Al igual que esos bombones que todos sabemos que aparecerán bajo el árbol, la propuesta establece, sin sorpresas, un tipo reducido de IVA a las obras de construcción o rehabilitación de inmuebles destinados a la venta o al alquiler para vivienda, siempre que la venta o el alquiler se sitúen por debajo de los umbrales de 648.022 euros y 2.300 euros mensuales, respectivamente.

La propuesta especifica que el tipo reducido se aplica a los inmuebles vendidos como vivienda habitual del comprador en los 24 meses siguientes a la expedición de la documentación relativa a la cédula de habitabilidad, o alquilados en el mismo plazo, permaneciendo el contrato de arrendamiento en vigor al menos 36 meses, consecutivos o no, durante los cinco primeros años posteriores a la expedición de la documentación relativa a la cédula de habitabilidad.

Sin embargo, en medio del espíritu encantador y mágico de la temporada, la Propuesta desvela un giro inesperado.

En efecto, la legislación especifica que el IVA reducido sólo se aplicará a los proyectos urbanísticos iniciados entre el 25 de septiembre de 2025 y el 31 de diciembre de 2029, y cuya sujeción al impuesto se produzca a partir del 1 de enero de 2026, un plazo mucho más restringido de lo que muchos esperaban.

Para los promotores y constructores que esperaban este esperado regalo en sus calcetines de Navidad, la propuesta merece un aplauso (cauteloso). Es innegable que brinda la oportunidad de reducir los costes de los proyectos y su carga fiscal, pero las expectativas de un ámbito de aplicación más amplio se vieron defraudadas, y se ciernen varias dudas prácticas.

Por ejemplo, ¿qué significa exactamente "operaciones urbanas cuya iniciativa procedimental comience entre el 25 de septiembre de 2025 y el 31 de diciembre de 2029"? - ¿se trata del primer paso dado por el contribuyente en el Ayuntamiento, o de la decisión inicial del Ayuntamiento sobre el proyecto?

En caso de que posteriormente no se den las condiciones para aplicar el tipo reducido, la Propuesta prevé mecanismos para devolver el IVA (diferencia entre el tipo reducido y el normal) al Estado, y para que este proceso se desarrolle sin problemas, se modifica el mecanismo de inversión del sujeto pasivo en los servicios de construcción, obligando al adquirente (como sujeto pasivo) a autoliquidar el IVA aunque sólo realice operaciones exentas de IVA.

Y, a la hora de devolver el IVA al Estado, la Propuesta especifica que podrán aplicarse intereses y "otras sanciones aplicables". ¿Pero qué significa eso? Probablemente la sanción por IVA impagado. ¿No podría ser excesiva dicha sanción según las circunstancias?

Dejando a un lado las cuestiones prácticas, y en sintonía con el espíritu dadivoso de la (ya finalizada) temporada, las buenas acciones conllevan un toque extra de dulzura.

De hecho, el régimen incluye incluso la posibilidad de que los particulares reclamen parte del impuesto si, más adelante, cumplen las condiciones para acogerse al tipo reducido.

Sí, el IVA pagado por las personas físicas en las obras de construcción de su propia residencia permanente (cuando la obligación del IVA nazca antes del 31 de diciembre de 2032) también puede beneficiarse del tipo del 6%.

En resumen, cualquier persona que construya su propia vivienda, siempre que el precio de compra del terreno o, si es superior, la base imponible registrada más los costes de construcción se mantenga por debajo de 648.022 euros, podría beneficiarse del tipo reducido al final.

Y es cierto que el regalo perfecto es raro, y que los particulares deben soportar inicialmente el IVA al tipo normal, pero aun así hay que reconocer el mérito de crear un régimen especial que incluye también a los particulares.

Al final, después de hacer todos los cálculos, en una temporada tan cara, el balance de esta Propuesta parece bastante favorable - aunque su estrecho alcance y los retos prácticos que se avecinan siguen siendo difíciles de ignorar.

El equipo inmobiliario de Forvis Mazars ya está trabajando estrechamente con los clientes para navegar por estos cambios y anticipar su impacto en los próximos proyectos.

El artículo ha sido escrito por:

Diogo Gomes Pereira, Socio Fiscal Asociado de Forvis Mazars en Portugal(diogo.pereira@forvismazars.com)

Daniela Lagoa, Directora de Impuestos de Forvis Mazars en Portugal(daniela.lagoa@forvismazars.com)

Maria Vaz Lopes, Fiscal Senior en Forvis Mazars en Portugal(maria.lopes@forvismazars.com)