I likhet med den choklad som vi alla vet kommer att dyka upp under granen, innebär förslaget föga förvånande att en reducerad momssats införs för bygg- eller renoveringsarbeten på fastigheter som är avsedda för försäljning eller uthyrning för bostadsändamål, förutsatt att försäljningen eller uthyrningen understiger tröskelvärdena 648 022 euro respektive 2 300 euro per månad.

Förslaget specificerar att den reducerade skattesatsen gäller för fastigheter som säljs som köparens permanenta bostad inom 24 månader efter utfärdandet av dokumentationen avseende inflyttningscertifikatet, eller hyrs ut inom samma tidsram, med ett hyresavtal som gäller i minst 36 månader, sammanhängande eller inte, under de första fem åren efter utfärdandet av dokumentationen avseende inflyttningscertifikatet.

Men mitt i säsongens anda av förtrollning och magi avslöjar förslaget en oväntad vändning.

I lagstiftningen anges nämligen att den reducerade momsen endast ska tillämpas på stadsutvecklingsprojekt som påbörjas mellan den 25 september 2025 och den 31 december 2029 och där skattskyldighet inträder från och med den 1 januari 2026, vilket är en betydligt mer begränsad tidsram än vad många hade hoppats på.

För de byggherrar och byggföretag som hoppats på denna efterlängtade julklapp förtjänar förslaget en (försiktig) applåd. Det är onekligen en möjlighet att minska kostnaderna för projekten och deras skattebörda, men förväntningarna på ett bredare tillämpningsområde grusades och flera praktiska frågetecken tornar upp sig.

Vad menas till exempel exakt med "stadsoperationer vars processuella initiativ inleds mellan den 25 september 2025 och den 31 december 2029"? - Är det det första steg som skattebetalaren tar i stadshuset eller kommunens första beslut om projektet?

Om villkoren för att tillämpa den reducerade skattesatsen senare skulle misslyckas innehåller förslaget mekanismer för att återföra momsen (skillnaden mellan den reducerade skattesatsen och normalskattesatsen) till staten, och för att säkerställa att denna process går smidigt ändras förfarandet för omvänd betalningsskyldighet för byggtjänster - vilket innebär att förvärvaren (som en beskattningsbar person) måste självbeskatta momsen även om de endast utför momsbefriade transaktioner.

Och när det gäller att återbetala momsen till staten anges i förslaget att ränta och "andra tillämpliga påföljder" kan tillämpas. Men vad innebär det? Förmodligen påföljden för obetald moms. Kan inte en sådan sanktion vara orimlig beroende på omständigheterna?

Bortsett från praktiska frågor, och i linje med den (nu avslutade) säsongens anda av givande, har goda gärningar en extra touch av sötma.

Faktum är att systemet till och med innehåller en möjlighet för privatpersoner att återfå en del av skatten om de senare uppfyller villkoren för den reducerade skattesatsen.

Ja, moms som betalas av privatpersoner på byggnadsarbeten för deras egen permanenta bostad (där momsskyldighet uppstår senast den 31 december 2032) kan också omfattas av skattesatsen på 6%.

Kort sagt, alla som bygger sitt eget hem, förutsatt att inköpspriset för marken eller, om det är högre, det registrerade beskattningsbara värdet plus byggkostnader understiger 648 022 euro, kan dra nytta av den reducerade skattesatsen i slutet.

Det är sant att den perfekta presenten är sällsynt och att privatpersoner initialt måste betala moms enligt normalskattesatsen, men det är ändå lovvärt att skapa en särskild ordning som även omfattar privatpersoner.

I slutändan, efter att alla beräkningar är gjorda, i en sådan dyr säsong, ser det här förslagets balansräkning ganska gynnsam ut - men dess snäva omfattning och de praktiska utmaningarna framöver är fortfarande svåra att ignorera.

Forvis Mazars fastighetsteam har redan ett nära samarbete med kunder för att navigera i dessa förändringar och förutse deras inverkan på kommande projekt.

Artikeln skrevs av:

Diogo Gomes Pereira, Tax Associate Partner på Forvis Mazars i Portugal(diogo.pereira@forvismazars.com)

Daniela Lagoa, Tax Senior Manager på Forvis Mazars i Portugal(daniela.lagoa@forvismazars.com)

Maria Vaz Lopes, Tax Senior på Forvis Mazars i Portugal(maria.lopes@forvismazars.com)