Portugal blijft zich profileren als een van de meest aantrekkelijke bestemmingen in Europa voor internationale kopers van onroerend goed. Van beleggers die op zoek zijn naar rendement op de lange termijn tot gezinnen die een nieuwe levensstijl aan zee nastreven: het land staat nog steeds hoog op de agenda van iedereen die een verhuizing of investering in het buitenland overweegt.

Voor veel van deze kopers rijst al vroeg in het proces een praktische vraag: is het mogelijk om als buitenlandse koper een hypotheek te krijgen in Portugal?

Het antwoord is ja. Portugese banken verstrekken inderdaad hypothecaire financiering aan internationale kopers, zowel ingezetenen als niet-ingezetenen. De voorwaarden kunnen echter aanzienlijk variëren, afhankelijk van de verblijfsstatus, het inkomensprofiel en het land van herkomst van de koper.

“Veel internationale kopers zijn verrast wanneer ze ontdekken dat het verkrijgen van een hypotheek in Portugal vaak eenvoudiger is dan ze aanvankelijk hadden verwacht. Het is van cruciaal belang om te begrijpen hoe het proces verschilt naargelang u ingezetene of niet-ingezetene bent”, zegt Marta Salgado, verkoopdirecteur bij Athena Advisers Portugal.


Ingezetenen en niet-ingezetenen: andere regels, andere verwachtingen

Voor buitenlanders die fiscaal ingezetene zijn in Portugal, een Portugees belastingnummer (NIF) hebben en een bewijs van fiscale ingezetenschap kunnen overleggen, verloopt de hypotheekprocedure grotendeels hetzelfde als voor een Portugees staatsburger.

Voor niet-ingezetenen hanteren banken echter doorgaans conservatievere kredietcriteria. Dit komt grotendeels door de extra complexiteit die gepaard gaat met het beoordelen van inkomsten uit het buitenland, het afdwingen van garanties buiten Portugal en het beheren van mogelijke wanbetalingssituaties in verschillende rechtsgebieden.

In de praktijk belet dit niet-ingezetenen niet om toegang te krijgen tot financiering, maar het betekent wel dat een goede voorbereiding van bijzonder groot belang is.


Wat niet-ingezeten kopers kunnen verwachten

Over het algemeen financieren Portugese banken voor niet-ingezeten kopers tot 80% van de waarde van het onroerend goed. Voor aanvragers die buiten de Europese Economische Ruimte wonen, kan dit percentage soms worden verlaagd tot ongeveer 70% tot 75%, wat betekent dat kopers bereid moeten zijn een aanbetaling van minimaal 20% tot 30% te doen.

Een andere belangrijke factor is de verhouding tussen schulden en inkomen. De maandelijkse hypotheeklasten, samen met eventuele andere financiële verplichtingen, mogen doorgaans niet meer bedragen dan 50% van het netto maandinkomen van het huishouden. Dit is een van de belangrijkste criteria die banken hanteren om te beoordelen of de koper de lening op lange termijn ruimschoots kan dragen.

De looptijd van een hypotheek kan oplopen tot 30 jaar, afhankelijk van de leeftijd van de koper en het beleid van de betreffende bank. De renteverschillen voor niet-ingezetenen zijn doorgaans iets hoger dan die voor ingezetenen, hoewel het verschil is afgenomen na de stabilisatie van de Euribor in de loop van 2025. Sommige kredietverstrekkers bieden momenteel renteverschillen aan vanaf 0,60%.

Kopers moeten er ook rekening mee houden dat het openen van een Portugese bankrekening vereist is om de hypotheek te formaliseren. In veel gevallen kan dit nu op afstand worden gedaan, hetzij via digitale kanalen, hetzij via filialen in het land van verblijf van de klant.


Documentatie en transactiekosten

De door Portugese banken vereiste documentatie is vrij standaard, hoewel deze vaak uit verschillende landen en belastingstelsels moet worden verzameld. Kopers wordt doorgaans gevraagd om bewijs van inkomen te verstrekken, zoals belastingaangiften, loonstrookjes of financiële overzichten voor zelfstandigen, samen met recente bankafschriften, een Portugees NIF, een geldig identiteitsbewijs en een bewijs van adres in hun land van verblijf.

„De financiering zelf is zelden het grootste obstakel. Als men vanaf het begin goed voorbereid is met de juiste documentatie, kan dit het proces aanzienlijk versnellen”, legt Marta Salgado uit.

Internationale kopers moeten zich ook bewust zijn van de extra kosten die gepaard gaan met de aankoop van onroerend goed in Portugal. Deze kunnen bestaan uit IMT-overdrachtsbelasting, zegelrecht, taxatiekosten van de bank, notariskosten en kosten voor de akte, kadastrale registratie, verzekeringen en bankkosten.

Het is ook belangrijk om op te merken dat bepaalde belastingvoordelen en overheidssteunmaatregelen die in Portugal beschikbaar zijn, waaronder enkele vrijstellingen van de IMT, uitsluitend van toepassing zijn op personen die fiscaal inwoner zijn van Portugal. Niet-ingezeten kopers moeten daarom vanaf het begin rekening houden met de standaardtransactiekosten.


Voorbereiding wordt steeds belangrijker

In een competitieve vastgoedmarkt kan inzicht in de financieringsmogelijkheden voordat u een bod uitbrengt een aanzienlijk verschil maken. Veel internationale kopers starten tegenwoordig al met de hypotheekbeoordeling voordat ze een woning selecteren, waardoor ze inzicht krijgen in hun leencapaciteit en met meer zelfvertrouwen kunnen handelen wanneer de juiste kans zich voordoet.

Dit geldt met name voor gebieden waar de vraag van internationale kopers sterk blijft, waaronder Lissabon, Porto, Comporta, de Algarve en andere bestemmingen waar lifestyle centraal staat. In deze markten kan een goede financiële voorbereiding de positie van een koper versterken en vertragingen tussen het bod, de reservering en de afronding van de transactie verminderen.

„Het kopen van onroerend goed in een ander land brengt onvermijdelijk onbekende procedures met zich mee. Ervaren professionals die zowel de Portugese markt als de verwachtingen van internationale kopers begrijpen, helpen het proces aanzienlijk soepeler en transparanter te maken“, zegt Marta Salgado.

Uiteindelijk komt het bij een goede aankoop in Portugal begint al lang voordat de akte wordt ondertekend. Voor internationale kopers kan inzicht in het bankproces, het van tevoren voorbereiden van de documentatie en het zoeken naar de juiste lokale begeleiding een veelbelovende kans omzetten in een veiligere en beter onderbouwde beslissing.