Rzeczywistość jest jednak głębsza i przede wszystkim starsza. To, czego dziś doświadczamy, jest wynikiem modelu budowanego przez dziesięciolecia, w którym istniał wyraźny wybór, który ukształtował rynek, jaki znamy.

Portugalia zdecydowała się zachęcać do kupowania domów zamiast konsekwentnie inwestować w tworzenie mieszkań komunalnych i ustrukturyzowanego rynku najmu. W swoim czasie strategia ta miała swoje zalety. Umożliwiła wielu rodzinom dostęp do nieruchomości, pobudziła budownictwo i stworzyła większościową spółkę właścicielską. Przez lata to działało. Jednak, jak to często bywa, to co rozwiązuje problem w danym momencie, tworzy później kolejny.

Dziś wyraźnie widzimy ten efekt. Z niewielkim odsetkiem mieszkań publicznych, znacznie poniżej średniej europejskiej, kraj pozostał bez prawdziwego mechanizmu równoważącego na rynku. Przez pewien czas uważano, że problem mieszkaniowy został rozwiązany, zwłaszcza po programach takich jak PER, które reagowały na sytuacje kryzysowe. Przekonanie to okazało się jednak złudne. Gdy ceny zaczęły rosnąć, napędzane kombinacją czynników ekonomicznych, miejskich, a nawet globalnych, a dochody gospodarstw domowych pozostały w tyle, system zaczął wykazywać swoje słabości.

W rezultacie powstał scenariusz, który dziś dobrze znamy. Są domy, ale nie ma do nich dostępu. Jest budownictwo, ale nie ma równowagi. I jest coraz więcej ludzi, którzy nawet przy stabilnych dochodach nie mogą znaleźć rozwiązań zgodnych z ich rzeczywistością. Historie takie jak te, które uciekają się do programów przystępnych cenowo czynszów, pokazują pozytywny wpływ, jaki może mieć interwencja publiczna, ale także podkreślają, że wciąż jest ona na małą skalę.

Jednocześnie terytorium ulega transformacji. Obszary metropolitalne nadal koncentrują populację, inwestycje i presję cenową, podczas gdy inne regiony pozostają w tyle. Ta nierówność terytorialna jest nie tylko kwestią gospodarczą, ale także społeczną i strukturalną, i ma tendencję do pogarszania się, jeśli nie ma skoordynowanej reakcji.

Istnieje również czynnik, który rzadko jest odpowiednio doceniany w debacie publicznej: złożoność samego systemu. Budowa w Portugalii to długi, niepewny i kosztowny proces. Obejmuje on wiele podmiotów, wymagające przepisy i czas oczekiwania, który może przekroczyć kilka lat. Wszystko to sprawia, że projekty są droższe i, co nieuniknione, znajduje odzwierciedlenie w ostatecznej cenie domów. Nie chodzi tylko o brak podaży, ale także o trudności w skutecznym tworzeniu tej oferty.

W tym kontekście jasne jest, że sam rynek nie rozwiąże problemu. Nie dlatego, że nie działa, ale dlatego, że reaguje na istniejące zachęty. A zachęty te nadal faworyzują projekty o wyższej rentowności, zasadniczo kierowane do wyższych segmentów.

Być może właśnie w tym kierunku powinna ewoluować debata. Nie tylko o tym, ile domów się buduje, ale o tym, jakiego rodzaju rynek chcemy mieć. Rynek, na którym budownictwo mieszkaniowe jest tylko aktywem, czy też rynek, na którym pełni ono bardziej zrównoważoną funkcję społeczną. Nie oznacza to zastąpienia rynku prywatnego, ale raczej stworzenie warunków umożliwiających współistnienie różnych modeli.

Portugalia ma dziś możliwość skorygowania części tej ścieżki. Z większą świadomością problemu, większą presją społeczną i kontekstem, który wymaga rozwiązań, możliwe jest zbudowanie bardziej zrównoważonego modelu. Wymaga to jednak konsekwencji, wizji, a przede wszystkim ciągłości polityki.

W końcu mieszkalnictwo to nie tylko kwestia ekonomiczna. To jeden z fundamentów każdego stabilnego społeczeństwa. A sposób, w jaki zdecydujemy się działać teraz, zdefiniuje nie tylko rynek, ale także sposób, w jaki będziemy żyć w naszych miastach w nadchodzących latach.