מדי שנה מפתחים, משקיעים, מנהלי קרנות, נציגי ערים ויועצים מתכנסים בקאן כדי לדון בעתיד הערים, תזרימי ההון והתשתיות. השנה, לעומת זאת, נושא אחד הופיע שוב ושוב בדיונים, בפאנלים ובשיחות הפרטיות בהן השתתפתי. נדל"ן כבר לא עוסק רק בבניינים. זה יותר ויותר קשור לאנרגיה, תשתיות וחוסן. במהלך המפגשים שעקבתי אחריהם, כולל ד ה-פחמן בניינים תפוסים: מסלולים מעשיים ושני החלקים של פורום הלוגיסטיקה, השיחה עברה בבירור מעבר לנרטיבים מסורתיים של קיימות. המיקוד עבר לעבר פתרונות פרגמטיים היוצרים ערך אמיתי לנכסים ומשקיעים תוך תמיכה במעבר האנרגיה שאירופה והעולם זקוקים לו בדחיפות.

אחת הפרספקטיבות המעניינות ביותר הגיעה מדיונים סביב נדל"ן לוגיסטי. נכסי לוגיסטיקה נתפסו באופן מסורתי פשוט כמחסנים או מתקני הפצה, אך התעשייה מתחילה לראות אותם אחרת. כפי שהסביר ד"ר תומאס שטיינמילר באחד הפורומים, לנכסים לוגיסטיים יש פוטנציאל להפוך למעצמות משולבות. הם יכולים לייצר אנרגיה, לאחסן אנרגיה ולתמוך במערכות תחבורה חשמליות תוך המשך ביצוע תפקידם הלוגיסטי העיקרי. רעיון זה משקף אתגר רחב יותר שכולנו מתמודדים איתו. ברחבי אירופה אנו מתחרים על אותו משאב מוגבל, שהוא אדמה. מפתחי אנרגיה מתחדשת זקוקים לקרקע לפארקים סולאריים. מפתחי מגורים זקוקים לקרקע לדיור. התעשייה זקוקה לקרקע למתקני ייצור. מפעילי לוגיסטיקה זקוקים לקרקע למרכזי הפצה. עם זאת, מיליוני מטרים רבועים של שטח גג כבר קיימים בבנייני לוגיסטיקה ברחבי אירופה ונשארים ברובם ללא שימוש. יחד עם זאת, התת קרקעית מתחת לרבים מהנכסים הללו עשויה לתמוך בתשתית אחסון אנרגיה בעתיד. כאשר מרכיבים אלה משולבים, מתקני לוגיסטיקה יכולים להתפתח ממחסנים פשוטים לתשתית לייצור אנרגיה המשולבת במערכת האקולוגית העירונית והתעשייתית.

במהלך MIPIM הייתה לי הזדמנות להחליף רעיונות בנושא זה עם כמה מובילי תעשייה, כולל גיא גיירארד מ- JLL, הוברט מיכלק מהילווד, וינסל קאופמן, ד"ר תומאס שטיינמילר ודיאנה דיזיאן. מה שהתברר בשיחות אלה הוא שהמגזר מתקדם לעבר הבנה פרגמטית יותר של קיימות. המשקיעים כבר לא מרוצים מתוויות או אישורים בלבד. הם מתעניינים יותר ויותר בפתרונות המשפרים את היעילות התפעולית, יוצרים זרמי הכנסות חדשים ומחזקים את ערך הנכסים לטווח הארוך. תשתית אנרגיה המשולבת בנכסים לוגיסטיים עושה בדיוק את זה. כדי להמחיש את היקף ההזדמנות ערכתי חישוב פשוט המבוסס על תיקי הלוגיסטיקה של שלושת נותני החסות של פורום הלוגיסטיקה שהיו מנהלי נכסים JLL, הילווד ו- Swiss Life. יחד שלושת הארגונים הללו מייצגים כעשרים ותשעה מיליון מ"ר של משטח גג לוגיסטי. באמצעות כלל אצבע שמרני המיושם לעתים קרובות בפרויקטים סולאריים על הגג, המניח שעשרת אלפים מטרים רבועים של גג יכולים לתמוך בערך מגה וואט של קיבולת סולארית, פוטנציאל הגג המשולב הופך להיות משמעותי

.

