Annoncées par le ministre des Infrastructures et du Logement, Miguel Pinto Luz, ces nouvelles mesures introduisent des changements importants qui touchent tous les aspects du secteur, depuis la signature de nouveaux baux jusqu’aux mécanismes d’expulsion en cas de non-respect des obligations, en passant par l’ajustement des loyers antérieurs à 1990.

En ce qui concerne les nouveaux baux, le changement majeur réside dans la suppression anticipée du plafond de 2 % qui limitait les augmentations de loyer lors du passage à un nouveau bail. Cette règle, introduite par le précédent gouvernement socialiste et initialement prévue pour rester en vigueur jusqu’en 2029, est supprimée avec trois ans d’avance, rétablissant ainsi la liberté des parties de s’entendre mutuellement sur les loyers du marché.

Garanties financières initiales

Par ailleurs, les règles relatives aux garanties financières initiales ont été révisées afin de renforcer la protection des bailleurs : ceux-ci peuvent désormais exiger jusqu’à trois mois de loyer d’avance (contre deux auparavant), et le plafond légal des dépôts de garantie — auparavant fixé à l’équivalent de deux mois de loyer — a été supprimé.

Si les limites de durée des baux (allant de un à 30 ans) restent en vigueur, les bailleurs disposent désormais d’une plus grande flexibilité pour refuser les renouvellements automatiques de bail, à condition de donner un préavis.

Les procédures de résiliation de contrat pour défaut de paiement ont également été simplifiées.

Procédures d’expulsion

Le délai pour engager une procédure d’expulsion pour arriérés de loyer a été ramené de 3 à 2 mois. Le nouveau cadre prévoit également l’expulsion en cas de défaut de paiement répété, déclenché lorsqu’un retard de paiement de huit jours ou plus se produit plus de trois fois (de manière consécutive ou intermittente) au cours d’une période de 12 mois, ou plus de quatre fois au cours d’une période de 18 mois. Afin d’assurer une protection sociale aux ménages vulnérables menacés de perdre leur logement, le gouvernement mettra en place un Fonds d’urgence pour le logement.

Géré par l’Institut pour le logement et la réhabilitation urbaine (IHRU) et financé par le budget de l’État, ce mécanisme apportera une aide financière au logement ou au relogement sur la base de l’indice d’aide sociale (IAS) — fixé à 537,13 € —, dans la limite d’un plafond mensuel de 2 300 € pendant une période continue de six mois. La réforme traite également de la transition des baux historiques (antérieurs à 1990) vers le nouveau régime de location urbaine (NRAU), en appliquant des critères différenciés en fonction de l’âge et des revenus des ménages.

Pour les locataires âgés de moins de 65 ans dont le revenu annuel brut est inférieur à 64 400 €, le loyer est gelé pendant une période transitoire de cinq ans ; toutefois, si le revenu dépasse ce seuil, le loyer peut être ajusté immédiatement à l’équivalent de 1/15e de la valeur imposable du bien (VPT). Pour les locataires âgés de plus de 65 ans, le passage définitif au NRAU est interdit ; toutefois, si le revenu annuel du ménage dépasse 64 400 €, le bailleur peut ajuster le loyer au même ratio de 1/15e de la VPT.

Ce paquet législatif, fruit de plusieurs cycles de négociations avec les forces politiques représentées au Parlement, va désormais être soumis à l’Assemblée de la République pour examen et vote.

Parallèlement, dans le même cadre de mesures liées au logement, le Parlement a prévu le vote final le 17 juillet sur un projet de loi connexe visant à simplifier l’utilisation du parc immobilier existant ; cette mesure permettrait à un seul héritier d’engager une procédure judiciaire en vue de la vente de biens immobiliers appartenant à des successions indivises — c’est-à-dire des biens qui n’ont pas été répartis depuis plus de deux ans en raison de litiges ou d’un manque de consensus familial.