Todos los años, promotores, inversores, gestores de fondos, representantes municipales y asesores se reúnen en Cannes para debatir sobre el futuro de las ciudades, los flujos de capital y las infraestructuras. Este año, sin embargo, un tema apareció una y otra vez en los debates, paneles y conversaciones privadas a los que asistí. El sector inmobiliario ya no se limita a los edificios. Cada vez tiene más que ver con la energía, las infraestructuras y la resiliencia. Durante las sesiones que seguí, entre ellas Decarbonising Occupied Buildings: Practical Pathways y las dos partes de The Logistics Forum, la conversación fue claramente más allá de las narrativas tradicionales de sostenibilidad. La atención se desplazó hacia soluciones pragmáticas que crean valor real para los activos y los inversores, al tiempo que apoyan la transición energética que Europa y el mundo necesitan urgentemente.

Una de las perspectivas más interesantes surgió de los debates en torno al sector inmobiliario logístico. Tradicionalmente, los activos logísticos se han considerado simplemente almacenes o instalaciones de distribución, pero el sector está empezando a verlos de otra manera. Como explicó el Dr. Thomas Steinmüller durante uno de los foros, los activos logísticos tienen el potencial de convertirse en centrales eléctricas combinadas. Pueden producir energía, almacenarla y apoyar sistemas de transporte electrificados sin dejar de desempeñar su función logística principal. Esta idea refleja un reto más amplio al que todos nos enfrentamos. En toda Europa competimos por el mismo recurso limitado: el suelo. Los promotores de energías renovables necesitan suelo para parques solares. Los promotores residenciales necesitan suelo para viviendas. La industria necesita suelo para instalaciones de producción. Los operadores logísticos necesitan suelo para centros de distribución. Sin embargo, ya existen millones de metros cuadrados de espacio en las azoteas de los edificios logísticos de toda Europa que, en su mayor parte, siguen sin utilizarse. Al mismo tiempo, el subsuelo bajo muchos de estos activos podría albergar infraestructuras de almacenamiento de energía en el futuro. Cuando se combinan estos elementos, las instalaciones logísticas pueden pasar de ser simples almacenes a infraestructuras productoras de energía integradas en el ecosistema urbano e industrial.

Durante el MIPIM tuve la oportunidad de intercambiar ideas sobre este tema con varios líderes del sector, como Guy Gueirard de JLL, Hubert Michalak de Hillwood, Wincel Kaufmann, el Dr. Thomas Steinmüller y Diana Diziain. Lo que quedó claro en estas conversaciones es que el sector avanza hacia una comprensión más pragmática de la sostenibilidad. Los inversores ya no se conforman solo con etiquetas o certificaciones. Cada vez están más interesados en soluciones que mejoren la eficiencia operativa, creen nuevas fuentes de ingresos y refuercen el valor de los activos a largo plazo. La infraestructura energética integrada en los activos logísticos hace exactamente eso. Para ilustrar la magnitud de la oportunidad, he realizado un sencillo cálculo basado en las carteras logísticas de los tres patrocinadores del Foro de Logística: JLL, Hillwood y Swiss Life Asset Managers. Juntas, estas tres organizaciones representan aproximadamente veintinueve millones de metros cuadrados de superficie logística cubierta. Utilizando una regla empírica conservadora aplicada a menudo en proyectos de energía solar en tejados, que supone que diez mil metros cuadrados de tejado pueden soportar aproximadamente un megavatio de capacidad solar, el potencial combinado de tejados es significativo.

Swiss Life Asset Managers podría teóricamente soportar alrededor de 1,15 gigavatios de capacidad solar sobre tejado en todos sus activos logísticos. Los activos gestionados por JLL representan una magnitud similar de aproximadamente 1,15 gigavatios. La cartera logística de Hillwood añade aproximadamente otros 0,6 gigavatios. Combinadas, estas tres carteras por sí solas podrían soportar teóricamente alrededor de 2,9 gigavatios de capacidad solar en tejados. En términos de producción de energía, esto podría generar aproximadamente entre tres y tres teravatios hora y medio de electricidad al año en Europa. Esa cantidad de electricidad limpia bastaría para abastecer entre setecientos mil y un millón de hogares al año. Y este cálculo sólo tiene en cuenta a tres actores de la industria. Si ampliamos este análisis a los mayores propietarios de inmuebles logísticos de Europa, el potencial es aún más notable. Sólo Prologis Europe gestiona unos veintitrés millones de metros cuadrados de espacio logístico, lo que se traduce en aproximadamente 2,3 gigavatios de potencial solar sobre tejado. Logicor le sigue con unos diecinueve millones de metros cuadrados que corresponden a unos 1,9 gigavatios. La cartera de CTP, de unos catorce coma seis millones de metros cuadrados, representa aproximadamente 1,46 gigavatios. SEGRO, con diez coma nueve millones de metros cuadrados, podría soportar unos 1,09 gigavatios. GLP Europe añade aproximadamente 1,02 gigavatios y WDP contribuye con otros 0,87 gigavatios. En conjunto, estas seis empresas representan más de ochenta y seis millones de metros cuadrados de espacio logístico y unos 8,65 gigavatios de potencial solar teórico en tejados.

Naturalmente, estas cifras representan la capacidad teórica. Las instalaciones reales suelen ser ligeramente inferiores debido a las claraboyas, el equipamiento de los tejados, los pasillos de incendios, las limitaciones estructurales y la orientación. Sin embargo, aunque sólo se utilizara una parte de este potencial, el impacto sería enorme. Y lo que es más importante, los aspectos económicos ya tienen sentido. Una de las mayores ideas falsas en torno a la integración de las energías renovables en el sector inmobiliario es que representa una carga de costes adicional para promotores e inversores. En realidad, cada vez ocurre más lo contrario. Los propietarios de activos logísticos pueden arrendar la superficie de sus tejados a operadores de energías renovables como Greenvolt, creando así una fuente de ingresos adicional sin complejidad operativa. Al mismo tiempo, los inquilinos obtienen acceso a electricidad verde producida localmente a menor coste, lo que mejora la competitividad del edificio y refuerza la retención de inquilinos. La reducción de los costes energéticos operativos, los ingresos adicionales procedentes del arrendamiento de azoteas y unas credenciales de sostenibilidad más sólidas contribuyen a mejorar el rendimiento de la inversión del activo. Las soluciones técnicas ya existen y no exigen sacrificar la rentabilidad. La mejoran.

Durante una de mis conversaciones en el MIPIM le hice una sencilla pregunta a Wincel Kaufmann. ¿Por qué esperamos a que el pájaro sentado en el árbol decida cuándo quiere volar? Ya sabemos que la energía y la sostenibilidad son esenciales para nuestro futuro. Son salvavidas y salvadores globales porque todos compartimos el mismo planeta. El sector logístico está en una posición única para contribuir a esta transición porque la infraestructura ya existe. Los tejados están ahí, la tecnología está disponible y el modelo económico funciona. Quizá el verdadero reto no sea tecnológico o financiero, sino simplemente una cuestión de mentalidad. La oportunidad ya está sobre nuestras cabezas. Ahora es el momento de que el sector despliegue sus alas y empiece a volar.