الحقيقة هي أن أزمة الإسكان ليست نتيجة لسبب واحد. إنها نتيجة لمجموعة من الأخطاء المتراكمة، وكثير منها معروف منذ سنوات، ولكنها لا تزال دون إجابة. وربما يكون الخطأ الأكبر على الإطلاق هو الإصرار على مناقشة الأعراض فقط عندما تكون المشكلة في بنية النظام.

إن تحذير صندوق النقد الدولي الأخير مهم لأنه يؤكد شيئًا يعرفه الكثيرون في هذا القطاع منذ فترة طويلة: لم يعد الإسكان مجرد مشكلة اجتماعية بل مشكلة اقتصادية. عندما يكون الشباب غير قادرين على العيش بالقرب من المراكز الحضرية حيث يعملون، تتأثر الإنتاجية. عندما تواجه الشركات صعوبة في جذب المواهب لأن تكلفة السكن لا يمكن تحملها، فإن النمو يعاني. عندما تسجل البرتغال واحدة من أعلى الزيادات في الأسعار في أوروبا، بينما لا تتبعها الدخول، فإن المشكلة ليست ظرفية. إنه هيكلي.

لكن القول بوجود نقص في العرض ليس سوى بداية المحادثة وليس النهاية. من الضروري أن نسأل عن سبب نقص العرض. لأنه لا يزال من الصعب للغاية تمويل التطوير العقاري. لأن شراء الأراضي لتطوير المشاريع غالبًا ما يستمر بدون دعم بنكي. لأن الترخيص لا يزال يستغرق سنوات بدلاً من أشهر. لأن البيروقراطية الحضرية تستمر في استهلاك الوقت ورأس المال والفرص. لأننا ما زلنا نعتمد بشكل مفرط على البلديات التي لا تملك في كثير من الأحيان الوسائل التقنية أو القدرة التنفيذية أو حتى الأنظمة المحدثة للاستجابة لإلحاح المشكلة. كل دقيقة تضيع في الموافقة على المشروع تكلف المال. يكلف الفائدة. يكلف الموارد البشرية. يكلف القدرة التنافسية. وفي النهاية، يظهر كل هذا في السعر النهائي للمنزل.

في الوقت نفسه، ارتكبنا خطأً استراتيجيًا من خلال الاستمرار في التفكير في الإسكان بشكل حصري تقريبًا من خلال منطق البيع والشراء. لا يعيش سوق الإسكان الحديث فقط من خلال الترويج للممتلكات. أنت بحاجة إلى وفورات تأجير حقيقية. إنها تحتاج إلى صناعة تأجير. وهذا في البرتغال لا يزال متخلفًا. لقد أدركت دول مثل ألمانيا أو الدنمارك أو السويد منذ عقود أن الإيجار لا يتم إنشاؤه فقط بحسن نية، بل يتم إنشاؤه من خلال الاستقرار القانوني والحوافز الضريبية والإطار الذي يجذب رأس المال طويل الأجل. لقد فعلنا العكس عدة مرات. لقد خلقنا المخاطر وعدم الاستقرار وانعدام الثقة. ثم نجد الندرة غريبة.

نتجاهل أيضًا الحلول الموجودة بالفعل. يمكن أن يؤدي تصنيع البناء إلى خفض التكاليف وتسريع عمليات التسليم وزيادة الحجم. أساليب البناء الأسرع والأكثر كفاءة ليست نظرية؛ إنها ممارسة في العديد من الأسواق. كما أن الحاجة إلى إعادة التفكير في العمران ليست نظرية. الحد من الاعتماد المفرط على PDM، وإنشاء وكالات تنسيق حضري أكثر تقنية وأقل سياسية، وتطوير مجموعات متكاملة من الإسكان والتجارة والخدمات، كل هذه حلول معروفة. حتى أن البعض تم الوعد به في نطاق Simplex. لا يزال الكثير منها غير مكتمل.

ثم هناك المشكلة التي يحب القليلون معالجتها وجهاً لوجه: المضاربة ليست فقط مع المستثمرين الكبار. إنه أيضًا سلوك اجتماعي أوسع. يتم انتقاد أسعار المنازل، لكنها تبيع بأكبر قدر ممكن. إنها تشكو من السوق ولكنها تشارك فيها. هذا، أيضًا، جزء من المشكلة. كجزء من المشكلة هو انخفاض إنتاجية النظام ومقاومة نسخ النماذج التي تعمل في الخارج.

تُظهر حالة Gaia أنه عند إجراء المزيد من الترخيص، يستجيب السوق. إنه لا يحل كل شيء، لكنه يظهر أن المشكلة ليست نقص الطلب. إنها استجابة. وهذا هو المكان الذي تستمر فيه البرتغال في الفشل.

لأن الحلول موجودة. المزيد من التأجير مع مزايا ضريبية حقيقية. المزيد من الإنشاءات الصناعية. يتوفر المزيد من التربة. بيروقراطية أقل. ترخيص أسرع. المزيد من الاحتراف للوسطاء. المزيد من التنفيذ وتقليل الكلام.

لا نحتاج إلى ابتكار الكثير. نحن بحاجة إلى تطبيقه بشكل أفضل.

أزمة الإسكان ليست لغزا. إنها مشكلة معروفة تتفاقم بسبب التأخير والعوائق وعدم الشجاعة لتغيير الهيكل. وطالما واصلنا التعامل مع هذا على أنه نقاش أيديولوجي وليس مسألة تنفيذ اقتصادي، فسوف نستمر في إضاعة الوقت.

وفي هذا الموضوع، فإن كل دقيقة ضائعة تكلف أكثر مما تبدو.