"Trotz des regulatorischen Lärms bietet Lissabon weiterhin überzeugende Einkommensmöglichkeiten für Investoren, die verstehen, wo sich die Nachfrage konzentriert", sagt David Moura-George, Portugal Managing Director bei Athena Advisers. "Gut gelegene, professionell verwaltete Apartments beweisen, dass hohe Renditen immer noch erzielbar sind, wenn das Produkt und das Betriebsmodell aufeinander abgestimmt sind."

Diese Ecke des Marktes liegt irgendwo zwischen Boutique-Hospitality und konventionellem Buy-to-Let. Die Betreiber fassen erstklassige Wohnungen unter einer einzigen Betriebsplattform zusammen und betreiben sie nach Hotelstandards, was einen allgemeinen Wandel in der Art und Weise widerspiegelt, wie das Kapital an Wohnimmobilien in Portugals Großstädten herangeht. Anstatt sich auf einzelne Vermieter zu verlassen, liegt der Schwerpunkt auf Größe, Konsistenz und professioneller Ausführung.

Bei einigen Projekten wird dies durch eine spezielle Mietrenditestruktur formalisiert. Schlüsselfertige Wohnungen werden mit professionellem Vermietungsmanagement übergeben, was den Eigentümern die Möglichkeit gibt, am Vermietungsmarkt teilzunehmen, ohne direkt in den Betrieb eingebunden zu sein, und gleichzeitig eine Nettorendite von bis zu 6 % zu erzielen.


Tourismus als strukturelle Triebkraft
Portugals Tourismus hat sich seit der Pandemie stark erholt, und Lissabon hat eindeutig davon profitiert. Die Stadt erlebte nicht nur die Rückkehr der Nachfrage nach europäischen Städtereisen, sondern auch einen anhaltenden Anstieg nordamerikanischer Besucher, Gäste mit längerer Aufenthaltsdauer und international mobile Fachkräfte. Diese Dynamik hat sowohl die Belegung als auch die Preise am oberen Ende des Marktes gestützt.

"Die Zusammensetzung der Nachfrage hat sich geändert", erklärt David Moura-George. "Wir sehen weniger reine Wochenendtrips und mehr gemischte Aufenthalte: Menschen, die aus der Ferne arbeiten, vorübergehend umziehen oder Geschäft und Freizeit kombinieren. Diese Verschiebung begünstigt hochwertige Apartments gegenüber dem traditionellen Hotelbestand".

Für professionell verwaltete Plattformen liegt der Unterschied im Profil des Gastes. Die Nachfrage ist in der Regel weniger preissensibel und stärker serviceorientiert, mit einer klaren Präferenz für Raum, Design und Flexibilität. Infolgedessen haben sich Premium-Wohnungen weiterhin gut entwickelt, auch wenn das Angebot in anderen Bereichen des Marktes gestiegen ist.

Befürworter des Modells argumentieren, dass diese Nachfrage eher strukturell als konjunkturell bedingt ist und durch die Abwanderung von Menschen mit einem bestimmten Lebensstil, die Arbeit an einem anderen Ort und den relativen Wert Lissabons im Vergleich zu anderen europäischen Hauptstädten gestützt wird. Während die Besucherzahlen unweigerlich schwanken, hat sich die Leistung am oberen Ende der Skala bisher als stabil erwiesen.


Indikatives Mietszenario
Ausgehend von einem Kaufpreis von 1.072.000 € und einer Finanzierung von 70 % des Beleihungswerts wird für die Immobilie ein monatliches Nettoeinkommen von etwa 2.720 € nach Betriebskosten und Schuldendienst prognostiziert.

In diesem Szenario würde sich der Hypothekenbetrag auf 750.400 € belaufen. Die geschätzten monatlichen Mieteinnahmen, die einer jährlichen Rendite von 6 % entsprechen, belaufen sich nach Abzug der Betriebskosten auf 5.360 €. Die monatlichen Hypothekentilgungen werden mit 2.640 € angenommen, was zu geschätzten monatlichen Nettomieteinnahmen von 2.720 € führt.

Die Berechnung geht von einer fünfjährigen Festhypothek mit einem Zinssatz von 2,90 % und einer Tilgungsdauer von 25 Jahren aus. Die Kosten für die Hypothekenversicherung sind nicht berücksichtigt, und die Kreditvergabe hängt von der Förderungswürdigkeit und der Genehmigung des Kreditgebers ab.

