Portugal sigue destacándose como uno de los destinos más atractivos de Europa para los compradores internacionales de inmuebles. Desde inversores que buscan rentabilidad a largo plazo hasta familias que desean un nuevo estilo de vida junto al mar, el país sigue estando firmemente en el punto de mira de quienes se plantean mudarse o invertir en el extranjero.

Para muchos de estos compradores, surge una cuestión práctica ya en las primeras fases del proceso: ¿es posible obtener una hipoteca en Portugal como comprador extranjero?

La respuesta es sí. Los bancos portugueses conceden hipotecas a compradores internacionales, tanto residentes como no residentes. Sin embargo, las condiciones pueden variar significativamente en función de la situación de residencia del comprador, su perfil de ingresos y su país de origen.

«A muchos compradores internacionales les sorprende descubrir que obtener una hipoteca en Portugal suele ser más sencillo de lo que esperaban inicialmente. La clave está en comprender en qué se diferencia el proceso según se sea residente o no residente», afirma Marta Salgado, directora de ventas de Athena Advisers Portugal.


Residentes y no residentes: normas diferentes, expectativas diferentes

Para los extranjeros que sean residentes fiscales en Portugal, dispongan de un número de identificación fiscal portugués (NIF) y puedan acreditar su residencia fiscal, el proceso hipotecario es, en líneas generales, similar al de un ciudadano portugués.

En el caso de los no residentes, sin embargo, los bancos suelen aplicar criterios de concesión de préstamos más conservadores. Esto se debe en gran medida a la mayor complejidad que supone evaluar los ingresos procedentes del extranjero, hacer valer las garantías fuera de Portugal y gestionar posibles situaciones de impago en distintas jurisdicciones.

En la práctica, esto no impide que los no residentes accedan a la financiación, pero sí significa que la preparación cobra especial importancia.


Qué deben esperar los compradores no residentes

Por lo general, los bancos portugueses pueden financiar hasta el 80 % del valor del inmueble para los compradores no residentes. En el caso de los solicitantes que residen fuera del Espacio Económico Europeo, este porcentaje puede reducirse en ocasiones a entre el 70 % y el 75 %, lo que significa que los compradores deben estar preparados para aportar una entrada mínima de entre el 20 % y el 30 %.

Otro factor clave es la relación entre deuda e ingresos. Las cuotas hipotecarias mensuales, junto con cualquier otro compromiso financiero, no suelen superar el 50 % de los ingresos mensuales netos del hogar. Este es uno de los principales criterios que utilizan los bancos para evaluar si el comprador puede hacer frente cómodamente al préstamo a lo largo del tiempo.

Los plazos hipotecarios pueden extenderse hasta 30 años, dependiendo de la edad del comprador y de la política de cada banco. Los diferenciales de los tipos de interés para los no residentes suelen ser ligeramente superiores a los que se ofrecen a los residentes, aunque la diferencia se ha reducido tras la estabilización del Euribor a lo largo de 2025. Actualmente, algunas entidades crediticias ofrecen diferenciales a partir del 0,60 %.

Los compradores también deben tener en cuenta que es necesario abrir una cuenta bancaria en Portugal para formalizar la hipoteca. En muchos casos, esto ya se puede hacer a distancia, ya sea a través de canales digitales o en sucursales del país de residencia del cliente.


Documentación y costes de transacción

La documentación exigida por los bancos portugueses es bastante estándar, aunque a menudo debe recopilarse en diferentes países y sistemas fiscales. Por lo general, se pide a los compradores que presenten pruebas de ingresos, como declaraciones de la renta, nóminas o estados financieros para los solicitantes autónomos, junto con extractos bancarios recientes, un NIF portugués, un documento de identidad válido y un justificante de domicilio en su país de residencia.

«La financiación en sí misma rara vez es el mayor obstáculo. Estar bien preparado con la documentación adecuada desde el principio puede acelerar significativamente el proceso», explica Marta Salgado.

Los compradores internacionales también deben tener en cuenta los costes adicionales que conlleva la compra de una vivienda en Portugal. Entre ellos pueden figurar el impuesto de transmisiones patrimoniales (IMT), el impuesto de timbre, las comisiones bancarias por tasación, los gastos notariales y de escritura, la inscripción en el registro de la propiedad, el seguro y las comisiones bancarias.

También es importante tener en cuenta que determinadas ventajas fiscales y medidas de apoyo público disponibles en Portugal, incluidas algunas exenciones del IMT, se aplican exclusivamente a los residentes fiscales portugueses. Por lo tanto, los compradores no residentes deben tener en cuenta los costes habituales de la transacción desde el principio.


La preparación es cada vez más importante

En un mercado inmobiliario competitivo, conocer las opciones de financiación antes de presentar una oferta puede marcar una diferencia significativa. Muchos compradores internacionales inician ahora el proceso de evaluación hipotecaria antes de seleccionar una propiedad, lo que les permite conocer su capacidad de endeudamiento y actuar con mayor confianza cuando surge la oportunidad adecuada.

Esto es especialmente relevante en zonas donde la demanda de compradores internacionales sigue siendo fuerte, entre ellas Lisboa, Oporto, Comporta, el Algarve y otros destinos orientados al estilo de vida. En estos mercados, estar preparado financieramente puede reforzar la posición del comprador y reducir los retrasos entre la oferta, la reserva y la formalización de la compra.

«Comprar una propiedad en otro país implica, inevitablemente, trámites desconocidos. Contar con profesionales con experiencia que comprendan tanto el mercado portugués como las expectativas de los compradores internacionales ayuda a que el proceso sea considerablemente más fluido y transparente», afirma Marta Salgado.

En definitiva, comprar bien en Portugal comienza mucho antes de firmar la escritura. Para los compradores internacionales, comprender el proceso bancario, preparar la documentación con antelación y buscar el asesoramiento local adecuado puede convertir una oportunidad prometedora en una decisión más segura y fundamentada.