Framväxten av Lissabons storstadsförorter

I mer än ett decennium har Lissabon varit stjärnan i det portugisiska fastighetsbranschen. Internationella rubriker förde med sig vågor av turister, Golden Visa-investerare, pensionärer och digitala nomader, som lockades av den höga livskvaliteten, klimatet och de överkomliga priserna. Stadsdelar förvandlades, priserna steg och efterfrågan från världens alla hörn visade inga tecken på att mattas

av. Det var på alla sätt en anmärkningsvärd utveckling

.

I dag har dock ett nytt kapitel inletts.

När framgång skapar sina egna begränsningar

De krafter som gjorde centrala Lissabon så fascinerande har gradvis gjort det svårare att arbeta med. Det är ont om mark inne i staden. Planeringsprocesserna är utdragna. Byggkostnaderna har stigit betydligt. Priserna ligger nu i genomsnitt på cirka 6.000 euro per kvadratmeter i de bästa områdena, och för portugisiska familjer som letar efter ett modernt hem i sin egen huvudstad har det blivit riktigt svårt. Och för många av våra investerare som vill starta sina portföljer i Portugal överträffas avkastningen i stadens centrum av nya stadsdelar.

Lissabons omgivningar erbjuder något som stadskärnan inte längre kan erbjuda i stor skala: markreserver, större tomter, flexibilitet i stadsplaneringen och möjligheten att skapa moderna bostadsområden som är utformade för moderna livsstilar

.På Maven började vi ge våra kunder råd om att söka sig utanför centrala Lissabon för mer än fem år sedan, långt innan detta skifte blev en del av det allmänna samtalet. Idag har den strategin visat sig fungera i flera olika projekt och på flera olika platser.

Bortom centrum

Termen "förorter" fångar inte helt vad som händer. Det handlar inte om perifera, slumrande städer som är bortkopplade från huvudstaden. Tvärtom är kommunerna söder och öster om Lissabon alltmer dynamiska stadskärnor i sin egen rätt, integrerade i storstadens ekosystem

.från Almada och Seixal längs floden Tejos södra strand till Barreiro, Montijo, Alcochete och Moita längre österut, kombinerar dessa platser närhet med livskvalitet.

restiderna är konkurrenskraftiga

.

Från många av dessa områden når man Lissabons centrum på 20 till 35 minuter, beroende på förbindelse (bro, färja eller motorväg). Samtidigt drar invånarna nytta av mindre trafikstockningar, lägre bullernivåer, förbättrad luftkvalitet och enklare parkering - faktorer som är mycket viktiga för familjer.

tillgång till stränder är en annan viktig drivkraft

.

För många portugisiska köpare är närheten till Costa da Caparica-kusten en avgörande livsstilsfördel. Att bo i Almada eller närliggande kommuner gör det möjligt för invånarna att nå expansiva Atlantstränder på 10 till 20 minuter.

Dessutom erbjuder dessa områden grönområden, nya skolor, lokal handel och samhällsinfrastruktur som tilltalar både portugisiska och internationella invånare som söker

ett

balanserat liv.

Stark och mångsidig efterfrågan

Efterfrågan här kommer från flera håll samtidigt, vilket är det som gör investeringsfallet motståndskraftigt

.Portugiser som flyttar från mindre städer och landsbygdsregioner fortsätter att flytta mot Lissabon för arbete och möjligheter. När bostäderna i centrum blir mindre tillgängliga blir de omgivande kommunerna den naturliga landningsplatsen. Internationella köpare från USA, Brasilien, Frankrike och Storbritannien söker sig också bortom den historiska stadskärnan och letar efter moderna bostäder med parkering, terrasser och närhet till naturen, samtidigt som de håller sig inom räckhåll från huvudstaden. Många letar inte efter en historisk lägenhet i Alfama. De vill ha ett väldesignat, funktionellt hem som passar deras sätt att leva.

Investerarna följer samtidigt avkastningen. Hyresavkastningen i centrala Lissabon har pressats av höga förvärvspriser. Välbelägna storstadsprojekt erbjuder fortfarande bra ingångar och en stark långsiktig hyrespotential, särskilt för uthyrning av bostäder där efterfrågan från den inflyttande befolkningen är fortsatt stor och konsekvent.

Äganderättsinnehavare och investerare som samlas på samma platser samtidigt brukar vara en pålitlig signal som är värd att uppmärksamma.

