Um facto determinante para a evolução do mercado é a divulgação de um relatório estatístico do portal imobiliário idealista, relativo ao primeiro trimestre de 2026, que concluiu que apenas uma em cada três casas anunciadas para venda em todo o país tem um preço inferior a 300.000 euros.

Este segmento constitui o encargo financeiro máximo para a maioria das famílias residentes, mesmo com crédito. A sua disponibilidade diminuiu 31% num ano, deixando menos de 40.000 casas nesta gama de preços em todo o país.

Afectou todas as gamas de preços

A contração da oferta residencial afectou todas as gamas de preços, mas o impacto foi mais acentuado nas gamas mais baixas. No total, o volume de apartamentos anunciados no mercado nacional registou uma quebra de 19% em 12 meses, fixando-se ligeiramente acima dos 100 mil imóveis no início do ano.

Enquanto o stock de casas até 300.000 euros diminuiu quase um terço, a oferta abaixo de 210.000 euros caiu mais de metade. Em contrapartida, o segmento de luxo foi mais resistente.

As casas avaliadas entre 300 000 euros e 600 000 euros registaram uma queda de 11% este ano, elevando o total para cerca de 47 000 apartamentos. O escalão de preços acima de 600.000 euros diminuiu apenas 8%, mantendo um stock de quase 22.000 imóveis.

Esta dinâmica assimétrica inverteu a dinâmica do mercado e levou os preços a níveis recorde. Os elevados custos de produção, incluindo a mão de obra e os materiais de construção, também contribuíram para este facto. No ano passado, os preços acessíveis representavam 42% do stock; esta percentagem é agora de 36%.

Gama intermédia

Por outro lado, a maior parte da oferta de habitação situa-se atualmente na gama intermédia entre 300 000 e 600 000 euros, representando 44% do mercado total, enquanto os apartamentos que custam mais de 600 000 euros continuam a ter uma quota significativa, representando um quinto do stock disponível.

Para fazer face a esta barreira, o Governo introduziu um pacote fiscal em 20 de maio, com isenções de IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) e de Imposto do Selo para jovens até aos 35 anos, que o mercado já está a aproveitar.

Redução do IVA na construção

Por outro lado, o sector antecipa para julho a aplicação de uma taxa reduzida de IVA de 6% para a construção e reabilitação, a par da simplificação do licenciamento através da reforma do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE).

O diagnóstico nacional esconde realidades profundamente díspares nos centros urbanos do país. Os imóveis abaixo de 300 mil euros constituem pelo menos metade do stock em 12 das 20 capitais de distrito analisadas. O domínio da habitação a preços acessíveis é esmagador em cidades do interior e do norte do país, como Bragança, onde representa 98% do stock total, Beja, com 86%, e Guarda, com 82%.

No Porto, porém, os apartamentos à venda com preços até 300.000 euros representam apenas um terço do mercado local. No Porto, a maior fatia situa-se na gama de preços média, representando 45% do total, enquanto o segmento acima de 600.000 euros representa um quarto da oferta total da cidade.

Extremos opostos

Lisboa, Funchal e Faro surgem no extremo oposto como as capitais com a escolha menos acessível, representando 7%, 3% e 14% do stock total disponível, respetivamente.

Enquanto no Funchal e em Faro, a maior parte da oferta situa-se na gama de preços média.

Em Lisboa, porém, 49% do mercado situa-se acima dos 600.000 euros, o que revela uma extrema exclusividade. Concentrada nos segmentos de preço mais baixo, com os apartamentos avaliados entre 90.000€ e 180.000€ a registarem a maior densidade do mercado, ultrapassando uma média de 10 contactos por anúncio no primeiro trimestre. Este fenómeno é amplificado pelo impacto do programa"IMT Jovem", que concede isenção total ou parcial de impostos.

Também no segmento intermédio, entre os 300.000 e os 600.000 euros, a procura aumentou mais de 30%, impulsionada pela estabilidade do emprego e pelas taxas de juro do crédito à habitação acessíveis no início do ano, antes de as taxas Euribor começarem a subir devido à instabilidade geopolítica no Médio Oriente.

Consequência direta

Como consequência direta, as casas mais baratas desaparecem primeiro do mercado. Os imóveis até 300 000 euros permanecem activos durante apenas 80 dias no portal idealista. Em contrapartida, um imóvel posicionado no segmento de luxo, acima dos 600.000 euros, demora em média 119 dias a encontrar um comprador a nível nacional.

Embora as medidas económicas do Governo visem inverter a tendência, investidores e promotores alertam para o facto de os efeitos na construção nova demorarem algum tempo. As famílias enfrentam atualmente uma falta de escolha e não apenas preços elevados.