Se habla mucho de precios, especulación y riesgos de burbuja, pero hay algo que rara vez se subraya: la mayor parte del parque inmobiliario portugués sigue perteneciendo a los propios portugueses. Es esta propiedad generalizada la que ha permitido a muchas familias beneficiarse de la revalorización inmobiliaria, vendiendo la casa vieja para mejorar las condiciones de vida y asegurar un futuro más cómodo a sus hijos.

Lo cierto es que Portugal siempre ha sido un país de propietarios y no de inquilinos. Sólo Polonia supera el porcentaje de hogares propietarios de una vivienda. Y esto no ha ocurrido por casualidad. Durante décadas, el alquiler se ha visto penalizado por políticas equivocadas: impuestos inadecuados, alquileres congelados, falta de seguridad jurídica para los propietarios y un proceso de concesión de licencias lento y burocrático que ha ralentizado la oferta de nuevas viviendas. El resultado era inevitable: escasez estructural de vivienda y subida continuada de los precios.

El Instituto Nacional de Estadística confirma lo que todos sentimos sobre el terreno. En el segundo trimestre de este año, el precio medio de la vivienda superó los 2000 euros por metro cuadrado, con un aumento anual del 19%, el más alto desde el inicio de la serie estadística. La Comisión Europea calcula que el mercado portugués está sobrevalorado en torno a un 35%, el mayor incremento registrado en 2024 entre todos los países de la Unión Europea.

Pero, ¿es esto señal de una burbuja inmobiliaria a punto de estallar? No todo el mundo está de acuerdo. El Banco de Portugal, así como varios expertos del sector, subrayan que el fenómeno se debe principalmente a la falta de oferta y no a la especulación. Entre 2014 y 2024, los precios nominales de la vivienda crecieron más de un 200%, pero el número de propiedades disponibles no siguió el ritmo de esta evolución.

El problema central es el acceso a la vivienda. Las familias de rentas medias están cada vez más alejadas del mercado, con un peso de las cuotas de la casa que supera, en algunos casos, el 40% de los ingresos mensuales. Aún así, los datos revelan que los impagos hipotecarios han descendido a niveles históricamente bajos, con sólo un 0,2% de los préstamos vencidos en 2025.

El verdadero riesgo no es de colapso, sino de exclusión. Un país que no garantiza una vivienda asequible a sus jóvenes y trabajadores cualificados compromete su futuro. Y aquí la responsabilidad es colectiva: pasa por el Estado, los municipios, los bancos y quienes invierten y construyen.

Las causas están bien identificadas. Falta planificación urbanística, faltan incentivos a la rehabilitación y falta una política fiscal coherente. El IVA de la construcción sigue siendo un obstáculo, y la industria aún no ha adoptado plenamente la modernización y la industrialización de los procesos, incluida la construcción modular y sostenible. Por otra parte, muchos ayuntamientos siguen atascados con normativas obsoletas y prácticas de concesión de licencias que tardan años en completarse.

Portugal necesita una visión integrada y a largo plazo. La Comisión Europea recomienda políticas que aumenten la oferta, fomenten la vivienda social y reformen el uso del suelo. Hoy en día, sólo el 1,1% del parque de viviendas portugués es público, la mitad del valor registrado en 2010. Sin un aumento significativo de esta cifra, el desequilibrio entre la demanda y la oferta seguirá aumentando.

El nuevo gobernador del Banco de Portugal, Álvaro Santos Pereira, recordó recientemente que "hay que hacer más". Y tiene razón. Es necesario construir más, de forma inteligente y rápida, y liberar al sector de las trabas que lo hacen lento y caro. El papel de los gobiernos locales es fundamental en esta ecuación. Los municipios deben ser parte activa de la solución y no del problema.

Portugal no se enfrenta a una burbuja, sino a una crisis de accesibilidad y de visión. Como país, debemos elegir entre seguir tratando la vivienda como una cuestión de emergencia momentánea o convertirla en una prioridad nacional. Tenemos recursos, talento y experiencia en el sector. Lo único que falta es el valor de actuar de forma coordinada y moderna.

Porque la vivienda es más que un bien económico. Es el centro de la vida, el espacio donde se construye el futuro. Y un país que no garantiza viviendas a sus ciudadanos corre el riesgo de perder el terreno sobre el que se asienta su desarrollo.