Na twee jaar van dubbelcijferige stijgingen leidde Portugal de waardestijging van woningen in Europa. In 2024 stegen de prijzen met 11,5%. In 2025 zullen ze met meer dan 15% zijn gestegen, meer dan het dubbele van het Europese gemiddelde. Volgens projecties zal de groei nu vertragen tot ongeveer 7% dit jaar en tussen 5% en 5,5% in de volgende twee jaar. Desondanks zal Portugal qua waardering in de Europese top 3 blijven staan.

Naar mijn mening is dit geen teken van zwakte. Het is een teken van volwassenheid.

Wat deze markt in stand houdt, is niet alleen enthousiasme. Het is structureel. De vraag blijft solide, gedreven door demografische verschuivingen, stijgende huishoudens en een hardnekkig aanbodtekort. Europa mag dan vergrijzen, het aantal benodigde huizen groeit sneller dan de bevolking. In Portugal is de schaarste duidelijk. Er wordt ongeveer één huis opgeleverd voor elke zes verkochte huizen. Deze realiteit alleen al verklaart veel van de druk op de prijzen.

Maar er is nog een ander relevant feit. De Portugese markt wordt nu beschouwd als een van de meest overgewaardeerde in Europa. Dit betekent niet dat er een zeepbel op komst is. Het betekent dat de toegankelijkheid onder druk staat en dat de toekomstige balans zal afhangen van het vermogen om het aanbod te vergroten, de vergunningverlening te versnellen en de bouw te versterken.

Tegelijkertijd geven vastgoedinvesteringen blijk van vertrouwen. In 2025 bedroegen ze 2,8 miljard euro, een groei van 22% ten opzichte van het jaar ervoor en meer dan het gemiddelde van de afgelopen tien jaar. Kantoren, winkels en horeca concentreerden het grootste deel van het kapitaal. De rendementen bleven stabiel en zelfs met potentieel voor compressie in segmenten zoals logistiek.

Lissabon blijft aan kop gaan als duurste stad, met meer dan 6.000 euro per vierkante meter, maar het fenomeen is niet langer exclusief grootstedelijk. Districtshoofdsteden zoals Guarda, Beja en Santarém registreren een groei van meer dan 20%. Op de Azoren en Madeira laten sommige eilanden indrukwekkende waarderingen zien. De markt is niet langer gecentraliseerd. Hij is nationaal geworden.

In het residentiële segment bedraagt de mediane prijs al meer dan 3.000 euro per vierkante meter. En zelfs met gestabiliseerde rentetarieven en minder ruimte voor extra verlagingen, blijft de economie de sector bevoordelen, met een gecontroleerde werkloosheid en relatief veerkrachtige inkomens.

Het valt nog te bezien in hoeverre externe factoren, zoals de wereldwijde economische instabiliteit of de recente extreme weersomstandigheden, tot meer voorzichtigheid kunnen leiden.

Als waarnemer van de nationale en internationale markt zie ik een land dat niet langer een opkomende bestemming is. Het is een geconsolideerde markt. En dat brengt voordelen met zich mee, maar ook verantwoordelijkheden. De uitdaging is nu niet om snel te groeien. De uitdaging is nu om evenwichtig te groeien.