Die vom Minister für Infrastruktur und Wohnungswesen, Miguel Pinto Luz, angekündigten neuen Maßnahmen bringen erhebliche Änderungen mit sich, die alles betreffen – von der Unterzeichnung neuer Verträge über Räumungsmechanismen bei Vertragsverletzungen bis hin zur Anpassung der Mieten aus der Zeit vor 1990.

Bei neuen Mietverträgen besteht die wichtigste Änderung in der vorzeitigen Aufhebung der Obergrenze von 2 %, die Mietsteigerungen beim Übergang zu neuen Mietverhältnissen begrenzte. Diese von der vorherigen sozialistischen Regierung eingeführte Regelung, die ursprünglich bis 2029 gelten sollte, wird drei Jahre früher abgeschafft, wodurch die Freiheit der Vertragsparteien wiederhergestellt wird, sich einvernehmlich auf marktübliche Mieten zu einigen.

Anfängliche finanzielle Sicherheiten

Zudem wurden die Vorschriften bezüglich der anfänglichen finanziellen Sicherheiten überarbeitet, um den Schutz der Vermieter zu stärken: Vermieter können nun bis zu drei Monatsmieten im Voraus verlangen (bisher zwei), und die gesetzliche Obergrenze für Mietkautionen – die zuvor auf den Gegenwert von zwei Monatsmieten festgelegt war – wurde aufgehoben.

Zwar bleiben die Begrenzungen der Vertragslaufzeiten (zwischen einem und 30 Jahren) bestehen, doch verfügen Vermieter nun über größere Flexibilität, automatische Vertragsverlängerungen abzulehnen, sofern sie dies im Voraus ankündigen.

Auch die Verfahren zur Vertragskündigung wegen Zahlungsausfalls wurden vereinfacht.

Räumungsverfahren

Die Frist für die Einleitung von Räumungsverfahren wegen Mietrückständen wurde von drei auf zwei Monate verkürzt. Der neue Rechtsrahmen sieht zudem eine Räumung bei wiederholten Zahlungsausfällen vor, die eintritt, wenn innerhalb eines Zeitraums von 12 Monaten mehr als dreimal (aufeinanderfolgend oder mit Unterbrechungen) oder innerhalb eines Zeitraums von 18 Monaten mehr als viermal ein Zahlungsverzug von acht Tagen oder mehr auftritt. Als soziale Absicherung für schutzbedürftige Haushalte, denen der Verlust ihrer Wohnung droht, wird die Regierung einen Wohnungsnotfonds einrichten.

Dieser Fonds wird vom Institut für Wohnungswesen und Stadtsanierung (IHRU) verwaltet und aus dem Staatshaushalt finanziert; wird dieser Mechanismus finanzielle Unterstützung für Wohnraum oder eine neue Unterkunft auf der Grundlage des Sozialhilfepunktezahls (IAS) – festgelegt auf 537,13 € – bis zu einer monatlichen Obergrenze von 2.300 € für einen ununterbrochenen Zeitraum von sechs Monaten bereitstellen. Die Reform regelt auch die Umstellung historischer Mietverträge (aus der Zeit vor 1990) auf das neue städtische Mietrecht (NRAU), wobei je nach Alter und Einkommen der Haushalte differenzierte Kriterien zur Anwendung kommen.

Für Mieter unter 65 Jahren mit einem Bruttojahreseinkommen unter 64.400 € wird die Miete für eine Übergangszeit von fünf Jahren garantiert; übersteigt das Einkommen jedoch diese Schwelle, kann die Miete sofort auf den Gegenwert von 1/15 des steuerpflichtigen Vermögenswerts (VPT) der Immobilie angepasst werden. Für Mieter über 65 Jahren ist ein endgültiger Übergang zum NRAU untersagt; übersteigt das Jahreseinkommen des Haushalts jedoch 64.400 €, kann der Vermieter die Miete auf denselben Anteil von 1/15 des VPT anpassen.

Das Gesetzespaket, das aus Verhandlungsrunden mit den politischen Kräften im Parlament hervorgegangen ist, wird nun der Versammlung der Republik zur Beratung und Abstimmung vorgelegt.

Gleichzeitig hat das Parlament im Rahmen derselben wohnungsbezogenen Maßnahmen die Schlussabstimmung über einen damit zusammenhängenden Gesetzentwurf zur Vereinfachung der Nutzung des bestehenden Gebäudebestands für den 17. Juli angesetzt; Diese Maßnahme würde es einem einzelnen Erben ermöglichen, ein Gerichtsverfahren zur Veräußerung von Immobilien aus ungeteilten Nachlässen einzuleiten – also von Immobilien, die aufgrund von Streitigkeiten oder mangelndem Konsens innerhalb der Familie seit über zwei Jahren unverteilt geblieben sind.