Het jaar begint zeker met een element van onzekerheid, maar de lokale spelers blijven optimistisch en zijn ervan overtuigd dat de huren zullen stijgen, wat te verwachten is in perioden van hoge rente.

Wat de verkoop betreft, zal het volume van de transacties weliswaar teruglopen, maar dat geldt wellicht niet voor de prijzen per vierkante meter, en zoals altijd zullen er segmenten van de vastgoedmarkt zijn die prijsstijgingen zullen blijven zien, zoals de luxemarkt. Dit was duidelijk in 2022, toen zowel JLL als Sotheby's recordjaren noteerden, en wordt weerspiegeld in de laatste statistieken van INE voor het laatste kwartaal van 2022 met een gemiddelde stijging van 8% ondanks de vrees voor een wereldwijde terugval.

Dus, hoewel de wereldwijde druk bestaat en niet kan worden genegeerd, houdt de Portugese vastgoedmarkt voorlopig stand dankzij een bevoorrechte geografische ligging en het feit dat wat Portugal te bieden heeft in goede en slechte tijden veel gevraagd is. Veiligheid, betaalbaarheid, levensstijl, klimaat en stabiliteit kunnen niet worden onderschat en houden Portugal wereldwijd in de schijnwerpers.


De regering is zich terdege bewust van de unieke positie van het land en de reputatie dat het een uitstekende jurisdictie is om te werken en te spelen. Het is dan ook niet verwonderlijk dat overheidsinitiatieven om immigratie aan te moedigen, zoals het D7, Digital Nomad en Golden Visa, een internationaal publiek naar Portugal zullen blijven trekken. Het Gouden Visum-programma is goed gedocumenteerd en wordt inderdaad vaak te veel toegeschreven als fundamentele motor van de vastgoedmarkt. De waarheid is echter dat D7 en Digital Nomad Visa een veel grotere impact hebben. Dit is duidelijk gebleken uit de fiscale stimuleringsmaatregelen en een algemene lage of geen successie-, vermogens- of schenkingsbelasting, wat een zeer aanzienlijk aantal babyboomers en andere ondernemers heeft aangemoedigd om Portugal de afgelopen jaren hun thuis te noemen. Voeg bij dit alles het feit dat de nationale woningvoorraad met 19% is gedaald - hoofdzakelijk als gevolg van vertragingen bij het verlenen van vergunningen - in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar, terwijl de vraag zich in de tegenovergestelde richting bewoog. Al deze factoren dragen ertoe bij dat het zeer waarschijnlijk is dat de prijzen zullen blijven stijgen, vooral in de eersteklaswoningsector.

Terwijl eersteklas vastgoed waarschijnlijk in waarde zal stijgen, wordt voor woningen in de middenklasse natuurlijk enige stagnatie verwacht, omdat kopers in dit marktsegment overwegend financiering nodig hebben. Ontwikkelaars zullen echter moeite hebben om de prijzen te verlagen omdat de bouw- en financieringskosten aanzienlijk zijn gestegen.


In het afgelopen jaar lag de huurprijs van sommige woningen tot 30% hoger dan de oorspronkelijke vraagprijs, omdat de vraag naar huurwoningen groter was dan het aanbod. Dit verschijnsel zal naar verwachting tot ver in 2023 aanhouden , aangezien ongeveer 93% van de hypotheken in het land een variabele rente hebben. Dit zal dus waarschijnlijk veel huishoudens naar de huurmarkt dwingen naarmate de tarieven blijven stijgen.

2023 kan ook het jaar zijn waarin gebieden als Ericeira en Setúbal hun marktpositie verstevigen , omdat ze beide de nabijheid van Lissabon bieden, maar met meer betaalbaarheid en ze het stadsleven combineren met toegang tot het strand en het platteland, wat tegenwoordig steeds belangrijker wordt. In wezen bieden deze gebieden dat evenwicht in het dagelijks leven waar Portugal steeds bekender om wordt.

Met het bovenstaande in gedachten verwachten wij dat verkopers in 2023 de overhand zullen blijven houden, terwijl verhuurders hun beste jaar tot nu toe kunnen beleven.

door Bernardo Campelo, Real Estate Investment Manager bij EQTY Capital