En ny våg av utveckling

Under de senaste åren har volymen och kvaliteten på fastighetsutvecklingen i hela storstadsområdet förändrats märkbart. Vissa projekt består av några dussin lägenheter som betjänar lokala marknader. Andra omfattar flera hundra lägenheter och bildar helt nya bostadsområden med sin egen karaktär och sina egna bekvämligheter. I allt högre grad är respekterade arkitektbyråer involverade, vilket höjer designstandarderna och säkerställer att dessa utvecklingsprojekt uppfyller moderna förväntningar när det gäller hållbarhet, energieffektivitet och urban integration.

Almada, Barreiro och Seixal har blivit särskilt aktiva, med stöd av infrastrukturförbättringar och strategiska planeringsinitiativ. Alcochete och Montijo tilldrar sig allt större uppmärksamhet och drar nytta av tillgänglig mark, förbättrade vägförbindelser och en ny internationell skola. Moita, som traditionellt inte har uppmärksammats av det internationella kapitalet, framstår nu som en attraktiv möjlighet för investerare som fokuserar på storlek, pris och långsiktig tillväxtpotential

. Riverscape i Almada är ett exempel på hur ett väl valt läge kan förena stark design och en genuin efterfrågan på exklusiva fastigheter utanför Lissabon. I Moita förbereds redan en utveckling, eftersom vår övertygelse om områdets fundamentala egenskaper bara har blivit starkare ju närmare vi har tittat.

Varför tajmingen är viktig

Fastighetsmarknaden belönar dem som förutser dessa strukturella förändringar.

Markpriserna i många av dessa kommuner är fortfarande rimliga när de bedöms mot framtida bostadsvärden. Planeringsramarna blir allt mer gynnsamma för nya bostäder. Infrastrukturen förbättras stadigt. Och prisskillnaden mellan Lissabon och dess omgivande städer ger fortfarande köparna ett meningsfullt värdeerbjudande som ännu inte har prisats in fullt ut.

För fem år sedan, när centrala Lissabon fortfarande var det dominerande fokuset för uppmärksamheten, var resonemanget om att blicka utåt enkelt. Den centrala prissättningen närmade sig mognad. Brist på mark skulle begränsa det framtida utbudet. Förbindelserna och infrastrukturen i storstadsområdet höll på att förbättras. Livsstilspreferenserna skiftade mot utrymme, tillgänglighet och balans. Alla dessa faktorer har bara blivit mer uttalade sedan

dess. För byggherrar erbjuder storstadsområdet nu sundare marginaler och mer skalbara projekt än vad stadskärnan kan stödja. För investerare innebär det att man kan gå in på mer tillgängliga nivåer med en genuin uppvärderingspotential i takt med att dessa områden konsolideras och mognar.

Investeringsstrategi: Se bortom stadskärnan

För investerare som överväger portugisiska fastigheter är möjligheten inte att överge Lissabon utan att bredda ramen.

Att investera i kommuner som Montijo, Almada, Barreiro, Seixal eller Moito ger exponering mot:

Stark efterfrågan på bostäder från lokala och internationella köpare.

Konkurrenskraftiga förvärvspriser jämfört med centrala Lissabon.

Attraktiv hyresavkastning i förhållande till ingångskostnaden.

Långsiktig uppvärderingspotential när infrastruktur och tjänster expanderar.

Livsstilsdriven efterfrågan med närhet till stränder, grönområden och stadsnära bekvämligheter

. Mångfalden i denna efterfrågebas är det som ger dessa marknader deras stabilitet. En plats som drar till sig pensionärer, unga familjer, distansarbetare och långtidsboende samtidigt är en plats med verklig absorptionskapacitet.

Maven's perspektiv

På Maven är vår roll att identifiera strukturella trender tidigt, utveckla fastighetsprojekt med disciplin och noggrannhet och vägleda investerare genom beslut som håller över tid.

Vi har sett Lissabons storstadskommuner växa fram på nära håll och stöttat markförvärv, projektdesign, licensiering och kommersialisering på flera platser, och vi fortsätter att prioritera dessa områden i vår utvecklingspipeline. Förskjutningen från centrala Lissabon till det bredare storstadsområdet är enligt vår uppfattning en långsiktig ombalansering av regionens urbana geografi snarare än ett tillfälligt svar på prisinflationen i centrum.

Portugal fortsätter att locka internationella invånare och den inhemska efterfrågan är fortsatt stark. Behovet av välplanerade, moderna bostäder kommer bara att växa. Mycket av detta utbud kommer att levereras utanför den historiska kärnan

.För dem som vill följa Portugals fastighetsmarknad på närmare håll täcker Portugal Investor Newsletter möjligheter och utveckling över hela landet varannan månad. För att utforska specifika möjligheter eller diskutera din investeringsstrategi, kontakta Maven-teamet på community@maveninvest.pt.