Na pierwszy rzut oka może się to wydawać oznaką odwrócenia lub głębszego ochłodzenia, ale w rzeczywistości jesteśmy świadkami jedynie stabilizacji na wysokim poziomie, bez rozwiązania problemu strukturalnego.

Rynek nie spada, lecz dostosowuje się. Po latach silnego wzrostu, napędzanego przez popyt krajowy i międzynarodowy, naturalne było, że wolumen transakcji znajdzie swój limit. Jednak fakt, że ceny nadal rosną o ponad 20% rok do roku, pokazuje, że presja pozostaje nienaruszona. Presja ta nie wynika z czystej spekulacji, jak często próbuje się upraszczać, ale z wyraźnego braku równowagi między podażą a popytem.

Portugalia nadal buduje mniej niż potrzebuje. Około 26 tys. domów oddanych do użytku w ubiegłym roku stanowi zaledwie ułamek tego, co wyprodukowano dwie dekady temu. Wydawanie pozwoleń pozostaje powolne, koszty budowy są wysokie, a dostęp do finansowania rozwoju nieruchomości pozostaje ograniczony. Wszystko to sprawia, że nowa podaż nie dociera na rynek w odpowiedniej skali.

Jednocześnie popyt pozostaje odporny. Czy to ze względów demograficznych, międzynarodowej mobilności czy atrakcyjności kraju, Portugalia pozostaje na radarze inwestorów i nabywców. Nawet w kontekście międzynarodowej niestabilności i możliwych podwyżek stóp procentowych, rynek pozostaje aktywny, choć z mniejszą dynamiką.

Rezultat jest nieunikniony: mniej sprzedanych domów, ale droższych. Scenariusz ten ma bezpośredni wpływ na przystępność cenową, zwłaszcza dla osób młodszych i klasy średniej, którym nadal trudno jest nadążyć za rosnącymi cenami.

Nie chodzi już o to, by zrozumieć, co się dzieje. To jest więcej niż zidentyfikowane. Prawdziwe pytanie brzmi: kiedy zaatakujemy problem u jego podstaw? Bez znaczącego wzrostu podaży, bez uproszczenia procesów i bez jasnej strategii dla sektora, rynek będzie nadal funkcjonował w ten sposób.

A kiedy rynek działa w ten sposób zbyt długo, nie jest to już tylko problem nieruchomości. Staje się problemem ekonomicznym i społecznym.