Si parla molto di prezzi, speculazioni e rischi di bolla, ma c'è qualcosa che raramente viene sottolineato: la maggior parte del patrimonio immobiliare portoghese continua ad appartenere ai portoghesi stessi. È questa proprietà diffusa che ha permesso a molte famiglie di beneficiare dell'apprezzamento degli immobili, vendendo la vecchia casa per migliorare le condizioni di vita e garantire un futuro più confortevole ai propri figli.

La verità è che il Portogallo è sempre stato un Paese di proprietari e non di affittuari. Solo la Polonia supera la percentuale di famiglie proprietarie di una casa. E questo non è avvenuto per caso. Per decenni, l'affitto è stato penalizzato da politiche sbagliate: tasse inadeguate, affitti congelati, mancanza di certezza giuridica per i proprietari e un processo di autorizzazione lento e burocratico che ha rallentato l'offerta di nuovi alloggi. Il risultato era inevitabile: una carenza strutturale di alloggi e un continuo aumento dei prezzi.

L'Istituto nazionale di statistica conferma ciò che tutti noi percepiamo sul campo. Nel secondo trimestre di quest'anno, il prezzo mediano delle case ha superato i 2000 euro al metro quadro, con un aumento annuale del 19%, il più alto dall'inizio delle serie statistiche. La Commissione Europea calcola che il mercato portoghese sia sopravvalutato di circa il 35%, l'aumento più alto registrato nel 2024 tra tutti i Paesi dell'Unione Europea.

Ma questo è il segno di una bolla immobiliare che sta per scoppiare? Non tutti sono d'accordo. La Banca del Portogallo, così come diversi esperti del settore, sottolinea che il fenomeno deriva principalmente dalla mancanza di offerta e non dalla speculazione. Tra il 2014 e il 2024, i prezzi nominali delle case sono cresciuti di oltre il 200%, ma il numero di immobili disponibili non ha tenuto il passo di questa evoluzione.

Il problema centrale è l'accesso agli alloggi. Le famiglie a medio reddito sono sempre più lontane dal mercato, con il peso delle rate della casa che supera, in alcuni casi, il 40% del reddito mensile. Tuttavia, i dati rivelano che le insolvenze dei mutui sono scese a livelli storicamente bassi, con solo lo 0,2% dei prestiti scaduti nel 2025.

Il vero rischio non è il collasso, ma l'esclusione. Un Paese che non garantisce alloggi a prezzi accessibili ai propri giovani e ai lavoratori qualificati compromette il proprio futuro. E qui la responsabilità è collettiva: passa attraverso lo Stato, i Comuni, le banche e chi investe e costruisce.

Le cause sono ben individuate. Manca una pianificazione urbanistica, mancano gli incentivi per la riabilitazione e manca una politica fiscale coerente. L'IVA sulle costruzioni rimane un ostacolo e l'industria non ha ancora abbracciato pienamente la modernizzazione e l'industrializzazione dei processi, compresa l'edilizia modulare e sostenibile. D'altra parte, molti comuni rimangono bloccati da regolamenti e pratiche di autorizzazione obsoleti che richiedono anni per essere completati.

Il Portogallo ha bisogno di una visione integrata e a lungo termine. La Commissione europea raccomanda politiche che aumentino l'offerta, promuovano l'edilizia sociale e riformino l'uso del territorio. Oggi solo l'1,1% del patrimonio abitativo portoghese è pubblico, la metà del valore registrato nel 2010. Senza un aumento significativo di questo numero, lo squilibrio tra domanda e offerta continuerà ad aumentare.

Il nuovo governatore della Banca del Portogallo, Álvaro Santos Pereira, ha recentemente ricordato che "bisogna fare di più". E ha ragione. È necessario costruire di più, in modo intelligente e rapido, e liberare il settore dalle pastoie che lo rendono lento e costoso. Il ruolo delle amministrazioni locali è fondamentale in questa equazione. I comuni devono essere parte attiva della soluzione e non del problema.

Il Portogallo non sta affrontando una bolla, ma una crisi di accessibilità e di visione. Come Paese, dobbiamo scegliere tra continuare a trattare l'edilizia abitativa come una questione di emergenza momentanea o farne una priorità nazionale. Abbiamo risorse, talenti ed esperienza nel settore. Manca solo il coraggio di agire in modo coordinato e moderno.

Perché la casa è più di un bene economico. È il centro della vita, lo spazio dove si costruisce il futuro. E un Paese che non garantisce la casa ai suoi cittadini rischia di perdere il terreno su cui si basa il suo sviluppo.