Portugalin kiinteistömarkkinat pysyivät nousujohteisina koko vuoden 2025 ajan, joskin osto- ja vuokrasegmenttien välillä oli eroja. Asunnon ostaminen kallistui huomattavasti, kun taas vuokraus kasvoi maltillisemmin koko maan tasolla, mutta useilla alueilla suurimpien kaupunkikeskusten ulkopuolella tapahtui huomattavaa kasvua.

Myyntisegmentissä keskimääräinen ilmoitushinta nousi 350 000 eurosta vuonna 2024 420 000 euroon vuonna 2025, mikä merkitsee +20 prosentin vuotuista kasvua, mikä vastaa noin 70 000 euron nousua. Tämä nousu koski suurinta osaa maata, ja se kuvastaa tarjonnan niukkuuden, jatkuvan kysynnän ja rakenteellisen arvonnousun yhdistelmää eri alueellisilla markkinoilla.

Vuokra-asuntojen kansallinen keskiarvo nousi 1 250 eurosta 1 300 euroon, mikä vastaa hillitympää +4 prosentin kasvua (+50 euroa vuoteen 2024 verrattuna). Huolimatta tästä maltillisesta vaihtelusta kansallisessa aggregaatissa tiedot paljastavat merkittäviä muutoksia markkinapaineissa, ja nousu on voimakkaampaa alueilla, joilla vuokrat ovat perinteisesti olleet edullisempia.

Kiinteistövuokrat

Vuonna 2025 vuokrien kasvu ei keskittynyt yhtä paljon suuriin keskuksiin ja näkyi selvemmin väli- ja reunamarkkinoilla. Guarda erottui kaupunginosana, jossa vuotuinen kasvu oli suurinta, ja keskiarvo nousi 31 prosenttia 400 eurosta 525 euroon. Myös Azoreilla sijaitsevan São Miguelin arvo nousi merkittävästi, 25 prosenttia, 800 eurosta 1 000 euroon.

Pohjoisessa Vila Realissa oli yksi maan suurimmista arvonnousuista, ja sen arvo nousi 22 prosenttia 490 eurosta 600 euroon, kun taas Bragançassa arvo nousi 15 prosenttia 550 euroon. Aveiro säilytti maltillisemman kasvu-uran (+6 %, 900 euroon), kun taas Porto oli yksi harvoista alueista, jossa vuosittainen lasku oli 1 200 eurosta 1 150 euroon.

Guardan lisäksi keskiosassa Santarém kasvoi 7 prosenttia 800 euroon ja Leiria 827,5 euroon (+3 prosenttia). Vaikka Lissabon on edelleen maan kallein vuokra-alue, se kehittyi käytännössä vakaasti, ja sen jäännösvaihtelu oli +0,3 %, ja se asettui 1 655 euroon, mikä merkitsee vakiintumista korkealle tasolle.

Etelässä vuokriin kohdistuvat paineet näkyivät erityisesti Farossa, jossa keskiarvo nousi 14 % eli 1 100 eurosta 1 250 euroon, ja Évorassa, jossa se nousi 13,5 % eli 965 euroon. Sitä vastoin Beja osoitti lievää vuotuista laskua (-3 %), kun taas Setúbalissa ja Portalegressa hinnat pysyivät vakaina.

Madeiran asema maan kalleimpien markkinoiden joukossa vahvistui, ja keskimääräinen vuokrausarvo nousi 10 prosenttia 1 650 euroon. Useilla saarilla vuokrausarvot pysyivät vakaina koko vuoden ajan.

Kiinteistöjen myynti

Ostomarkkinoilla arvonnousu oli voimakkaampaa ja laajempaa. Lissabon pysyi mantereen kalleimpana alueena, ja keskimääräinen ilmoitushinta nousi 30 prosenttia 499 000 eurosta 650 000 euroon, mikä merkitsee 151 000 euron absoluuttista nousua.

Myös keskiosassa Santarém erottui edukseen 30 prosentin nousullaan 185 000 eurosta 240 000 euroon, kun taas Coimbra nousi 24 prosenttia 260 000 euroon. Myös Leiria ja Viseu kirjasivat merkittäviä nousuja, mikä vahvistaa noususuuntausta suurten metropolien ulkopuolella.

Etelässä kasvu jatkui vankkana. Beja kirjasi yhden maan suurimmista nousuista (+30 %), ja hinnat nousivat 145 000 eurosta 189 000 euroon, kun taas Portalegre nousi 21 % 120 000 euroon. Faro vakiinnutti asemansa kalleimpien markkinoiden joukossa keskihinnan noustessa 530 000 euroon (+19 %), ja Setúbalin hinta nousi 20 prosenttia 460 000 euroon.

Pohjoisessa Braga (+17 %) ja Aveiro (+16 %) johtivat alueellista hintojen nousua, kun taas Porto nousi 13 % 404 250 euroon ja oli edelleen alueen kallein alue. Bragança oli maan ainoa alue, jossa keskimääräinen myyntihinta laski vuosittain (-5 %) ja jäi 115 000 euroon.

Itsehallintoalueilla keskihintojen kehitystä leimasi merkittävä nousu markkinoilla, joilla on suurin painoarvo ja dynamiikka. Madeiran saarella hinnat nousivat +19 prosenttia 485 000 eurosta 575 000 euroon, kun taas Porto Santon saarella hinnat nousivat +37 prosenttia 480 000 euroon. São Miguel erottui edukseen +35 prosentin nousullaan 390 000 euroon. Nämä tulokset heijastavat johdonmukaista kysyntää, matkailun houkuttelevuutta ja rakenteellisia tarjonnan rajoituksia, jotka edelleen painavat saarten päämarkkinoilla ilmoitettuja keskihintoja.

"Vuoden 2025 tiedot osoittavat, että markkinat ovat yhä pirstaloituneemmat ja epätasa-arvoisemmat ja että ostopaineet ovat edelleen suuret, mikä pakottaa kysynnän siirtymään muille alueille. Arvonnousu ei ole enää vain suurten kaupunkikeskusten ilmiö, vaan se alkaa heijastaa rakenteellista muutosta siinä, miten portugalilaiset etsivät asuntoa, joko pakosta tai sopeutuakseen tarjonnan rajallisuuteen", korostaa Imovirtual & OLX:n kiinteistöliiketoiminnan johtaja Tiago Ferreira.

Vuoden 2025 vuosibarometri vahvistaa, että kiinteistömarkkinoilla on voimakkaita paineita ostosegmentillä, jossa keskimääräinen arvonnousu on +20 prosenttia, ja että vuokra-asuntojen hinnat kasvavat maltillisemmin, mutta kysyntä on selvästi siirtymässä perinteisesti edullisemmille alueille.

Kokonaislukema viittaa yhä heterogeenisempiin markkinoihin, joilla arvonnousu ei enää rajoitu tavanomaisiin alueisiin ja joilla hintakehitys on edelleen alueellisesti epäsymmetristä.