La réalité est que la crise du logement n'est pas le résultat d'une cause unique. Elle est le résultat d'une somme d'erreurs accumulées, dont beaucoup sont connues depuis des années, mais qui restent sans réponse. Et la plus grande erreur est peut-être de s'obstiner à ne discuter que des symptômes alors que le problème se situe au niveau de l'architecture du système.

La récente mise en garde du FMI est pertinente parce qu'elle confirme ce que de nombreux acteurs du secteur savent depuis longtemps : le logement n'est plus seulement un problème social, mais un problème économique. Lorsque les jeunes ne peuvent pas vivre à proximité des centres urbains où ils travaillent, la productivité s'en ressent. Lorsque les entreprises ont du mal à attirer les talents parce que le coût du logement est inabordable, la croissance s'en ressent. Lorsque le Portugal enregistre l'une des plus fortes hausses de prix en Europe, alors que les revenus ne suivent pas, le problème n'est pas conjoncturel. Il est structurel.

Mais dire qu'il y a un manque d'offre n'est que le début de la conversation, pas la fin. Il faut se demander pourquoi l'offre est insuffisante. Parce qu'il est toujours aussi difficile de financer le développement immobilier. Parce que l'achat de terrains pour développer des projets se poursuit souvent sans le soutien des banques. Parce que l'obtention d'un permis continue de prendre des années au lieu de mois. Parce que la bureaucratie urbaine continue de consommer du temps, du capital et des opportunités. Parce que nous dépendons encore trop des municipalités qui n'ont souvent pas les moyens techniques, la capacité d'exécution ou même les systèmes mis à jour pour répondre à l'urgence du problème. Chaque minute perdue dans l'approbation d'un projet coûte de l'argent. Elle coûte des intérêts. Elle coûte des ressources humaines. Il en va de la compétitivité. Et au bout du compte, tout cela se retrouve dans le prix final de la maison.

En même temps, nous avons commis une erreur stratégique en continuant à considérer le logement presque exclusivement à travers la logique de l'achat et de la vente. Un marché du logement moderne ne vit pas uniquement de la promotion immobilière. Il faut une véritable épargne locative. Il faut une industrie de la location. Et celle-ci reste sous-développée au Portugal. Des pays comme l'Allemagne, le Danemark ou la Suède ont compris depuis des décennies que la location ne se crée pas seulement avec de la bonne volonté, mais aussi avec une stabilité juridique, des incitations fiscales et un cadre qui attire les capitaux à long terme. Nous avons fait le contraire à maintes reprises. Nous avons créé des risques, de l'instabilité et de la méfiance. Et ensuite, nous trouvons la pénurie étrange.

Nous ignorons également les solutions qui existent déjà. L'industrialisation de la construction pourrait permettre de réduire les coûts, d'accélérer les livraisons et d'augmenter l'échelle. Les méthodes de construction plus rapides et plus efficaces ne sont pas de la théorie ; elles sont pratiquées sur de nombreux marchés. Tout comme la nécessité de repenser l'urbanisme n'est pas une théorie. Réduire la dépendance excessive à l'égard du PDM, créer des agences de coordination urbaine plus techniques et moins politiques, développer des pôles intégrés de logement, de commerce et de services, toutes ces solutions sont connues. Certaines ont même été promises dans le cadre de Simplex. Nombre d'entre elles restent lettre morte.

Et puis il y a la question que peu de gens aiment aborder de front : la spéculation ne concerne pas seulement les grands investisseurs. Il s'agit également d'un comportement social plus large. On critique le prix des maisons, mais elles se vendent le plus cher possible. On se plaint du marché, mais on y participe. Cela aussi fait partie du problème. La faible productivité du système et la résistance à copier les modèles qui fonctionnent à l'étranger font également partie du problème.

Le cas de Gaia montre que lorsque l'on accorde davantage de licences, le marché réagit. Cela ne résout pas tout, mais cela montre que le problème n'est pas un manque de demande. C'est la réactivité. Et c'est là que le Portugal continue d'échouer.

Car des solutions existent. Plus de location avec de vrais avantages fiscaux. Plus de construction industrialisée. Plus de terres disponibles. Moins de bureaucratie. Des autorisations plus rapides. Plus de professionnalisation des intermédiaires. Plus d'exécution et moins de discours.

Nous n'avons pas besoin d'inventer grand-chose. Nous devons mieux l'appliquer.

La crise du logement n'est pas un mystère. C'est un problème connu, aggravé par les retards, les blocages et le manque de courage pour changer la structure. Et tant que nous continuerons à traiter ce problème comme un débat idéologique plutôt que comme une question d'exécution économique, nous continuerons à perdre du temps.

Et en la matière, chaque minute perdue coûte plus cher qu'il n'y paraît.