינה עומדת בפני אחד ממשברי סבירות הדיור החמורים ביותר באירופה, הדורשת תגובה מתואמת ומבנית החורגת הרבה מעבר לאמצעים המיושמים באופן מסורתי.