"Bei richtiger Strukturierung können die Zahlen sehr überzeugend sein", sagt David Moura-George. "Mit einer konservativen Verschuldung und einer wettbewerbsfähigen Festzinsfinanzierung können einkommensschaffende Anlagen in Lissabon immer noch gesunde monatliche Überschüsse liefern.

Drei Mietstrukturen, drei Ansätze
Investoren, die Lissabon in Erwägung ziehen, stoßen im Allgemeinen auf drei breit angelegte Mietstrategien.

Die traditionelle Langzeitvermietung bietet Vorhersehbarkeit und eine einfache Verwaltung, obwohl die Renditen in der Regel durch Vorschriften und Mieterschutzbestimmungen begrenzt sind. In erstklassigen Gegenden sind die Renditen eher gleichmäßig als spektakulär.

Unabhängige Kurzzeitvermietungen im Rahmen des Alojamento Local können höhere Bruttoeinnahmen erzielen, insbesondere in zentralen Lagen, erfordern jedoch ein praktisches Management und Vertrautheit mit den örtlichen Vorschriften. Die Beschränkungen für neue Lizenzen haben auch den Wert bestehender, gut positionierter Bestände erhöht.

Professionell verwaltete Vermietungsplattformen mit Markennamen nehmen einen Mittelweg ein. Die Eigentümer schließen in der Regel Management- oder Lease-back-Vereinbarungen ab und übertragen das Tagesgeschäft im Gegenzug für einen Anteil an den Einnahmen oder eine vordefinierte Renditestruktur. Der Reiz liegt im professionellen Marketing, der dynamischen Preisgestaltung und der betrieblichen Effizienz, die bei guter Ausführung die fragmentierten, inhabergeführten Einheiten übertreffen können.

"Jedes Vermietungsmodell hat seine Berechtigung, aber professionell verwaltete Plattformen bieten ein besonders ausgewogenes Risiko-Rendite-Profil", bemerkt David Moura-George. "Sie verbinden Ertragspotenzial mit betrieblicher Einfachheit, was für internationale Investoren zunehmend attraktiv ist.


Ausführung zählt mehr als Schlagzeilen
Wie bei jeder ertragsorientierten Strategie hängen die Ergebnisse weniger von Marktdurchschnittswerten als vielmehr von der Qualität der Anlagen, der Lage und der operativen Leistung ab. Erstklassige Einheiten, durchdachtes Design und erfahrene Betreiber heben sich in der Regel durchgängig leistungsstarke Immobilien vom Rest des Marktes ab.

"Lissabon ist zu einem selektiven Markt herangereift, was letztlich den Qualitätsanlagen zugute kommt", sagt David Moura-George. "Erstklassige Lagen, durchdachtes Design und erfahrene Betreiber werden mit beständiger Leistung belohnt".

Professionell verwaltete Plattformen beseitigen die Unsicherheit nicht, sondern versuchen, sie umzuverteilen: Die operative Komplexität wird zentral abgewickelt, so dass sich die Anleger auf die Kapitalallokation und die Struktur konzentrieren können, anstatt sich mit dem Tagesgeschäft zu beschäftigen. Für viele ist genau dieser Kompromiss der Reiz.

Eine fokussierte Möglichkeit
Jährliche Mieteinnahmen von bis zu 111.000 Euro in Lissabon zu erzielen, ist kein Angebot für den Massenmarkt, aber es ist innerhalb eines klar definierten Marktsegments durchaus möglich. Es erfordert Selektivität, realistische Annahmen und die Zusammenarbeit mit Betreibern, die sowohl das Gastgewerbe als auch Wohnimmobilien verstehen.

"Für Investoren, die bereit sind, selektiv vorzugehen, bleibt Lissabon ein sehr attraktiver Einkommensmarkt", schließt David Moura-George. "Die Chance liegt heute weniger in der Spekulation als vielmehr in der Zusammenarbeit mit den richtigen Plattformen, um dauerhafte, gut verwaltete Mieteinnahmen zu erzielen."

Für Investoren, die sich die vom Tourismus geprägte Vermietungswirtschaft in Lissabon zunutze machen wollen, ohne sich direkt in den Betrieb einmischen zu müssen, stellen professionell verwaltete Vermietungsplattformen einen ausgereiften und zunehmend etablierten Weg dar.

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