À l'instar des chocolats que nous savons tous qu'on trouvera sous le sapin, la proposition établit sans surprise un taux de TVA réduit pour les travaux de construction ou de réhabilitation des biens immobiliers destinés à la vente ou à la location pour le logement, à condition que la vente ou la location ne dépasse pas les seuils de 648 022 euros et de 2 300 euros par mois, respectivement.

La proposition précise que le taux réduit s'applique aux biens vendus en tant que résidence permanente de l'acheteur dans les 24 mois suivant la délivrance de la documentation relative au certificat d'occupation, ou loués dans le même délai, le bail restant en vigueur pendant au moins 36 mois, consécutifs ou non, au cours des cinq premières années suivant la délivrance de la documentation relative au certificat d'occupation.

Cependant, dans l'esprit d'enchantement et de magie des fêtes de fin d'année, la proposition dévoile un rebondissement inattendu.

En effet, la législation précise que la TVA réduite ne s'appliquera qu'aux projets de développement urbain lancés entre le 25 septembre 2025 et le 31 décembre 2029, et dont l'assujettissement à la taxe intervient à partir du 1er janvier 2026, un délai bien plus restreint que beaucoup ne l'espéraient.

Pour les promoteurs et les entreprises de construction qui espéraient recevoir ce cadeau tant attendu dans leur bas de Noël, la proposition mérite une salve d'applaudissements (prudents). Il s'agit indéniablement d'une occasion de réduire les coûts des projets et leur charge fiscale, mais les espoirs d'une portée plus large ont été déçus, et plusieurs doutes pratiques se profilent à l'horizon.

Par exemple, qu'entend-on exactement par "opérations urbaines dont l'initiative de la procédure débute entre le 25 septembre 2025 et le 31 décembre 2029" ? - S'agit-il de la première démarche du contribuable auprès de la mairie, ou de la décision initiale de la municipalité sur le projet ?

Si les conditions d'application du taux réduit échouent par la suite, la proposition prévoit des mécanismes de restitution de la TVA (différence entre le taux réduit et le taux normal) à l'État. Pour garantir le bon déroulement de ce processus, le mécanisme d'autoliquidation pour les services de construction est modifié : l'acquéreur (en tant qu'assujetti) est tenu d'autoliquider la TVA, même s'il n'effectue que des opérations exonérées de la TVA.

Enfin, lorsqu'il s'agit de restituer la TVA à l'État, la proposition précise que des intérêts et "d'autres pénalités applicables" peuvent s'appliquer. Mais qu'est-ce que cela signifie ? Probablement la pénalité pour TVA impayée. Une telle pénalité ne pourrait-elle pas être excessive selon les circonstances ?

En dehors des questions pratiques, et en accord avec l'esprit de générosité de la saison (qui s'achève), les bonnes actions ont une touche de douceur supplémentaire.

En effet, le régime prévoit même la possibilité pour les particuliers de récupérer une partie de la taxe si, par la suite, ils remplissent les conditions pour bénéficier du taux réduit.

En effet, la TVA payée par les particuliers sur les travaux de construction de leur propre résidence permanente (lorsque l'assujettissement à la TVA intervient avant le 31 décembre 2032) peut également bénéficier du taux de 6 %.

En résumé, toute personne qui construit sa propre maison, à condition que le prix d'achat du terrain ou, s'il est plus élevé, la valeur imposable enregistrée plus les coûts de construction restent inférieurs à 648 022 euros, peut bénéficier du taux réduit à la fin.

Il est vrai que le cadeau idéal est rare et que les particuliers doivent initialement supporter la TVA au taux normal, mais il faut tout de même saluer la création d'un régime spécial qui s'applique également aux particuliers.

En fin de compte, après avoir fait tous les calculs, dans une saison aussi coûteuse, le bilan de cette proposition semble assez favorable - mais son champ d'application étroit et les défis pratiques à venir restent difficiles à ignorer.

L'équipe Immobilier de Forvis Mazars travaille déjà en étroite collaboration avec ses clients pour naviguer dans ces changements et anticiper leur impact sur les projets à venir.

L'article a été rédigé par :

Diogo Gomes Pereira, Associé Fiscal chez Forvis Mazars au Portugal(diogo.pereira@forvismazars.com)

Daniela Lagoa, Tax Senior Manager chez Forvis Mazars au Portugal(daniela.lagoa@forvismazars.com)

Maria Vaz Lopes, Tax Senior chez Forvis Mazars au Portugal(maria.lopes@forvismazars.com)