De acordo com o último Dossier Cidade de Lisboa, os compradores estrangeiros investiram 465 milhões de euros em casas na Área de Reabilitação Urbana da capital no primeiro semestre de 2025. O volume de negócios diminuiu ligeiramente, mas o investimento global manteve-se idêntico ao do ano passado. Este paradoxo: menos casas vendidas, o mesmo dinheiro investido, é um dos sinais mais claros de um mercado em que os compradores se estão a tornar mais selectivos, mais informados e mais concentrados.

Com os preços a subirem 15,9% em termos anuais no terceiro trimestre de 2025, o maior aumento desde 2018, o centro de Lisboa está a tornar-se não só mais exclusivo, mas também mais polarizado.

David Moura-George, Diretor Geral para Portugal da Athena Advisers, observa:
"Há cinco anos, os clientes internacionais estavam a explorar propriedades para venda em Lisboa, agora chegam com um mapa pré-definido. Conhecem as ruas que querem e o estilo de vida que esperam. A cidade já não é uma descoberta emergente; é uma escolha selecionada em que os compradores globais se comportam com a mesma precisão com que o fariam em Paris, Londres ou Nova Iorque."

Quem está a comprar? Um mercado silenciosamente reequilibrado
No primeiro semestre do ano, compradores de 52 nacionalidades estiveram activos na Área de Reabilitação Urbana de Lisboa. Uma ampla presença internacional que contrasta com uma distribuição de capital cada vez mais concentrada.

Embora a procura internacional se mantenha globalmente diversificada, o poder de compra real está a consolidar-se cada vez mais em torno de menos nacionalidades. Os compradores americanos constituem a maioria, representando 24% do investimento estrangeiro total, impulsionados pela migração do estilo de vida, pela flexibilidade do trabalho remoto e pela procura de bases europeias estáveis que ofereçam segurança e qualidade de vida. Os compradores brasileiros e franceses vêm logo a seguir, em segundo lugar, com os brasileiros a representarem 11% do investimento internacional, muitas vezes motivados por afinidade cultural, deslocalização da família e planeamento de segurança a longo prazo, enquanto os franceses representam 10%, normalmente atraídos por comparações de valor com os mercados nacionais e pelo apelo de um melhor equilíbrio entre a vida profissional e a vida pessoal.

David Moura-George comenta: "Quando falamos com clientes de diferentes países, as motivações variam drasticamente. Os americanos vêm geralmente à procura de uma base europeia mais calma, mais segura e mais habitável. Os brasileiros procuram frequentemente uma continuidade cultural e uma estabilidade a longo prazo. Os compradores franceses tendem a dar prioridade à qualidade de vida combinada com um bom valor financeiro. O que é fascinante é que Lisboa consegue satisfazer todas estas necessidades em simultâneo - e essa versatilidade é rara na Europa."

As Ruas que Toda a Gente Quer: Inside Lisbon's Global Property Sweet Spots
A procura estrangeira em Lisboa tornou-se notavelmente concentrada, gravitando em torno de uma constelação apertada de bairros centrais conhecidos pela sua beleza arquitetónica, vibração cultural e projectos de renovação de primeira qualidade. Estes bairros não são meramente apetecíveis, eles personificam a imagem internacional de Lisboa que mais ressoa no estrangeiro.

A Estrela continua a ser um dos endereços mais cobiçados da cidade, oferecendo uma mistura de elegância, tranquilidade e autenticidade. Os imóveis à venda na Estrela apelam aos compradores que procuram uma vida residencial requintada sem sacrificar o charme ou o carácter.

Arroios, outrora eclético e esquecido, tem vindo a ganhar atratividade graças à sua criatividade, diversidade e atmosfera promissora. Os compradores internacionais, especialmente os mais jovens, vêem-no como a versão lisboeta de um bairro urbano revitalizado - o tipo de local onde cafés, ateliers e pequenos negócios moldam o ritmo da comunidade.

Santo António mantém a sua posição no topo do mercado, com os imóveis à venda na Avenida da Liberdade e na área circundante a representarem o segmento mais elevado do mercado local. Com a sua combinação de grandes avenidas, boutiques de estilistas e edifícios meticulosamente restaurados, é o habitat natural para compradores globais habituados a uma vida urbana de excelência.

Santa Maria Maior continua a ser uma atração inegável, apesar da volatilidade regulamentar em torno do turismo e dos alugueres de curta duração. As suas camadas históricas, a vista para o rio e o cenário cinematográfico têm um estatuto quase simbólico, particularmente entre os compradores que sonham em viver no coração do cartão postal de Lisboa.

Finalmente, a Misericórdia - onde se situam o Chiado, o Príncipe Real e o Bairro Alto - continua a encarnar a essência da Lisboa contemporânea. Combina cultura, gastronomia, vida nocturna e uma arquitetura maravilhosamente renovada com uma sofisticação sem esforço que poucos bairros europeus conseguem replicar.

De acordo com David Moura-George: "Os compradores estrangeiros não estão apenas a participar no mercado, estão a moldá-lo. Estão a definir o que é a melhor aparência de Lisboa. Estão a definir o que é a Lisboa prime e, cada vez mais, essa definição vai para além de uma única avenida. É agora uma coleção de micro-distritos, cada um com a sua personalidade distinta e seguidores internacionais. É um sinal de que a cidade está a amadurecer e a tornar-se um destino residencial verdadeiramente global".

Créditos: Imagem fornecida; Autor: Cliente;

Por que essas áreas? Uma leitura imobiliária da tendência
Altos níveis de investimento estrangeiro nunca são aleatórios e, no caso de Lisboa, reflectem um conjunto muito claro de dinâmicas estruturais. O núcleo histórico oferece algo que nenhuma outra parte da cidade pode oferecer: uma densa concentração de fachadas centenárias, edifícios renovados e paisagens urbanas arquitetonicamente protegidas. Estes bairros são fáceis de percorrer, culturalmente ricos e reconhecidos internacionalmente, qualidades que estão repetidamente no topo da lista de prioridades dos compradores globais que procuram um estilo de vida numa cidade europeia. São também as zonas mais frequentemente retratadas nos media internacionais de viagens e estilo de vida, o que reforça a sua apetência muito antes de um comprador pôr os pés em Lisboa.

Apesar da volatilidade ocasional associada a regulamentações turísticas ou mudanças políticas, estes bairros centrais têm historicamente demonstrado uma resiliência mais acentuada e rápida do que qualquer outra parte da capital. Esta resiliência ajuda a explicar o facto de os compradores internacionais representarem atualmente 75% do investimento residencial em Santa Maria Maior, 69% em Santo António e 64% na Misericórdia.

Este fenómeno não é apenas uma questão de escalada de preços. É uma questão de identidade, tipologia, estilo de vida e confiança a longo prazo num centro urbano com relevância global.

Como resume David Moura-George:
"Lisboa não está a sobreaquecer, está a reorganizar-se. Aquilo a que estamos a assistir é a uma cidade que está a redefinir os limites do seu núcleo premium. O centro tornou-se um produto de luxo, moldado por padrões globais, enquanto a área metropolitana mais alargada está a expandir o seu apelo a diferentes perfis de compradores. É um sinal de um mercado que se está a tornar mais sofisticado, não mais frágil".