Verkligheten är att bostadskrisen inte är resultatet av en enda orsak. Den är resultatet av en summa ackumulerade fel, varav många har varit kända i åratal, men som fortfarande är obesvarade. Och det kanske största misstaget av alla är att envisas med att bara diskutera symptomen när problemet ligger i systemets arkitektur.

IMF:s senaste varning är relevant eftersom den bekräftar något som många inom sektorn har vetat länge: bostäder är inte längre bara ett socialt problem utan ett ekonomiskt problem. När unga människor inte har möjlighet att bo nära de stadskärnor där de arbetar, blir produktiviteten lidande. När företag har svårt att locka till sig talanger på grund av att boendekostnaderna är oöverkomliga, blir tillväxten lidande. När Portugal registrerar en av de högsta prisökningarna i Europa, samtidigt som inkomsterna inte följer med, är problemet inte konjunkturellt. Det är strukturellt.

Men att säga att det finns en brist på utbud är bara början på samtalet, inte slutet. Det är nödvändigt att fråga sig varför det råder brist på utbud. För att det fortfarande är så svårt att finansiera fastighetsutveckling. För att köp av mark för att utveckla projekt ofta fortsätter utan bankstöd. Eftersom licensiering fortsätter att ta år istället för månader. För att byråkratin i städerna fortsätter att förbruka tid, kapital och möjligheter. Eftersom vi fortfarande är alltför beroende av kommuner som ofta inte har de tekniska resurserna, genomförandekapaciteten eller ens uppdaterade system som krävs för att hantera det akuta problemet. Varje minut som går förlorad när ett projekt ska godkännas kostar pengar. Det kostar ränta. Det kostar mänskliga resurser. Det kostar konkurrenskraft. Och i slutändan syns allt detta i det slutliga priset på huset.

Samtidigt har vi gjort ett strategiskt misstag genom att fortsätta att tänka på bostäder nästan uteslutande genom logiken att köpa och sälja. En modern bostadsmarknad lever inte bara genom att marknadsföra fastigheter. Man behöver ett verkligt hyressparande. Det behövs en uthyrningsindustri. Och denna är fortfarande underutvecklad i Portugal. Länder som Tyskland, Danmark och Sverige har i årtionden förstått att uthyrning inte bara skapas med goodwill, utan också med rättslig stabilitet, skatteincitament och ett ramverk som attraherar långsiktigt kapital. Vi har gjort tvärtom många gånger. Vi har skapat risk, instabilitet och misstro. Och sedan tycker vi att knappheten är konstig.

Vi ignorerar också lösningar som redan finns. Industrialiseringen av byggandet skulle kunna sänka kostnaderna, påskynda leveranserna och öka skalan. Snabbare och effektivare byggmetoder är inte teori, det är praxis på många marknader. På samma sätt som behovet av att tänka nytt kring urbanism inte är en teori. Att minska det överdrivna beroendet av PDM, att skapa mer tekniska och mindre politiska samordningsorgan för städer, att utveckla integrerade kluster av bostäder, handel och tjänster - allt detta är kända lösningar. Vissa utlovades till och med inom ramen för Simplex. Många av dem har ännu inte uppfyllts.

Och så har vi frågan som få vill ta itu med direkt: spekulation är inte bara något som stora investerare sysslar med. Det är också ett bredare socialt beteende. Priset på hus kritiseras, men de säljs för så mycket som möjligt. Man klagar på marknaden, men deltar i den. Även det är en del av problemet. En lika stor del av problemet är systemets låga produktivitet och motståndet mot att kopiera modeller som fungerar utomlands.

Fallet Gaia visar att när mer licensiering sker så svarar marknaden. Det löser inte allt, men det visar att problemet inte är brist på efterfrågan. Det är lyhördhet. Och det är här som Portugal fortsätter att misslyckas.

För att det finns lösningar. Mer leasing med verkliga skattefördelar. Mer industrialiserat byggande. Mer tillgänglig mark. Mindre byråkrati. Snabbare licensiering. Mer professionalisering av mellanhänder. Mer utförande och mindre tal.

Vi behöver inte uppfinna så mycket. Vi måste tillämpa det bättre.

Bostadskrisen är inte ett mysterium. Det är ett känt problem, som förvärras av förseningar, blockeringar och brist på mod att förändra strukturen. Och så länge vi fortsätter att behandla detta som en ideologisk debatt snarare än en fråga om ekonomiskt genomförande kommer vi att fortsätta att slösa tid.

Och i det här ämnet kostar varje förlorad minut mer än det verkar.