Подобно шоколадным конфетам, которые, как мы все знаем, появятся под елкой, предложение, что неудивительно, устанавливает пониженную ставку НДС на строительные или восстановительные работы на объектах, предназначенных для продажи или аренды под жилье, при условии, что продажа или аренда не превышает пороговых значений в €648 022 и €2 300 в месяц, соответственно.

В предложении уточняется, что пониженная ставка применяется к недвижимости, проданной в качестве постоянного места жительства покупателя в течение 24 месяцев с момента выдачи документации, касающейся сертификата о заселении, или сданной в аренду в тот же срок, при этом договор аренды действует не менее 36 месяцев, подряд или нет, в течение первых пяти лет после выдачи документации, касающейся сертификата о заселении.

Однако на фоне сезонного духа очарования и волшебства в Предложении содержится неожиданный поворот.

Действительно, в законодательстве указано, что пониженный НДС будет применяться только к проектам городской застройки, начатым в период с 25 сентября 2025 года по 31 декабря 2029 года, и налоговые обязательства по которым возникают с 1 января 2026 года, что является гораздо более ограниченным сроком, чем многие надеялись.

Для девелоперов и строительных компаний, надеявшихся получить этот долгожданный подарок в рождественском чулке, предложение заслуживает аплодисментов (осторожных). Оно, несомненно, дает возможность снизить затраты на проекты и их налоговое бремя, но ожидания более широкого охвата не оправдались, а ряд практических сомнений остается открытым.

Например, что именно означает "городская деятельность, процессуальная инициатива которой начинается в период с 25 сентября 2025 года по 31 декабря 2029 года"? - Это первый шаг, сделанный налогоплательщиком в мэрии, или первоначальное решение муниципалитета по проекту?

Если условия для применения пониженной ставки впоследствии не будут соблюдены, в Предложении предусмотрены механизмы возврата НДС (разницы между пониженной и стандартной ставкой) государству, а для того, чтобы этот процесс прошел гладко, в механизм обратного начисления НДС на строительные услуги внесены изменения, обязывающие приобретателя (как налогооблагаемое лицо) самостоятельно начислять НДС, даже если он осуществляет только освобожденные от НДС операции.

А когда необходимо вернуть НДС государству, в Предложении указано, что могут применяться проценты и "другие применимые штрафы". Но что это значит? Вероятно, штраф за неуплаченный НДС. Не может ли такой штраф быть чрезмерным в зависимости от обстоятельств?

Если оставить в стороне практические вопросы, то в соответствии с духом (завершающегося) сезона дарения добрые дела приобретают дополнительный оттенок сладости.

Более того, режим даже предусматривает возможность возврата части налога, если впоследствии физические лица удовлетворят условиям пониженной ставки.

Да, НДС, уплаченный физическими лицами при выполнении строительных работ для собственного постоянного проживания (при возникновении обязательств по уплате НДС до 31 декабря 2032 года), также может воспользоваться ставкой 6%.

Короче говоря, любой, кто строит собственный дом, при условии, что цена покупки земли или, если она выше, зарегистрированная налогооблагаемая стоимость плюс затраты на строительство не превышают 648 022 евро, может в конце концов воспользоваться льготной ставкой.

Верно, что идеальный подарок - редкость, и что физические лица изначально должны платить НДС по стандартной ставке, но все же стоит отдать должное созданию специального режима, который распространяется и на физических лиц.

В итоге, после всех подсчетов, в такой дорогой сезон баланс этого предложения выглядит вполне благоприятным, но его узкая сфера применения и предстоящие практические проблемы трудно игнорировать.

Команда Forvis Mazars по работе с недвижимостью уже тесно сотрудничает с клиентами, чтобы сориентироваться в этих изменениях и предугадать их влияние на предстоящие проекты.

Статья написана:

Диого Гомеш Перейра, ассоциированный партнер по налогам в Форвис Мазар в Португалии(diogo.pereira@forvismazars.com)

Даниэла Лагоа, старший менеджер по налогообложению в Forvis Mazars в Португалии(daniela.lagoa@forvismazars.com)

Мария Ваз Лопес, старший налоговый специалист в "Форвис Мазар" в Португалии(maria.lopes@forvismazars.com)