Много говорится о ценах, спекуляциях и рисках возникновения "пузырей", но есть кое-что, что редко подчеркивается: большая часть португальского жилого фонда по-прежнему принадлежит самим португальцам. Именно эта широко распространенная собственность позволила многим семьям извлечь выгоду из роста цен на недвижимость, продав старый дом, чтобы улучшить условия жизни и обеспечить более комфортное будущее своим детям.

Правда в том, что Португалия всегда была страной собственников, а не арендаторов. Только Польша превосходит ее по доле домохозяйств, владеющих жильем. И это произошло не случайно. На протяжении десятилетий аренда жилья наказывалась неправильной политикой: неадекватные налоги, замороженные арендные ставки, отсутствие правовой определенности для арендодателей, медленный и бюрократический процесс лицензирования, который замедлил предложение нового жилья. Результат был неизбежен: структурная нехватка жилья и постоянный рост цен.

Национальный институт статистики подтверждает то, что мы все чувствуем на местах. Во втором квартале этого года медианная цена на жилье превысила 2000 евро за квадратный метр, а годовой рост составил 19 %, что является самым высоким показателем с начала ведения статистического ряда. По подсчетам Европейской комиссии, португальский рынок переоценен примерно на 35 %, что является самым высоким показателем среди всех стран Европейского союза в 2024 году.

Но является ли это признаком того, что пузырь на рынке жилья вот-вот лопнет? Не все с этим согласны. Банк Португалии, а также ряд экспертов в этой области подчеркивают, что это явление вызвано в основном недостатком предложения, а не спекуляциями. В период с 2014 по 2024 год номинальные цены на жилье выросли более чем на 200 %, но количество доступных объектов не успевало за этой динамикой.

Главная проблема - доступ к жилью. Семьи со средним доходом все больше отдаляются от рынка, а вес взносов за жилье в некоторых случаях превышает 40 % ежемесячного дохода. Тем не менее, данные показывают, что дефолты по ипотеке снизились до исторически низкого уровня: в 2025 году просрочка по кредитам составит всего 0,2 %.

Реальный риск заключается не в крахе, а в исключении. Страна, которая не гарантирует доступное жилье для своей молодежи и квалифицированных работников, ставит под угрозу свое будущее. И здесь ответственность коллективная: она проходит через государство, муниципалитеты, банки и тех, кто инвестирует и строит.

Причины хорошо известны. Отсутствие городского планирования, отсутствие стимулов для восстановления и отсутствие последовательной фискальной политики. НДС на строительство остается препятствием, а промышленность еще не полностью приняла модернизацию и индустриализацию процессов, включая модульное и устойчивое строительство. С другой стороны, многие муниципалитеты по-прежнему придерживаются устаревших правил и практики лицензирования, на которые уходят годы.

Португалии необходимо комплексное и долгосрочное видение. Европейская комиссия рекомендует проводить политику, направленную на увеличение предложения, развитие социального жилья и реформирование землепользования. Сегодня только 1,1% португальского жилищного фонда является государственным, что вдвое меньше, чем в 2010 году. Без значительного увеличения этого показателя дисбаланс между спросом и предложением будет продолжать увеличиваться.

Новый управляющий Банка Португалии Алвару Сантуш Перейра недавно напомнил, что "необходимо сделать еще больше". И он прав. Необходимо строить больше, разумно и быстро, а также освободить сектор от оков, которые делают его медленным и дорогим. Роль местных органов власти является основополагающей в этом уравнении. Муниципалитеты должны быть активной частью решения, а не проблемы.

Португалия столкнулась не с пузырем, а с кризисом доступности и видения. Как страна, мы должны сделать выбор: продолжать относиться к жилью как к вопросу сиюминутной необходимости или сделать его национальным приоритетом. У нас есть ресурсы, таланты и опыт в этой отрасли. Все, чего не хватает, - это смелости действовать скоординированно и современно.

Ведь дом - это не просто экономический актив. Это центр жизни, пространство, где строится будущее. И страна, которая не гарантирует своим гражданам жилье, рискует потерять ту самую основу, на которой зиждется ее развитие.