A ascensão dos subúrbios metropolitanos de Lisboa

Durante mais de uma década, Lisboa tem sido a estrela do sector imobiliário português. Os títulos internacionais trouxeram vagas de turistas, investidores Golden Visa, reformados e nómadas digitais, atraídos pela elevada qualidade de vida, pelo clima e pela acessibilidade dos preços. Os bairros transformaram-se, os preços subiram e a procura, vinda de todos os cantos do mundo, não deu sinais de abrandar

. Hoje, porém, há um novo capítulo que se está a desenrolar.

Quando o sucesso cria os seus próprios constrangimentos

As forças que tornaram o centro de Lisboa tão atraente tornaram-no gradualmente mais difícil de trabalhar. Os terrenos dentro da cidade são escassos. Os processos de planeamento são morosos. Os custos de construção aumentaram significativamente. Os preços médios actuais rondam os 6.000 euros por metro quadrado nas zonas nobres e, para as famílias portuguesas que procuram uma casa moderna na sua própria capital, os números tornaram-se verdadeiramente difíceis. E para muitos dos nossos investidores que procuram iniciar as suas carteiras em Portugal, os rendimentos no centro da cidade são ultrapassados pelos bairros emergentes.

Este desequilíbrio redireccionou naturalmente a procura e está a criar dinâmicas de investimento interessantes.

A zona envolvente de Lisboa oferece algo que o centro da cidade já não consegue oferecer em escala: reservas de terrenos, lotes maiores, flexibilidade de planeamento urbano e a possibilidade de criar comunidades residenciais modernas concebidas para estilos de vida contemporâneos

.

Hoje, essa estratégia está a ser comprovada em vários projectos e localizações.

Para além do centro

O termo "subúrbios" não capta totalmente o que está a acontecer. Não se trata de cidades periféricas adormecidas e desligadas da capital. Pelo contrário, os concelhos a sul e a leste de Lisboa são centros urbanos cada vez mais dinâmicos e integrados no ecossistema metropolitano

. Desde Almada e Seixal, ao longo da margem sul do Tejo, até ao Barreiro, Montijo, Alcochete e Moita, mais a leste, estas localizações combinam proximidade com qualidade de vida

. A partir de muitas destas zonas, o centro da cidade de Lisboa é acessível em 20 a 35 minutos, dependendo da ligação (ponte, ferry ou autoestrada). Ao mesmo tempo, os residentes beneficiam de um menor congestionamento do tráfego, de níveis de ruído mais baixos, de uma melhor qualidade do ar e de estacionamento mais fácil - factores muito importantes para as famílias

. Para muitos compradores portugueses, a proximidade da Costa da Caparica é uma vantagem decisiva para o seu estilo de vida. Viver em Almada ou nos concelhos vizinhos permite aos residentes chegar às extensas praias do Atlântico em 10 a 20 minutos.

Além disso, estas áreas oferecem espaços verdes, novas escolas, comércio local e infra-estruturas comunitárias que atraem tanto os residentes portugueses como os internacionais que procuram uma vida equilibrada

.

Uma procura forte e diversificada

Os cidadãos portugueses que se deslocam das cidades mais pequenas e das regiões rurais continuam a dirigir-se para Lisboa em busca de trabalho e de oportunidades. À medida que a habitação central se torna menos acessível, os municípios circundantes tornam-se o ponto de aterragem natural. Os compradores internacionais dos Estados Unidos, Brasil, França e Reino Unido também estão a olhar para além do centro histórico, procurando casas modernas com estacionamento, terraços e proximidade da natureza, sem perderem o contacto com a capital. Muitos não estão à procura de um apartamento histórico em Alfama. Querem uma casa bem concebida, funcional e que se adapte à sua forma de vida atual.

Os investidores, por sua vez, estão a seguir o rendimento. A rentabilidade das rendas no centro de Lisboa tem sido comprimida pelos elevados preços de aquisição. Projectos metropolitanos bem localizados continuam a oferecer pontos de entrada sólidos e um forte potencial de arrendamento a longo prazo, particularmente para arrendamento residencial, onde a procura por parte da população que se desloca continua a ser profunda e consistente.

