"Nonostante il rumore normativo, Lisbona continua a offrire interessanti opportunità di reddito per gli investitori che comprendono dove si concentra la domanda", afferma David Moura-George, Portugal Managing Director di Athena Advisers. "Appartamenti ben localizzati e gestiti in modo professionale stanno dimostrando che è ancora possibile ottenere forti rendimenti quando il prodotto e il modello operativo sono allineati".

Questo settore del mercato si colloca a metà strada tra l'ospitalità boutique e il buy-to-let convenzionale. Gli operatori aggregano appartamenti di prima qualità sotto un'unica piattaforma operativa e li gestiscono secondo gli standard alberghieri, riflettendo un cambiamento più ampio nel modo in cui i capitali si avvicinano al settore immobiliare residenziale nelle principali città portoghesi. Piuttosto che affidarsi a singoli proprietari, l'accento è posto su scala, coerenza e professionalità.

In alcuni sviluppi, ciò viene formalizzato attraverso una speciale struttura di rendimento locativo. Gli appartamenti chiavi in mano vengono consegnati con una gestione professionale degli affitti, che consente ai proprietari di partecipare al mercato degli affitti senza un coinvolgimento operativo diretto, puntando a rendimenti netti fino al 6%.


Il turismo come motore strutturale
La ripresa del turismo portoghese dopo la pandemia è stata robusta e Lisbona ne ha beneficiato in modo evidente. La città ha visto non solo il ritorno della domanda europea di city-break, ma anche un aumento sostenuto dei visitatori nordamericani, degli ospiti che soggiornano più a lungo e dei professionisti in movimento internazionale. Queste dinamiche hanno sostenuto sia l'occupazione che i prezzi nella fascia alta del mercato.

"La composizione della domanda è cambiata", spiega David Moura-George. "Stiamo assistendo a una diminuzione dei viaggi puramente discrezionali nel fine settimana e a un aumento dei soggiorni misti: persone che lavorano a distanza, che si trasferiscono temporaneamente o che combinano gli affari con il tempo libero. Questo spostamento favorisce gli appartamenti di alta qualità rispetto agli hotel tradizionali".

Per le piattaforme gestite professionalmente, la distinzione sta nel profilo dell'ospite. La domanda è in genere meno sensibile al prezzo e più orientata ai servizi, con una chiara preferenza per lo spazio, il design e la flessibilità. Di conseguenza, gli appartamenti premium hanno continuato a registrare performance anche se l'offerta è aumentata in altre zone del mercato.

I sostenitori del modello sostengono che questa domanda è strutturale piuttosto che ciclica, sostenuta dalla migrazione dello stile di vita, dal lavoro a distanza e dal valore relativo di Lisbona rispetto ad altre capitali europee. Sebbene il numero di visitatori sia inevitabilmente soggetto a fluttuazioni, la performance del segmento premium si è finora dimostrata resistente.


Scenario locativo indicativo
Sulla base di un prezzo di acquisto di 1.072.000 euro e ipotizzando un finanziamento al 70% del loan-to-value, si prevede che la proprietà generi un reddito netto mensile di circa 2.720 euro dopo i costi operativi e il servizio del debito.

In questo scenario, l'importo del mutuo sarebbe di 750.400 euro. Il reddito da locazione mensile stimato, equivalente a un rendimento annuo del 6% e al netto delle spese di gestione, è di 5.360 euro. I rimborsi mensili del mutuo sono ipotizzati a 2.640 euro, con una stima del reddito locativo mensile netto di 2.720 euro.

Il calcolo presuppone un mutuo quinquennale a tasso fisso al 2,90%, con un periodo di ammortamento di 25 anni. I costi dell'assicurazione ipotecaria sono esclusi e il prestito rimane soggetto all'ammissibilità e all'approvazione del finanziatore.

"Se strutturati correttamente, i numeri possono essere molto interessanti", afferma David Moura-George. "Con una leva finanziaria prudente e un finanziamento a tasso fisso competitivo, gli asset generatori di reddito a Lisbona possono ancora fornire sane eccedenze mensili".

Tre strutture di locazione, tre approcci
Gli investitori che prendono in considerazione Lisbona si trovano di fronte a tre grandi strategie di locazione.

La locazione tradizionale a lungo termine offre prevedibilità e semplicità di gestione, anche se i rendimenti sono in genere limitati dalla normativa e dalle regole di protezione degli inquilini. Nelle zone più importanti, i rendimenti tendono a essere costanti piuttosto che spettacolari.

Gli affitti indipendenti a breve termine nell'ambito del regime di Alojamento Local possono ottenere un reddito lordo più elevato, soprattutto nelle zone centrali, ma richiedono una gestione diretta e una certa familiarità con i requisiti di conformità locali. Le restrizioni sulle nuove licenze hanno anche aumentato il valore dello stock esistente e ben posizionato.

Le piattaforme di locazione di marca e gestite professionalmente occupano una posizione intermedia. I proprietari di solito stipulano accordi di gestione o di lease-back, delegando le operazioni quotidiane in cambio di una quota dei ricavi o di una struttura di rendimento predefinita. L'attrattiva risiede nel marketing professionale, nei prezzi dinamici e nell'efficienza operativa, che se ben eseguiti possono superare le unità frammentate e gestite dai proprietari.

"Ogni modello di locazione ha il suo posto, ma le piattaforme gestite professionalmente offrono un profilo rischio-rendimento particolarmente equilibrato", osserva David Moura-George. "Combinano il potenziale di reddito con la semplicità operativa, il che è sempre più interessante per gli investitori internazionali".


L'esecuzione conta più dei titoli
Come per qualsiasi strategia incentrata sul reddito, i risultati dipendono meno dalle medie di mercato e più dalla qualità degli asset, dall'ubicazione e dalle prestazioni operative. Le unità prime, il design accurato e gli operatori esperti tendono a separare gli immobili ad alta redditività dal resto del mercato.

"Lisbona è maturata in un mercato selettivo, che in ultima analisi avvantaggia gli asset di qualità", afferma David Moura-George. "Le posizioni privilegiate, la progettazione accurata e gli operatori esperti vengono premiati con prestazioni costanti".

Piuttosto che eliminare l'incertezza, le piattaforme gestite professionalmente cercano di ridistribuirla: la complessità operativa viene gestita centralmente, consentendo agli investitori di concentrarsi sull'allocazione del capitale e sulla struttura piuttosto che sul coinvolgimento quotidiano. Per molti, questo compromesso è proprio l'attrattiva.

Un'opportunità mirata
Generare fino a 111.000 euro di reddito locativo annuo a Lisbona non è una proposta da mercato di massa, ma è comunque realizzabile all'interno di un segmento di mercato chiaramente definito. Richiede selettività, ipotesi realistiche e allineamento con operatori che conoscono sia l'ospitalità che il settore immobiliare residenziale.

"Per gli investitori disposti a essere selettivi, Lisbona rimane un mercato a reddito molto interessante", conclude David Moura-George. "L'opportunità oggi non è tanto la speculazione quanto la collaborazione con le piattaforme giuste per generare redditi da locazione duraturi e ben gestiti".

Per gli investitori che desiderano attingere all'economia degli affitti trainata dal turismo di Lisbona senza il fastidio di un coinvolgimento operativo diretto, le piattaforme di affitto gestite professionalmente rappresentano un percorso in via di maturazione e sempre più consolidato.

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