Es wird viel über Preise, Spekulationen und Blasenrisiken geredet, aber etwas wird selten betont: Der größte Teil des portugiesischen Wohnungsbestands gehört weiterhin den Portugiesen selbst. Dieser weit verbreitete Besitz hat es vielen Familien ermöglicht, vom Wertzuwachs der Immobilien zu profitieren und das alte Haus zu verkaufen, um die Lebensbedingungen zu verbessern und ihren Kindern eine komfortablere Zukunft zu sichern.

Die Wahrheit ist, dass Portugal schon immer ein Land der Eigentümer und nicht der Mieter war. Nur in Polen ist der Anteil der Haushalte, die ein Haus besitzen, höher. Und das kommt nicht von ungefähr. Jahrzehntelang wurde das Mieten durch eine falsche Politik benachteiligt: unangemessene Steuern, eingefrorene Mieten, mangelnde Rechtssicherheit für Vermieter und ein langsames und bürokratisches Genehmigungsverfahren, das das Angebot an neuem Wohnraum verlangsamt hat. Das Ergebnis war unvermeidlich: strukturelle Wohnungsknappheit und ein anhaltender Preisanstieg.

Das Nationale Institut für Statistik bestätigt, was wir alle vor Ort spüren. Im zweiten Quartal dieses Jahres lag der Median des Hauspreises bei über 2000 Euro pro Quadratmeter, mit einem jährlichen Anstieg von 19 %, dem höchsten seit Beginn der statistischen Reihen. Nach Berechnungen der Europäischen Kommission ist der portugiesische Markt um etwa 35 % überbewertet, was den höchsten Anstieg aller Länder der Europäischen Union im Jahr 2024 darstellt.

Aber ist dies ein Anzeichen für eine Immobilienblase, die bald platzen wird? Nicht alle sind dieser Meinung. Sowohl die Bank von Portugal als auch mehrere Experten des Sektors betonen, dass das Phänomen hauptsächlich auf einen Mangel an Angebot und nicht auf Spekulation zurückzuführen ist. Zwischen 2014 und 2024 sind die nominalen Hauspreise um mehr als 200 % gestiegen, aber die Zahl der verfügbaren Immobilien hat mit dieser Entwicklung nicht Schritt gehalten.

Das zentrale Problem ist der Zugang zu Wohnraum. Familien mit mittlerem Einkommen entfernen sich zunehmend vom Markt, wobei die Belastung durch die Hausraten in einigen Fällen 40 % des Monatseinkommens übersteigt. Dennoch zeigen die Daten, dass die Hypothekenausfälle auf ein historisch niedriges Niveau gesunken sind: 2025 waren nur 0,2 % der Kredite überfällig.

Das wahre Risiko ist nicht der Zusammenbruch, sondern die Ausgrenzung. Ein Land, das seinen jungen Menschen und Fachkräften keinen erschwinglichen Wohnraum garantiert, setzt seine Zukunft aufs Spiel. Und hier ist die Verantwortung kollektiv: Sie geht über den Staat, die Kommunen, die Banken und diejenigen, die investieren und bauen.

Die Ursachen sind klar benannt. Es mangelt an städtebaulicher Planung, es fehlen Anreize für die Sanierung, und es fehlt an einer kohärenten Steuerpolitik. Die Mehrwertsteuer auf das Baugewerbe ist nach wie vor ein Hindernis, und die Industrie hat die Modernisierung und Industrialisierung der Verfahren, einschließlich des modularen und nachhaltigen Bauens, noch nicht vollständig angenommen. Auf der anderen Seite sind viele Gemeinden nach wie vor mit veralteten Vorschriften und Genehmigungsverfahren beschäftigt, deren Umsetzung Jahre dauert.

Portugal braucht eine integrierte und langfristige Vision. Die Europäische Kommission empfiehlt eine Politik, die das Angebot erhöht, den sozialen Wohnungsbau fördert und die Bodennutzung reformiert. Heute sind nur 1,1 % des portugiesischen Wohnungsbestands Sozialwohnungen, die Hälfte des Wertes von 2010. Ohne eine deutliche Erhöhung dieser Zahl wird sich das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage weiter verschärfen.

Der neue Gouverneur der Bank von Portugal, Álvaro Santos Pereira, erinnerte kürzlich daran, dass "mehr getan werden muss". Und er hat Recht. Es ist notwendig, mehr, intelligenter und schneller zu bauen und den Sektor von den Fesseln zu befreien, die ihn langsam und teuer machen. Die Rolle der lokalen Behörden ist in dieser Gleichung von grundlegender Bedeutung. Die Gemeinden müssen ein aktiver Teil der Lösung und nicht des Problems sein.

Portugal steht nicht vor einer Seifenblase, sondern vor einer Krise der Zugänglichkeit und der Vision. Als Land müssen wir uns entscheiden, ob wir den Wohnungsbau weiterhin als momentane Notlösung betrachten oder ob wir ihn zu einer nationalen Priorität machen. Wir verfügen über Ressourcen, Talente und Erfahrung in der Branche. Alles, was uns fehlt, ist der Mut, koordiniert und modern zu handeln.

Denn das Haus ist mehr als ein Wirtschaftsgut. Es ist das Zentrum des Lebens, der Raum, in dem die Zukunft gebaut wird. Und ein Land, das seinen Bürgern keine Wohnungen garantiert, läuft Gefahr, die Grundlage für seine Entwicklung zu verlieren.