A convergência de proprietários-ocupantes e investidores para os mesmos locais ao mesmo tempo tende a ser um sinal fiável a que vale a pena prestar atenção.

Uma nova vaga de desenvolvimento

Nos últimos anos, o volume e a qualidade dos empreendimentos imobiliários na área metropolitana mudaram visivelmente. Alguns projectos consistem em algumas dezenas de apartamentos que servem mercados locais. Outros envolvem várias centenas de unidades, formando comunidades residenciais inteiramente novas com o seu próprio carácter e comodidades.

Almada, Barreiro e Seixal tornaram-se particularmente activos, apoiados por melhorias nas infra-estruturas e iniciativas de planeamento estratégico. Alcochete e Montijo estão a atrair uma atenção crescente, beneficiando de terrenos disponíveis, melhores ligações rodoviárias e uma nova escola internacional.

O Riverscape, em Almada, é um exemplo de como uma localização bem escolhida pode reunir um design forte e uma procura genuína de propriedades de gama alta fora de Lisboa. Na Moita, já está a ser preparado um empreendimento, porque a nossa convicção nos fundamentos da área só tem aumentado à medida que olhamos mais de perto.

Porque é que o timing é importante

O sector imobiliário recompensa aqueles que antecipam estas mudanças estruturais

. Os preços dos terrenos em muitos destes municípios permanecem razoáveis quando avaliados em relação aos valores residenciais futuros. Os quadros de planeamento estão a tornar-se mais favoráveis à oferta de novas habitações. As infra-estruturas estão a melhorar de forma constante. E a diferença de preços entre Lisboa e as cidades circundantes continua a oferecer aos compradores uma proposta de valor significativa que ainda não foi totalmente valorizada

. Há cinco anos, quando o centro de Lisboa ainda era o centro das atenções, o raciocínio para olhar para fora era simples. O preço central estava a aproximar-se da maturidade. A escassez de terrenos limitaria a oferta futura. A conetividade e as infra-estruturas da área metropolitana estavam a melhorar. As preferências de estilo de vida estavam a mudar para o espaço, a acessibilidade e o equilíbrio.

Para os promotores imobiliários, a área metropolitana oferece agora margens mais saudáveis e projectos mais expansíveis do que o centro da cidade pode suportar. Para os investidores, significa entrar em níveis mais acessíveis com um potencial de valorização genuíno à medida que estas áreas se consolidam e amadurecem.

Estratégia de investimento: Olhar para além do centro da cidade

Para os investidores que estão a considerar o sector imobiliário português, a oportunidade não é abandonar Lisboa, mas alargar o âmbito.

Investir em concelhos como Montijo, Almada, Barreiro, Seixal ou Moito oferece exposição a:

Forte procura residencial por parte de compradores locais e internacionais.

Preços de aquisição competitivos em comparação com o centro de Lisboa.

Potencial de valorização a longo prazo à medida que as infra-estruturas e os serviços se expandem.

Procura orientada para um estilo de vida ancorado na proximidade de praias, zonas verdes e comodidades urbanas

. Um local que atrai simultaneamente reformados, famílias jovens, trabalhadores remotos e inquilinos de longa duração é um local com uma capacidade de absorção real.

A perspetiva da Maven

Na Maven, o nosso papel é identificar precocemente as tendências estruturais, desenvolver projectos imobiliários com disciplina e rigor, e orientar os investidores através de decisões que se mantenham ao longo do tempo.

Assistimos em primeira mão à ascensão dos municípios metropolitanos de Lisboa, apoiámos a aquisição de terrenos, a conceção de projectos, o licenciamento e a comercialização em vários locais, e continuamos a dar prioridade a estas áreas no nosso pipeline de desenvolvimento. A mudança do centro de Lisboa para a área metropolitana mais alargada é, na nossa opinião, um reequilíbrio a longo prazo da geografia urbana da região e não uma resposta temporária à inflação dos preços no centro

. A necessidade de habitação moderna e bem planeada só irá aumentar.

Para aqueles que pretendem acompanhar mais de perto o mercado imobiliário português, a Portugal Investor Newsletter cobre bimestralmente oportunidades e desenvolvimentos em todo o país. Para explorar oportunidades específicas ou discutir a sua estratégia de investimento, contacte a equipa da Maven em community@maveninvest.pt.