Annunciate dal ministro delle Infrastrutture e dell’Edilizia abitativa, Miguel Pinto Luz, le nuove misure introducono cambiamenti significativi che riguardano diversi aspetti, dalla stipula di nuovi contratti ai meccanismi di sfratto per inadempienza, fino all’adeguamento degli affitti precedenti al 1990.

Per quanto riguarda i nuovi contratti di locazione, la modifica principale consiste nell’abrogazione anticipata del limite del 2% che limitava gli aumenti degli affitti in occasione del passaggio a nuovi contratti di locazione. Questa norma, introdotta dal precedente governo socialista e originariamente destinata a rimanere in vigore fino al 2029, viene eliminata con tre anni di anticipo, ripristinando così la libertà delle parti di concordare di comune accordo i canoni di mercato.

Garanzie finanziarie iniziali

Inoltre, le norme relative alle garanzie finanziarie iniziali sono state riviste per rafforzare la tutela dei locatori: questi ultimi possono ora richiedere fino a tre mesi di affitto in anticipo (rispetto ai due precedenti), e il limite massimo legale per i depositi cauzionali — precedentemente fissato all’equivalente di due mesi di affitto — è stato abolito.

Sebbene i limiti di durata dei contratti (che vanno da uno a 30 anni) rimangano in vigore, i locatori dispongono ora di maggiore flessibilità per rifiutare i rinnovi automatici dei contratti, a condizione che ne diano preavviso.

Sono state inoltre semplificate le procedure di risoluzione del contratto per inadempienza finanziaria.

Procedure di sfratto

Il termine per l’avvio delle procedure di sfratto per morosità è stato ridotto da 3 a 2 mesi. Il nuovo quadro normativo prevede inoltre lo sfratto in caso di inadempienza ripetuta, che si verifica quando un ritardo nel pagamento di otto giorni o più si verifica più di tre volte (in modo consecutivo o intermittente) nell’arco di 12 mesi, o più di quattro volte nell’arco di 18 mesi. Come misura di tutela sociale per le famiglie vulnerabili che rischiano di perdere la propria abitazione, il governo istituirà un Fondo di emergenza per l’alloggio.

Gestito dall’Istituto per l’edilizia abitativa e la riqualificazione urbana (IHRU) e finanziato dal bilancio dello Stato, questo meccanismo fornirà sostegno finanziario per l’alloggio o il ricollocamento abitativo sulla base dell’Indice di Sostegno Sociale (IAS) — fissato a 537,13 € — fino a un massimale mensile di 2.300 € per un periodo continuativo di sei mesi. La riforma affronta inoltre la transizione dei contratti di locazione storici (risalenti a prima del 1990) al Nuovo Regime di Locazione Urbana (NRAU), applicando criteri differenziati in base all’età e al reddito delle famiglie.

Per gli inquilini di età inferiore ai 65 anni con un reddito annuo lordo inferiore a 64.400 €, l’affitto è garantito per un periodo transitorio di cinque anni; tuttavia, se il reddito supera tale soglia, l’affitto potrà essere adeguato immediatamente all’equivalente di 1/15 del Valore Patrimoniale Tassabile (VPT) dell’immobile. Per gli inquilini di età superiore ai 65 anni, è vietato il passaggio definitivo al NRAU; tuttavia, se il reddito annuo del nucleo familiare supera i 64.400 €, il locatore può adeguare l’affitto allo stesso rapporto di 1/15 del VPT.

Il pacchetto legislativo, frutto di una serie di negoziati con le forze politiche parlamentari, sarà ora sottoposto all’Assemblea della Repubblica per l’esame e la votazione.

Contemporaneamente, nell’ambito dello stesso quadro di misure relative all’edilizia abitativa, il Parlamento ha fissato per il 17 luglio la votazione finale su un disegno di legge correlato volto a semplificare l’utilizzo del patrimonio edilizio esistente; tale misura consentirebbe a un unico erede di avviare un procedimento legale per la vendita di beni immobili appartenenti a patrimoni indivisi — proprietà rimaste non ripartite per oltre due anni a causa di controversie o della mancanza di consenso familiare.