Nel corso del 2025, il mercato immobiliare portoghese ha mantenuto una traiettoria ascendente, anche se con comportamenti diversi tra i segmenti dell'acquisto e della locazione. L'acquisto di una casa è diventato sostanzialmente più costoso, mentre gli affitti sono cresciuti più moderatamente su scala nazionale, ma con aumenti significativi in diverse aree al di fuori dei principali centri urbani.

Nel segmento delle vendite, il prezzo medio pubblicizzato è passato da 350.000 euro nel 2024 a 420.000 euro nel 2025, con una crescita annua del +20%, corrispondente a un aumento di circa 70.000 euro. Questo aumento ha interessato la maggior parte del Paese e riflette la combinazione di carenza di offerta, domanda persistente e apprezzamento strutturale in vari mercati regionali.

Nelle locazioni, il valore medio nazionale è passato da 1.250 a 1.300 euro, il che si traduce in un aumento più contenuto del 4% (+50 euro rispetto al 2024). Nonostante questa moderata variazione nell'aggregato nazionale, i dati rivelano significativi spostamenti nella pressione del mercato, con aumenti più pronunciati nei distretti che storicamente avevano affitti più accessibili.

Affitti immobiliari

Nel 2025, la crescita degli affitti è stata meno concentrata nei grandi centri e più visibile nei mercati intermedi e periferici. Guarda si è distinto come il distretto con il più alto incremento annuo, con un aumento del valore medio del 31%, da 400 a 525 euro. Anche São Miguel, nelle Azzorre, ha registrato un aumento significativo del 25%, passando da 800 a 1.000 euro.

Nel Nord, Vila Real ha registrato uno degli apprezzamenti più alti del Paese, con una crescita del 22%, passando da 490 a 600 euro, mentre Bragança è salita del 15%, a 550 euro. Aveiro ha mantenuto una traiettoria di crescita più moderata (+6%, a 900 euro), mentre Porto è stato uno dei pochi distretti a registrare una diminuzione annuale, passando da 1.200 a 1.150 euro.

Nella regione centrale, oltre a Guarda, Santarém ha registrato un aumento del 7%, raggiungendo gli 800 euro, e Leiria è salita a 827,5 euro (+3%). Lisbona, pur rimanendo il distretto più costoso del Paese per gli affitti, ha mostrato un'evoluzione praticamente stabile, con una variazione residua del +0,3%, attestandosi a 1.655 euro, segnalando una stabilizzazione su livelli elevati.

Nel Sud, la pressione sugli affitti è rimasta particolarmente visibile a Faro, dove il valore medio è aumentato del 14%, da 1.100 a 1.250 euro, e a Évora, che ha registrato un aumento del 13,5%, a 965 euro. Al contrario, Beja ha registrato un leggero calo annuale (-3%), mentre Setúbal e Portalegre sono rimaste stabili.

Nelle isole, Madeira ha rafforzato la sua posizione tra i mercati più costosi del Paese, con un aumento del valore medio degli affitti del 10% a 1.650 euro, mentre diverse isole hanno mantenuto valori stabili durante l'anno.

Vendite di immobili

Nel mercato degli acquisti, l'apprezzamento è stato più intenso e diffuso. Lisbona è rimasta la zona più costosa del continente, con un aumento del prezzo medio pubblicizzato del 30%, da 499.000 a 650.000 euro, pari a un incremento assoluto di 151.000 euro.

Sempre nella regione centrale, Santarém si è distinta con un aumento del 30%, passando da 185.000 a 240.000 euro, mentre Coimbra è salita del 24% a 260.000 euro. Anche Leiria e Viseu hanno registrato aumenti significativi, rafforzando la tendenza all'apprezzamento al di fuori dei grandi centri metropolitani.

Nel Sud la crescita è rimasta solida. Beja ha registrato uno degli aumenti più elevati del Paese (+30%), passando da 145.000 euro a 189.000 euro, mentre Portalegre è salita del 21% a 120.000 euro. Faro ha consolidato la sua posizione tra i mercati più costosi, con un prezzo medio di 530.000 euro (+19%), e Setúbal si è apprezzata del 20%, attestandosi a 460.000 euro.

Nel Nord, Braga (+17%) e Aveiro (+16%) hanno guidato gli aumenti dei prezzi regionali, mentre Porto è salita del 13% a 404.250 euro, rimanendo il distretto più costoso della regione. Bragança è stato l'unico distretto del Paese a registrare un calo annuale del prezzo medio di vendita (-5%), attestandosi a 115.000 euro.

Nelle regioni autonome, l'evoluzione dei prezzi medi è stata caratterizzata da aumenti significativi nei mercati con maggior peso e dinamismo. L'isola di Madeira ha registrato un aumento del +19%, passando da 485.000 euro a 575.000 euro, mentre Porto Santo ha registrato un aumento del +37%, attestandosi a 480.000 euro. São Miguel si è distinta con un aumento del +35%, raggiungendo i 390.000 euro. Questi risultati riflettono la combinazione di una domanda consistente, dell'attrattiva turistica e dei limiti strutturali dell'offerta, che continuano a esercitare una pressione sui prezzi medi annunciati nei principali mercati insulari.

"Quello che i dati del 2025 ci mostrano è un mercato sempre più frammentato e diseguale, dove la pressione all'acquisto rimane alta, costringendo la domanda a ridistribuirsi su altri territori. L'apprezzamento non è più un fenomeno esclusivo dei grandi centri urbani e comincia a riflettere un cambiamento strutturale nel modo in cui i portoghesi cercano casa, sia per necessità sia per adattarsi ai limiti dell'offerta", sottolinea Tiago Ferreira, Head of Operations Real Estate Portugal, Imovirtual & OLX.

Il barometro annuale 2025 conferma un mercato immobiliare fortemente sollecitato nel segmento degli acquisti, con un apprezzamento medio del +20%, e affitti che crescono in modo più contenuto, ma con chiari segnali di spostamento della domanda verso territori tradizionalmente più accessibili.

La lettura complessiva indica un mercato sempre più eterogeneo, dove l'apprezzamento non è più limitato ai soliti quartieri e dove le asimmetrie regionali continuano a segnare l'evoluzione dei prezzi.