Каждый год девелоперы, инвесторы, управляющие фондами, представители городов и консультанты собираются в Каннах, чтобы обсудить будущее городов, потоки капитала и инфраструктуру. Однако в этом году одна тема вновь и вновь возникала в дискуссиях, панелях и частных беседах, на которых я присутствовал. Недвижимость - это уже не только здания. Все чаще речь идет об энергии, инфраструктуре и устойчивости. Во время сессий, за которыми я следил, включая "Декарбонизация занимаемых зданий: Практические пути" и обе части "Логистического форума", разговор явно вышел за рамки традиционных представлений об устойчивом развитии. Фокус сместился в сторону прагматичных решений, создающих реальную ценность для активов и инвесторов и одновременно поддерживающих энергетический переход, в котором остро нуждается Европа и весь мир.

Один из наиболее интересных ракурсов был представлен в ходе дискуссий вокруг логистической недвижимости. Логистические активы традиционно рассматривались просто как склады или распределительные комплексы, но отрасль начинает смотреть на них по-другому. Как объяснил на одном из форумов доктор Томас Штайнмюллер, логистические активы имеют потенциал стать комбинированными электростанциями. Они могут производить энергию, хранить ее и поддерживать электрифицированные транспортные системы, продолжая при этом выполнять свою основную логистическую функцию. Эта идея отражает более широкую проблему, с которой мы все сталкиваемся. По всей Европе мы конкурируем за один и тот же ограниченный ресурс - землю. Разработчикам возобновляемых источников энергии нужна земля для солнечных электростанций. Застройщикам жилья нужна земля для строительства. Промышленности нужны земли для размещения производственных мощностей. Логистическим операторам нужна земля под распределительные узлы. Однако миллионы квадратных метров площади на крышах логистических зданий по всей Европе уже существуют и остаются практически неиспользованными. В то же время недра под многими из этих объектов потенциально могут стать источником инфраструктуры для хранения энергии в будущем. При сочетании этих элементов логистические объекты могут превратиться из простых складов в энергопроизводящую инфраструктуру, интегрированную в городскую и промышленную экосистему.

Во время MIPIM у меня была возможность обменяться идеями на эту тему с несколькими лидерами отрасли, включая Ги Гюйрара из JLL, Хуберта Михалака из Hillwood, Винцеля Кауфмана, доктора Томаса Штайнмюллера и Диану Дизиайн. В ходе этих бесед стало ясно, что сектор переходит к более прагматичному пониманию устойчивого развития. Инвесторов больше не удовлетворяют одни лишь этикетки и сертификаты. Их все больше интересуют решения, которые повышают операционную эффективность, создают новые потоки прибыли и повышают долгосрочную стоимость активов. Энергетическая инфраструктура, интегрированная в логистические активы, именно это и делает. Чтобы проиллюстрировать масштаб возможностей, я сделал простой расчет на основе логистических портфелей трех спонсоров Логистического форума - JLL, Hillwood и Swiss Life Asset Managers. Вместе эти три организации представляют примерно двадцать девять миллионов квадратных метров логистической крыши. Если использовать консервативное правило, часто применяемое в проектах солнечных батарей на крышах, которое предполагает, что десять тысяч квадратных метров крыши могут поддерживать примерно один мегаватт солнечной мощности, то совокупный потенциал крыш становится значительным.

Swiss Life Asset Managers теоретически может поддерживать около 1,15 гигаватт солнечной мощности на крышах своих логистических активов. Активы, находящиеся в управлении компании JLL, представляют собой аналогичную величину - около 1,15 гигаватт. Логистический портфель Hillwood добавляет еще примерно 0,6 гигаватт. В совокупности эти три портфеля теоретически могут поддерживать около 2,9 гигаватт солнечных мощностей на крышах. В пересчете на энергию это могло бы генерировать от трех до трех с половиной тераватт-часов электроэнергии в год в Европе. Этого количества экологически чистого электричества хватило бы для обеспечения энергией от семисот тысяч до одного миллиона домохозяйств в год. И этот расчет учитывает только трех игроков отрасли. Если мы распространим этот анализ на крупнейших владельцев логистической недвижимости в Европе, то потенциал станет еще более впечатляющим. Только компания Prologis Europe управляет примерно двадцатью тремя миллионами квадратных метров логистических площадей, что соответствует примерно 2,3 гигаватта солнечного потенциала на крышах. За ней следует Logicor с девятнадцатью миллионами квадратных метров, что соответствует примерно 1,9 гигаватта. Портфель CTP площадью около четырнадцати миллионов квадратных метров составляет примерно 1,46 гигаватт. SEGRO с десятью девятью миллионами квадратных метров может обеспечить около 1,09 гигаватт. На долю GLP Europe приходится примерно 1,02 гигаватта, а на долю WDP - еще 0,87 гигаватта. В совокупности эти шесть компаний представляют собой более восьмидесяти шести миллионов квадратных метров логистических площадей и около 8,65 гигаватт теоретического потенциала солнечных батарей на крышах.

Естественно, эти цифры представляют собой теоретический потенциал. Реальные установки обычно несколько ниже из-за световых люков, оборудования на крыше, пожарных коридоров, структурных ограничений и ориентации. Однако даже если бы была реализована только часть этого потенциала, эффект был бы колоссальным. Более того, экономика уже имеет смысл. Одно из самых больших заблуждений, связанных с интеграцией возобновляемых источников энергии в недвижимость, заключается в том, что это дополнительное бремя расходов для застройщиков и инвесторов. В действительности все чаще наблюдается обратная картина. Владельцы логистических активов могут сдавать свои крыши в аренду операторам возобновляемых источников энергии, таким как Greenvolt, создавая дополнительный поток доходов без операционных сложностей. В то же время арендаторы получают доступ к экологически чистой электроэнергии местного производства по более низким ценам, что повышает конкурентоспособность здания и способствует удержанию арендаторов. Снижение эксплуатационных расходов на электроэнергию, дополнительный доход от сдачи в аренду крыш и более высокие показатели устойчивости - все это способствует повышению рентабельности инвестиций в объект. Технические решения уже существуют, и они не требуют жертвовать рентабельностью. Они повышают ее.

Во время одной из бесед на MIPIM я задал Винцелю Кауфману простой вопрос. Почему мы ждем, пока птица, сидящая на дереве, сама решит, когда ей лететь? Мы уже знаем, что энергия и устойчивое развитие имеют огромное значение для нашего будущего. Это и спасение жизни, и спасение мира, потому что мы все живем на одной планете. Сектор логистики имеет уникальную возможность внести свой вклад в этот переход, потому что инфраструктура уже существует. Крыши уже есть, технологии доступны, а экономическая модель работает. Возможно, реальная проблема заключается не в технологиях или финансах, а просто в менталитете. Возможность уже у нас над головой. Теперь сектору пора расправить крылья и начать летать.