Das Jahr beginnt sicherlich mit einer gewissen Unsicherheit, aber die lokalen Akteure bleiben optimistisch und sind fest davon überzeugt, dass die Mieten steigen werden, was in Zeiten hoher Zinsen zu erwarten ist.

Was die Verkäufe anbelangt, so wird zwar das Transaktionsvolumen zurückgehen, aber das Gleiche gilt möglicherweise nicht für die Preise pro Quadratmeter, und - wie immer - wird es Segmente des Immobilienmarktes geben, die weiterhin Preissteigerungen erleben werden, wie z. B. der erstklassige Luxusmarkt. Dies zeigte sich im Jahr 2022, in dem sowohl JLL als auch Sotheby's ein Rekordjahr verzeichneten, und spiegelt sich in den jüngsten Statistiken des INE für das letzte Trimester 2022 wider, in denen trotz der Befürchtungen eines globalen Rückgangs ein durchschnittlicher Anstieg von 8 % verzeichnet wurde.

Obwohl der globale Druck besteht und nicht ignoriert werden kann, bleibt der portugiesische Immobilienmarkt aufgrund seiner privilegierten geografischen Lage und der Tatsache, dass das, was Portugal zu bieten hat, in guten wie in schlechten Zeiten sehr gefragt ist, bis auf Weiteres stabil. Sicherheit, Erschwinglichkeit, Lebensstil, Klima und Stabilität können nicht unterschätzt werden und sorgen dafür, dass Portugal weltweit im Rampenlicht steht.

Die Regierung ist sich der einzigartigen Positionierung des Landes und seines Rufs als erstklassiges Arbeits- und Urlaubsland sehr wohl bewusst. Es überrascht daher nicht, dass Regierungsinitiativen zur Förderung der Einwanderung wie das D7-Programm, das Digitale Nomadenprogramm und das Goldene Visum weiterhin internationale Besucher nach Portugal locken werden. Das Goldene Visum-Programm ist gut dokumentiert und wird in der Tat oft überbewertet, da es eine wesentliche Triebkraft für den Immobilienmarkt ist. Die Wahrheit ist jedoch, dass die Visa D7 und Digital Nomad einen weitaus größeren Einfluss haben. Dies wurde durch steuerliche Anreize und eine allgemein niedrige oder gar keine Erbschafts-, Vermögens- oder Schenkungssteuer deutlich, was in den letzten Jahren eine beträchtliche Anzahl von Babyboomern und anderen Unternehmern dazu ermutigt hat, Portugal ihr Zuhause zu nennen. Hinzu kommt, dass der nationale Wohnungsbestand im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 19 % gesunken ist - hauptsächlich aufgrund von Verzögerungen bei der Erteilung von Genehmigungen -, während die Nachfrage in die entgegengesetzte Richtung ging. All diese Faktoren tragen dazu bei, dass die Preise mit hoher Wahrscheinlichkeit weiter steigen werden, insbesondere im Bereich der erstklassigen Wohnungen.

Während Spitzenimmobilien wahrscheinlich im Wert steigen werden, ist bei Wohnungen der Mittelklasse natürlich eine gewisse Stagnation zu erwarten, da die Käufer in diesem Marktsegment überwiegend eine Finanzierung benötigen. Die Bauträger werden jedoch nur schwerlich die Preise senken können, da die Bau- und Finanzierungskosten erheblich gestiegen sind, so dass sie ihre Positionen wahrscheinlich halten werden.

Im letzten Jahr lagen die Mietpreise für einige Wohneinheiten bis zu 30 % über dem ursprünglichen Angebotspreis, da der Pool potenzieller Mieter das verfügbare Angebot an Mietobjekten überstieg. Dieses Phänomen wird sich voraussichtlich bis weit in das Jahr 2023 hinein fortsetzen, da etwa 93 % der Hypotheken im Land variabel verzinst sind. Dies wird wahrscheinlich viele Haushalte auf den Mietmarkt zwingen, da die Zinssätze weiter steigen werden.

2023 könnte auch das Jahr sein, in dem Gebiete wie Ericeira und Setúbal ihre Marktposition festigen , da sie beide die Nähe zu Lissabon bieten, aber erschwinglicher sind und das Leben in der Stadt mit dem Zugang zu Strand und Landverbinden, was heutzutage immer wichtiger wird. Im Wesentlichen bieten diese Gebiete das Gleichgewicht des täglichen Lebens, für das Portugal zunehmend bekannt ist.

Vor diesem Hintergrund erwarten wir, dass Verkäufer auch im Jahr 2023 die Oberhand behalten werden, während Vermieter ihr bisher bestes Jahr erleben könnten.

von Bernardo Campelo, Real Estate Investment Manager bei EQTY Capital