Net als de chocolaatjes die onder de boom zullen verschijnen, voorziet het voorstel, zonder veel verrassingen, in een verlaagd btw-tarief voor bouw- of renovatiewerkzaamheden aan onroerende goederen die bestemd zijn voor de verkoop of verhuur voor huisvesting, op voorwaarde dat de verkoop of verhuur onder de drempels van respectievelijk 648 022 euro en 2 300 euro per maand blijft.

Het voorstel specificeert dat het verlaagde tarief van toepassing is op woningen die binnen 24 maanden na de afgifte van de documentatie met betrekking tot het bewoningscertificaat worden verkocht als permanente verblijfplaats van de koper, of binnen dezelfde periode worden gehuurd, waarbij de huurovereenkomst van kracht blijft gedurende ten minste 36 maanden, al dan niet opeenvolgend, gedurende de eerste vijf jaar na de afgifte van de documentatie met betrekking tot het bewoningscertificaat.

Maar te midden van de betovering en magie van het seizoen, onthult het voorstel een onverwachte wending.

De wetgeving specificeert namelijk dat de verlaagde btw alleen van toepassing zal zijn op stadsontwikkelingsprojecten die worden opgestart tussen 25 september 2025 en 31 december 2029, en die belastingplichtig worden vanaf 1 januari 2026, een veel beperkter tijdsbestek dan velen hadden gehoopt.

Voor ontwikkelaars en bouwbedrijven die hoopten op dit langverwachte cadeau in hun kerstkous, verdient het voorstel een (voorzichtig) applaus. Het is onmiskenbaar een kans om de kosten van projecten en hun belastingdruk te verlagen, maar de verwachtingen voor een bredere reikwijdte werden de bodem ingeslagen en verschillende praktische twijfels doemen op.

Wat betekent bijvoorbeeld precies "stedelijke operaties waarvan het procedurele initiatief begint tussen 25 september 2025 en 31 december 2029"? - Gaat het om de eerste stap die de belastingbetaler zet op het stadhuis of om de eerste beslissing van de gemeente over het project?

Mochten de voorwaarden voor de toepassing van het verlaagde tarief later niet worden vervuld, dan voorziet het voorstel in mechanismen om de btw (het verschil tussen het verlaagde tarief en het normale tarief) terug te geven aan de staat, en om ervoor te zorgen dat dit proces soepel verloopt, wordt de verleggingsregeling voor bouwdiensten gewijzigd - waardoor de verwerver (als belastingplichtige) de btw zelf moet aangeven, zelfs als hij alleen btw-vrijgestelde handelingen verricht.

En wanneer de btw aan de staat moet worden teruggegeven, bepaalt het voorstel dat er rente en "andere toepasselijke sancties" kunnen worden toegepast. Maar wat betekent dat? Waarschijnlijk de boete voor onbetaalde btw. Kan een dergelijke boete niet buitensporig zijn, afhankelijk van de omstandigheden?

Afgezien van praktische vragen en in overeenstemming met de geest van het (nu aflopende) seizoen van geven, hebben goede daden een extra vleugje zoetheid.

De regeling voorziet zelfs in de mogelijkheid voor particulieren om een deel van de belasting terug te vorderen als ze later voldoen aan de voorwaarden voor het verlaagde tarief.

Ja, btw betaald door particulieren op bouwwerken voor hun eigen permanente verblijfplaats (waar de btw-plicht ontstaat voor 31 december 2032) kan ook profiteren van het 6%-tarief.

Kortom, iedereen die een eigen huis bouwt, op voorwaarde dat de aankoopprijs van de grond of, indien hoger, de geregistreerde belastbare waarde plus bouwkosten onder de €648.022 blijft, kan uiteindelijk profiteren van het verlaagde tarief.

En het is waar dat het perfecte cadeau zeldzaam is en dat particulieren in eerste instantie btw moeten afdragen tegen het standaardtarief, maar toch is het een verdienste dat er een speciale regeling is gecreëerd die ook particulieren omvat.

Uiteindelijk, als alle berekeningen zijn gemaakt, ziet de balans van dit voorstel er in zo'n prijzig seizoen heel gunstig uit - maar de beperkte reikwijdte en de praktische uitdagingen die in het verschiet liggen, blijven moeilijk te negeren.

Het Vastgoedteam van Forvis Mazars werkt al nauw samen met klanten om door deze veranderingen te navigeren en te anticiperen op de impact ervan op aanstaande projecten.

Het artikel is geschreven door:

Diogo Gomes Pereira, Tax Associate Partner bij Forvis Mazars in Portugal(diogo.pereira@forvismazars.com)

Daniela Lagoa, Tax Senior Manager bij Forvis Mazars in Portugal(daniela.lagoa@forvismazars.com)

Maria Vaz Lopes, Tax Senior bij Forvis Mazars in Portugal(maria.lopes@forvismazars.com)