De acordo com os dados oficiais, os preços da habitação a nível nacional aumentaram 17,6% em termos anuais em 2025, o que representa o maior aumento de que há registo. Ao mesmo tempo, o volume total de transacções imobiliárias cresceu mais de 20%, reflectindo uma atividade de mercado sustentada. Num contexto de condições apertadas entre a oferta e a procura, a pressão no sentido da subida dos preços continua a ser evidente.

No entanto, para além do crescimento dos preços, está em curso uma mudança estrutural mais profunda - o principal motor do mercado está a passar gradualmente das transacções para a utilização.

Os estudos indicam que a oferta de habitação em Portugal continua a ser limitada, enquanto a procura continua a aumentar, impulsionada tanto pelas famílias nacionais como pelos fluxos internacionais. Este desequilíbrio estrutural está a posicionar cada vez mais a procura de ocupação real como a base fundamental do mercado.

Expansão do mercado de arrendamento e aumento da procura estável

À medida que os preços dos imóveis ultrapassam o crescimento dos rendimentos, a importância do mercado de arrendamento continua a aumentar.

Impulsionado pela mobilidade urbana, pelo crescimento da população estudantil internacional e pelo aumento do trabalho remoto, o arrendamento está a tornar-se uma solução de habitação mais comum e prática. Esta tendência é particularmente evidente nas cidades com fortes ecossistemas educativos, onde a procura de arrendamento tende a ser estável e persistente.

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Tomemos Braga como exemplo. Esta cidade do norte de Portugal tem atraído uma população crescente de estudantes e jovens profissionais nos últimos anos. A expansão contínua da Universidade do Minho tem mantido a procura de habitação e alojamento para estudantes consistentemente elevada, enquanto a oferta de unidades de aluguer de qualidade permanece relativamente limitada.

Neste contexto, o foco do mercado está a mudar gradualmente. Em vez de movimentos de preços a curto prazo, a capacidade de um ativo gerar rendimentos de rendas estáveis e contínuas está a tornar-se um indicador de valor mais fiável.

Das transacções às operações

À medida que o sector do arrendamento se expande, a própria natureza do imobiliário está a evoluir.

Em Portugal e noutros mercados europeus, uma parte crescente das habitações é detida para arrendamento de longa duração, prolongando os períodos de detenção e aumentando a importância da gestão contínua. Esta mudança conduziu a um aumento da procura de serviços como a angariação de inquilinos, a manutenção do imóvel e a administração do arrendamento.

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Ao mesmo tempo, as operações de arrendamento geridas profissionalmente estão a tornar-se mais prevalecentes. Algumas propriedades são agora geridas sob estruturas de gestão centralizadas, em que os processos padronizados ajudam a melhorar as taxas de ocupação e a reduzir os riscos de desocupação.

Neste modelo, o imobiliário já não é visto apenas como um ativo transacional, mas cada vez mais como um ativo operacional. As abordagens baseadas numa procura estável por parte dos inquilinos e numa gestão consistente estão a tornar-se uma caraterística comum do mercado.

Projectos construídos em função da procura

Tendo como pano de fundo a crescente procura de arrendamento, uma categoria de empreendimentos residenciais concebidos em torno de grupos de inquilinos está a ganhar atenção.

Em Braga, por exemplo, alguns empreendimentos estão estrategicamente localizados perto de pólos universitários, aproveitando o fluxo constante de estudantes da Universidade do Minho para garantir uma ocupação consistente. Estes projectos adoptam frequentemente um design mais residencial, com caraterísticas como cozinhas privadas, casas de banho completas e comodidades partilhadas, servindo não só os estudantes, mas também os jovens profissionais e os trabalhadores à distância.

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Este modelo está a tornar-se cada vez mais comum a nível local. Por exemplo, alguns projectos de alojamento para estudantes desenvolvidos pela Alameda de Lisboa estão posicionados em torno de áreas universitárias e incorporam um planeamento centralizado e uma gestão pós-conclusão para aumentar a eficiência do arrendamento. Estes empreendimentos integram normalmente estruturas operacionais em que equipas profissionais tratam do arrendamento, da manutenção e da gestão diária, sendo que alguns adoptam também estruturas de arrendamento gerido ou de arrendamento garantido para estabilizar ainda mais a ocupação.

Neste contexto, a gestão de propriedades está a emergir como uma componente essencial da conceção do projeto, permitindo que os activos centrados no arrendamento se adaptem melhor à procura sustentada do mercado.

À medida que a dinâmica entre a oferta e a procura continua a moldar o mercado, os tipos de activos construídos em torno de uma procura estável de arrendamento e de capacidades operacionais profissionais estão a tornar-se cada vez mais uma direção determinante no panorama imobiliário português.