Er wordt veel gesproken over prijzen, speculatie en zeepbelrisico's, maar er is iets dat zelden wordt benadrukt: het grootste deel van de Portugese woningvoorraad is nog steeds eigendom van de Portugezen zelf. Het is dit wijdverspreide bezit dat veel gezinnen in staat heeft gesteld om te profiteren van de waardestijging van onroerend goed, door het oude huis te verkopen om de leefomstandigheden te verbeteren en een comfortabelere toekomst voor hun kinderen te garanderen.

De waarheid is dat Portugal altijd een land van eigenaars is geweest en niet van huurders. Alleen in Polen ligt het percentage huishoudens met een eigen huis hoger. En dit is geen toeval. Decennialang is huren bestraft door verkeerd beleid: ongepaste belastingen, bevroren huren, gebrek aan rechtszekerheid voor verhuurders en een traag en bureaucratisch vergunningsproces dat het aanbod van nieuwe woningen heeft vertraagd. Het resultaat was onvermijdelijk: structurele woningtekorten en een voortdurende stijging van de prijzen.

Het Nationaal Instituut voor de Statistiek bevestigt wat we allemaal in de praktijk voelen. In het tweede kwartaal van dit jaar bedroeg de mediane huizenprijs meer dan 2000 euro per vierkante meter, met een jaarlijkse stijging van 19%, de hoogste sinds het begin van de statistische reeks. De Europese Commissie berekent dat de Portugese markt overgewaardeerd is met ongeveer 35%, de hoogste stijging van alle landen van de Europese Unie in 2024.

Maar is dit een teken van een huizenzeepbel die op het punt staat te barsten? Niet iedereen is het daarmee eens. De Bank van Portugal en verschillende experts uit de sector benadrukken dat het fenomeen vooral het gevolg is van een gebrek aan aanbod en niet van speculatie. Tussen 2014 en 2024 stegen de nominale huizenprijzen met meer dan 200%, maar het aantal beschikbare woningen hield geen gelijke tred met deze ontwikkeling.

Het centrale probleem is de toegang tot huisvesting. Gezinnen met een middeninkomen raken steeds verder verwijderd van de markt, waarbij het gewicht van de woningaflossingen in sommige gevallen meer dan 40% van het maandelijkse inkomen bedraagt. Toch blijkt uit de gegevens dat het aantal wanbetalingen op hypotheken tot een historisch laag niveau is gedaald, met slechts 0,2% van de leningen met een betalingsachterstand in 2025.

Het echte risico is niet instorting, maar uitsluiting. Een land dat geen betaalbare huisvesting garandeert voor zijn jongeren en geschoolde werknemers, brengt zijn toekomst in gevaar. En hier is de verantwoordelijkheid collectief: ze loopt via de staat, de gemeenten, de banken en degenen die investeren en bouwen.

De oorzaken zijn duidelijk. Er is een gebrek aan stadsplanning, er is een gebrek aan stimulansen voor renovatie en er is een gebrek aan coherent fiscaal beleid. De btw op de bouw blijft een obstakel en de industrie heeft de modernisering en industrialisering van processen, waaronder modulair en duurzaam bouwen, nog niet volledig omarmd. Aan de andere kant zitten veel gemeenten nog steeds vast aan verouderde regelgeving en vergunningspraktijken waar jaren overheen gaan.

Portugal heeft een geïntegreerde langetermijnvisie nodig. De Europese Commissie beveelt beleid aan dat het aanbod vergroot, sociale huisvesting bevordert en het grondgebruik hervormt. Vandaag de dag is slechts 1,1% van de Portugese woningvoorraad openbaar, de helft minder dan in 2010. Zonder een aanzienlijke toename van dit aantal zal de onbalans tussen vraag en aanbod blijven toenemen.

De nieuwe gouverneur van de Bank van Portugal, Álvaro Santos Pereira, herinnerde er onlangs aan dat "er meer moet worden gedaan". En hij heeft gelijk. Er moet meer gebouwd worden, intelligent en snel, en de sector moet bevrijd worden van de ketenen die hem traag en duur maken. De rol van de lokale overheid is fundamenteel in deze vergelijking. Gemeenten moeten actief deel uitmaken van de oplossing en niet van het probleem.

Portugal heeft niet te maken met een zeepbel, maar met een crisis op het gebied van toegankelijkheid en visie. Als land moeten we kiezen tussen huisvesting blijven behandelen als een tijdelijke noodsituatie of er een nationale prioriteit van maken. We hebben middelen, talent en ervaring in de sector. Het enige wat ontbreekt is de moed om op een gecoördineerde en moderne manier te handelen.

Want het huis is meer dan een economisch bezit. Het is het centrum van het leven, de ruimte waar de toekomst wordt gebouwd. En een land dat zijn burgers geen huis garandeert, loopt het risico de grond te verliezen waarop zijn ontwikkeling is gebaseerd.