מנהלי נכסים של Swiss Life יכולים תיאורטית לתמוך בסביבות 1.15 ג'יגה-וואט של קיבולת סולארית על הגג על פני הנכסים הלוגיסטיים שלה. נכסים מנוהלים של JLL מייצגים גודל דומה של כ -1.15 ג'יגה-וואט. תיק הלוגיסטיקה של הילווד מוסיף בערך 0.6 ג'יגה-וואט נוספים. יחד, שלושת התיקים הללו לבדם יכולים תיאורטית לתמוך בסביבות 2.9 ג'יגה-וואט של קיבולת סולארית על הגג. במונחים של ייצור אנרגיה זה יכול לייצר בערך שלוש עד שלוש וחצי טראוואט שעות חשמל בשנה באירופה. כמות זו של חשמל נקי תספיק להספק בין שבע מאות אלף למיליון משקי בית בשנה. וחישוב זה מתייחס רק לשלושה שחקני התעשייה. אם נרחיב ניתוח זה לבעלי הנכסים הלוגיסטיים הגדולים באירופה הפוטנציאל הופך להיות מדהים עוד יותר. פרולוגיס אירופה לבדה מנהלת כעשרים ושלושה מיליון מ"ר של שטח לוגיסטי שמתורגם לכ -2.3 ג'יגה-וואט של פוטנציאל סולארי על הגג. Logicor עוקבת אחריה עם כ-19 מיליון מ"ר המקבילים לכ -1.9 ג'יגה-וואט. תיק CTPÂs של כ -14 נקודות שישה מיליון מטרים רבועים מייצג כ -1.46 ג'יגה-וואט. SEGRO עם עשר נקודות תשעה מיליון מטרים רבועים יכול לתמוך בסביבות 1.09 ג'יגה-וואט. GLP אירופה מוסיפה בערך 1.02 ג'יגה-וואט ו- WDP תורמת 0.87 ג'יגה-וואט נוספים. יחד שש החברות הללו מייצגות יותר משמונים ושישה מיליון מ"ר של שטח לוגיסטי וכ-8.65 ג'יגה-וואט של פוטנציאל סולארי תיאורטי על הגג

.

באופן טבעי מספרים אלה מייצגים יכולת תיאורטית. מתקנים אמיתיים הם בדרך כלל מעט נמוכים יותר בגלל צוהר, ציוד גג, מסדרונות אש, אילוצים מבניים וכיוון. עם זאת, גם אם רק חלק מהפוטנציאל הזה יושם ההשפעה תהיה עצומה. חשוב מכך, הכלכלה כבר הגיונית. אחת התפיסות השגויות הגדולות ביותר סביב שילוב אנרגיה מתחדשת בנדל"ן היא שהיא מייצגת נטל עלות נוסף עבור מפתחים ומשקיעים. במציאות ההפך נכון יותר ויותר. בעלי נכסי לוגיסטיקה יכולים לשכור את משטחי הגג שלהם למפעילי אנרגיה מתחדשת כמו גרינוולט, וליצור זרם הכנסות נוסף ללא מורכבות תפעולית. במקביל, הדיירים מקבלים גישה לחשמל ירוק מתוצרת מקומית בעלויות נמוכות יותר, מה שמשפר את התחרותיות של הבניין ומחזק את שימור הדיירים. עלויות אנרגיה תפעוליות נמוכות יותר, הכנסות נוספות מליסינג על הגג ואישורי קיימות חזקים יותר תורמים כולם לשיפור ההחזר על ההשקעה של הנכס. הפתרונות הטכניים כבר קיימים והם אינם דורשים הקרבת רווחיות. הם משפרים את זה.

באחת השיחות שלי ב- MIPIM שאלתי את וינסל קאופמן שאלה פשוטה. למה אנחנו מחכים שהציפור היושבת על העץ תחליט מתי היא רוצה לעוף. אנו כבר יודעים שאנרגיה וקיימות חיוניים לעתידנו. שניהם מצילי חיים וחוסכים גלובליים מכיוון שכולנו חולקים את אותו כוכב לכת. מגזר הלוגיסטיקה נמצא במיקום ייחודי לתרום למעבר זה מכיוון שהתשתית כבר קיימת. הגגות נמצאים שם, הטכנולוגיה זמינה והמודל הכלכלי עובד. אולי האתגר האמיתי אינו טכנולוגי או פיננסי אלא פשוט עניין של חשיבה. ההזדמנות כבר מעל לראשנו. עכשיו הגיע הזמן שהמגזר יפרוש כנפיו ויתחיל לעוף.