Dopo due anni di aumenti a due cifre, il Portogallo ha guidato l'apprezzamento residenziale in Europa. Nel 2024, i prezzi sono aumentati dell'11,5%. Nel 2025 saranno aumentati di oltre il 15%, più del doppio della media europea. Ora, secondo le proiezioni, la crescita dovrebbe rallentare a circa il 7% quest'anno e tra il 5% e il 5,5% nei due anni successivi. Nonostante ciò, il Portogallo continuerà a far parte della top 3 europea in termini di valutazione.

A mio avviso, questo non è un segno di debolezza. È un segno di maturità.

Ciò che sostiene questo mercato non è solo l'entusiasmo. È strutturale. La domanda rimane solida, trainata dai cambiamenti demografici, dall'aumento delle famiglie e da un persistente gap di offerta. L'Europa sta invecchiando, ma il numero di case necessarie cresce più rapidamente della popolazione. In Portogallo, la scarsità è evidente. Ogni sei case vendute, circa una viene completata. Questa realtà spiega da sola gran parte della pressione sui prezzi.

Ma c'è un altro fatto rilevante. Il mercato portoghese è oggi considerato uno dei più sopravvalutati d'Europa. Questo non significa una bolla imminente. Significa che l'accessibilità è sotto pressione e che l'equilibrio futuro dipenderà dalla capacità di aumentare l'offerta, accelerare le licenze e rafforzare l'edilizia.

Allo stesso tempo, gli investimenti immobiliari mostrano fiducia. Nel 2025 hanno raggiunto i 2,8 miliardi di euro, crescendo del 22% rispetto all'anno precedente e superando la media dell'ultimo decennio. Uffici, commercio al dettaglio e ospitalità hanno concentrato la maggior parte del capitale. I rendimenti sono rimasti stabili, con un potenziale di compressione in segmenti come la logistica.

Lisbona continua a essere la città più costosa, oltre i 6.000 euro al metro quadro, ma il fenomeno non è più esclusivamente metropolitano. Capitali di distretto come Guarda, Beja e Santarém registrano una crescita superiore al 20%. Nelle Azzorre e a Madeira, alcune isole mostrano valutazioni impressionanti. Il mercato non è più centralizzato. È diventato nazionale.

Nel segmento residenziale, il prezzo mediano supera già i 3.000 euro al metro quadro. E anche con tassi di interesse stabilizzati e meno spazio per ulteriori tagli, l'economia continua a favorire il settore, con una disoccupazione controllata e redditi relativamente solidi.

Resta da vedere in che misura fattori esterni, come l'instabilità economica globale o i recenti eventi meteorologici estremi, potrebbero introdurre maggiore cautela.

Come osservatore del mercato nazionale e internazionale, vedo un Paese che non è più solo una destinazione emergente. È un mercato consolidato. E questo comporta vantaggi, ma anche responsabilità. La sfida ora non è quella di crescere rapidamente. È crescere con equilibrio.