Durante anos, o setor cresceu impulsionado por fatores externos e internos: juros baixos, procura internacional, turismo e uma recuperação económica sólida. Hoje, o contexto é diferente. A instabilidade geopolítica, a evolução das taxas de juro e uma maior seletividade dos investidores estão a moldar um mercado mais exigente.

Mas há um fator que se mantém constante: a escassez de oferta. E é precisamente isso que sustenta os preços, mesmo num cenário de menor volume de vendas. O valor médio por metro quadrado continua a subir, com a habitação nova a ultrapassar, pela primeira vez, a barreira dos 4.000 euros/m² em várias zonas do país.

Este crescimento não é uniforme. Está concentrado nas principais áreas urbanas e em segmentos mais elevados, onde a nova construção se posiciona. E aqui surge um dos maiores desafios do mercado: a desconexão entre o tipo de produto que está a ser desenvolvido e aquilo que a maioria da população consegue pagar.

Estamos a construir, mas não necessariamente para resolver o problema da habitação. A nova oferta continua focada em segmentos premium, enquanto a procura mais relevante está no segmento médio e acessível. Esta realidade cria um mercado cada vez mais segmentado, onde o acesso se torna mais difícil para uma parte significativa da população.

Por outro lado, o interesse dos investidores mantém-se forte. O Sul da Europa consolidou-se como uma região estratégica e Portugal beneficia dessa tendência. Segmentos como o build-to-rent, residências de estudantes e living alternativo estão a ganhar relevância e a atrair capital institucional.

No entanto, sem uma estratégia que permita aumentar a oferta de forma equilibrada e acessível, o mercado continuará a crescer de forma desigual. E esse crescimento, apesar de positivo em termos de investimento, levanta questões importantes sobre sustentabilidade social.

O imobiliário em Portugal já não é apenas um mercado em expansão. É um mercado em transformação.

E essa transformação exige respostas mais rápidas, mais estruturadas e mais alinhadas com a realidade.