Ogni anno sviluppatori, investitori, gestori di fondi, rappresentanti delle città e consulenti si riuniscono a Cannes per discutere del futuro delle città, dei flussi di capitale e delle infrastrutture. Quest'anno, tuttavia, un tema è apparso più volte nelle discussioni, nei panel e nelle conversazioni private a cui ho partecipato. Il settore immobiliare non riguarda più solo gli edifici. Si tratta sempre più di energia, infrastrutture e resilienza. Durante le sessioni che ho seguito, tra cui Decarbonizzazione degli edifici occupati: Practical Pathways e entrambe le parti del Logistics Forum, la conversazione si è spostata chiaramente oltre le tradizionali narrazioni sulla sostenibilità. L'attenzione si è spostata su soluzioni pragmatiche che creano un valore reale per gli asset e gli investitori, sostenendo al contempo la transizione energetica di cui l'Europa e il mondo hanno urgentemente bisogno.

Una delle prospettive più interessanti è emersa dalle discussioni sugli immobili logistici. I beni logistici sono stati tradizionalmente considerati semplicemente come magazzini o strutture di distribuzione, ma il settore sta iniziando a vederli in modo diverso. Come ha spiegato il dottor Thomas Steinmüller durante uno dei forum, gli asset logistici hanno il potenziale per diventare centrali elettriche combinate. Possono produrre energia, immagazzinarla e supportare sistemi di trasporto elettrificati, continuando a svolgere la loro funzione logistica primaria. Questa idea riflette una sfida più ampia che tutti noi dobbiamo affrontare. In tutta Europa siamo in competizione per la stessa risorsa limitata, il terreno. Gli sviluppatori di energie rinnovabili hanno bisogno di terreni per i parchi solari. I costruttori di case hanno bisogno di terreni per le abitazioni. L'industria ha bisogno di terreni per gli impianti di produzione. Gli operatori logistici hanno bisogno di terreni per gli hub di distribuzione. Eppure, milioni di metri quadrati di spazio sui tetti degli edifici logistici in tutta Europa sono già presenti e rimangono in gran parte inutilizzati. Allo stesso tempo, il sottosuolo di molti di questi beni potrebbe potenzialmente supportare infrastrutture di stoccaggio dell'energia in futuro. Quando questi elementi vengono combinati, le strutture logistiche possono trasformarsi da semplici magazzini in infrastrutture per la produzione di energia integrate nell'ecosistema urbano e industriale.

Durante il MIPIM ho avuto l'opportunità di scambiare idee su questo tema con diversi leader del settore, tra cui Guy Gueirard di JLL, Hubert Michalak di Hillwood, Wincel Kaufmann, Thomas Steinmüller e Diana Diziain. Ciò che è emerso chiaramente da queste conversazioni è che il settore si sta muovendo verso una comprensione più pragmatica della sostenibilità. Gli investitori non si accontentano più delle sole etichette o certificazioni. Sono sempre più interessati a soluzioni che migliorino l'efficienza operativa, creino nuovi flussi di reddito e rafforzino il valore a lungo termine degli asset. Le infrastrutture energetiche integrate negli asset logistici fanno esattamente questo. Per illustrare la portata dell'opportunità, ho fatto un semplice calcolo basato sui portafogli logistici dei tre sponsor del Logistics Forum: JLL, Hillwood e Swiss Life Asset Managers. Insieme, queste tre organizzazioni rappresentano circa ventinove milioni di metri quadrati di superficie coperta per la logistica. Utilizzando una regola empirica prudente spesso applicata nei progetti solari su tetto, che ipotizza che diecimila metri quadrati di tetto possano supportare circa un megawatt di capacità solare, il potenziale combinato dei tetti diventa significativo.

Swiss Life Asset Managers potrebbe teoricamente supportare circa 1,15 gigawatt di capacità solare su tetto nei suoi asset logistici. Gli asset gestiti da JLL rappresentano una grandezza simile, pari a circa 1,15 gigawatt. Il portafoglio logistico di Hillwood aggiunge circa altri 0,6 gigawatt. Combinati, questi tre portafogli da soli potrebbero teoricamente supportare circa 2,9 gigawatt di capacità solare su tetto. In termini di produzione energetica, ciò potrebbe generare circa tre o tre terawattora e mezzo di elettricità all'anno in Europa. Questa quantità di elettricità pulita sarebbe sufficiente per alimentare tra settecentomila e un milione di famiglie all'anno. E questo calcolo considera solo tre operatori del settore. Se estendiamo l'analisi ai maggiori proprietari di immobili logistici in Europa, il potenziale diventa ancora più notevole. Prologis Europe da sola gestisce circa ventitré milioni di metri quadrati di spazi logistici, che si traducono in circa 2,3 gigawatt di potenziale solare su tetto. Logicor segue con circa diciannove milioni di metri quadrati, corrispondenti a circa 1,9 gigawatt. Il portafoglio di CTP, di circa 14,6 milioni di metri quadrati, rappresenta circa 1,46 gigawatt. SEGRO, con dieci virgola nove milioni di metri quadrati, potrebbe supportare circa 1,09 gigawatt. GLP Europe aggiunge circa 1,02 gigawatt e WDP contribuisce con altri 0,87 gigawatt. Insieme, queste sei aziende rappresentano oltre ottantasei milioni di metri quadrati di spazio logistico e circa 8,65 gigawatt di potenziale fotovoltaico teorico sui tetti.

Naturalmente questi numeri rappresentano la capacità teorica. Le installazioni reali sono di solito leggermente inferiori a causa di lucernari, attrezzature sul tetto, corridoi antincendio, vincoli strutturali e orientamento. Tuttavia, anche se solo una parte di questo potenziale venisse implementato, l'impatto sarebbe enorme. E soprattutto, l'economia ha già un senso. Uno dei maggiori malintesi sull'integrazione delle energie rinnovabili nel settore immobiliare è che essa rappresenti un onere aggiuntivo per gli sviluppatori e gli investitori. In realtà è sempre più vero il contrario. I proprietari di beni logistici possono affittare le superfici dei loro tetti a operatori di energia rinnovabile come Greenvolt, creando un ulteriore flusso di entrate senza complessità operative. Allo stesso tempo, gli inquilini hanno accesso all'elettricità verde prodotta localmente a costi inferiori, il che migliora la competitività dell'edificio e rafforza la fidelizzazione degli inquilini. La riduzione dei costi energetici operativi, le entrate aggiuntive derivanti dall'affitto dei tetti e il rafforzamento delle credenziali di sostenibilità contribuiscono a migliorare il ritorno sull'investimento dell'asset. Le soluzioni tecniche esistono già e non richiedono di sacrificare la redditività. Anzi, la migliorano.

Durante una delle mie conversazioni al MIPIM ho posto a Wincel Kaufmann una semplice domanda. Perché aspettiamo che sia l'uccello seduto sull'albero a decidere quando vuole volare? Sappiamo già che l'energia e la sostenibilità sono essenziali per il nostro futuro. Sono sia salvavita che salvatori globali, perché condividiamo tutti lo stesso pianeta. Il settore della logistica è in una posizione unica per contribuire a questa transizione, perché l'infrastruttura esiste già. I tetti ci sono, la tecnologia è disponibile e il modello economico funziona. Forse la vera sfida non è tecnologica o finanziaria, ma semplicemente una questione di mentalità. L'opportunità è già sopra le nostre teste. È ora che il settore spieghi le ali e inizi a volare.