L'existence d'une "grave crise du logement" est reconnue dans la proposition de budget de l'État pour 2026 (OE2026), le gouvernement indiquant que la solution consiste à freiner "la hausse des prix, ce qui implique principalement une augmentation décisive de l'offre de logements".

Plusieurs mesures liées aux secteurs immobilier et résidentiel sont incluses dans le document, présenté par le ministre d'État et des Finances, Joaquim Miranda Sarmento, au ministère des Finances. Il a déjà été transmis au Parlement.

Il convient de noter que la proposition de budget de l'État 2026 sera discutée et votée en termes généraux entre le 27 et le 28 octobre. Le vote global final est prévu pour le 27 novembre, après le débat sur les détails.

Crise du logement

Le gouvernement de Luís Montenegro s'est engagé, par exemple, à fournir 59 000 logements au cours des six prochaines années, dont 33 000 nouveaux appartements qui seront construits grâce au financement du Plan de relance et de résilience (PRR). En outre, suite à un accord récemment signé avec la Banque européenne d'investissement (BEI), il est prévu de construire 12 000 nouveaux logements, qui feront partie du programme de soutien à la location.

En ce qui concerne le logement abordable, un investissement de 930 millions d'euros est prévu pour 2026 dans des programmes publics de promotion et de réhabilitation destinés à loger 22 000 personnes.

Sur le plan fiscal, l'exécutif a déjà annoncé une réduction à 6 % du taux de TVA sur la construction de maisons destinées à la vente ou à la location à des prix "modérés" (2 300 euros par mois pour la location et 648 000 euros pour la construction destinée à la location).

Sur le marché de la location, la déduction de l'IRS pour les loyers "modérés" devrait passer à 900 euros, ainsi qu'une réduction du taux de l'IRS de 25 % à 10 % sur les contrats de location de logements d'une valeur inférieure ou égale à 2 300 euros par mois.

La fin de l'impôt sur les plus-values de l'IRS sur la vente de logements, lorsque le produit de la vente est réinvesti dans des biens immobiliers à louer à des prix "modérés", et l'exonération temporaire de l'impôt municipal sur les transferts de propriété (IMT) et de l'impôt municipal sur la propriété (IMI) pour le même type de biens immobiliers ont également été annoncés.

Actifs de l'État

Le gouvernement souhaite transférer la propriété de toutes les propriétés rurales privées de l'État aux municipalités, "sans exiger aucune compensation", afin de réduire le risque d'incendie. Selon le document, "l'État est propriétaire d'environ 43 000 propriétés rurales", auxquelles s'ajoutent 65 000 autres enregistrées au nom de l'État "parce qu'elles n'ont pas de propriétaire connu".

En ce qui concerne la gestion du patrimoine immobilier de l'État, qui dispose d'un budget total de 852 millions d'euros pour 2026, le gouvernement indique que "la propriété de toutes les propriétés rurales intégrées au domaine privé de l'État et enregistrées au nom de l'État dans le cadastre sera transférée aux municipalités respectives, sans exiger aucune compensation, afin de promouvoir la réutilisation des propriétés respectives, d'atténuer le risque d'incendie et de gérer la proximité et la cohésion."

Propriétés rurales

En ce qui concerne le registre des propriétés rurales et le système d'utilisation et de suivi des terres, dans le cadre des investissements structurels dans l'agriculture et la sylviculture, le gouvernement estime un investissement d'un million d'euros en 2026, notant qu'il y avait 17 millions d'euros en 2024 et 60 millions cette année.

"La priorité sera d'enregistrer, de mettre à jour et de consolider l'inventaire des actifs de l'État, ainsi que de monétiser et d'augmenter la valeur de l'unique actif de Consest - Promoção Imobiliária, S.A.", lit-on dans le rapport de proposition du budget de l'État 2026.

Plans directeurs municipaux

Pour promouvoir la "vision intégrée et durable du territoire", estimée à 75 millions d'euros d'ici 2026, il est prévu d'approuver des programmes régionaux d'aménagement du territoire et de réviser les plans directeurs municipaux (PDM).

"Reconnaissant la nécessité d'une plus grande agilité dans les processus de planification municipale, le gouvernement a l'intention de simplifier et de réduire la bureaucratie dans les mécanismes de révision des PDM, en facilitant leur adaptation aux nouvelles réalités sociales, économiques et environnementales", indique le document.

La proposition suggère également la consolidation d'un système cadastral intégré, "pour garantir une connaissance efficace de la propriété et de l'utilisation des terres", indiquant que "l'intégration entre le registre des biens immobiliers et le registre foncier simplifiera l'enregistrement des propriétés, préviendra les conflits, facilitera la planification et créera des conditions plus favorables à l'investissement et à l'appréciation des terres".

33,8 % de la dotation budgétaire

Le programme Infrastructures et logement, avec un total de 116 projets, est le programme le plus important poste budgétaire dans la proposition de budget de l'État 2026, avec une allocation de 5 841,1 milliards d'euros, ce qui équivaut à 33,8 % du total.

Le financement national du programme s'élève à 4 961,9 milliards d'euros, dont 1 028 millions d'euros proviendront de recettes fiscales. Le financement européen s'élèvera à 879,2 millions d'euros, dont 769,8 millions d'euros proviendront du PRR.

Parmi les points forts de ce programme figurent les projets liés aux concessions, à la construction, à la requalification et à l'entretien du réseau ferroviaire et routier, gérés par Infraestruturas de Portugal, S.A.(IP), et le programme de soutien à l'accès au logement - 1er droit et logement abordable, géré par l'IHRU, I.P.

Dans le cadre des investissements structurels de l'administration centrale, les dépenses liées aux fonds de l'IHRU pour le logement atteindront près de 1,2 milliard d'euros l'année prochaine. La plus grande partie, environ 800 millions d'euros, est destinée aux programmes d'aide à l'accès au logement.

Le parc de logements publics abordables recevra 360 millions d'euros, le parc de logements d'urgence recevra 28 millions d'euros et la réhabilitation du parc de logements recevra 10 millions d'euros.

La priorité de l'exécutif est la construction de 59 000 unités de logement public, l'établissement de partenariats public-privé dans les propriétés vacantes de l'État ayant un potentiel de logement, et l'injection de paquets immobiliers sur le marché pour les investisseurs, notamment par le biais de "concessions", en commençant par "les propriétés libérées par la concentration des ministères et des entités dans Campus XXI".

En ce qui concerne les autorisations urbaines, le gouvernement s'engage à simplifier, à réduire la bureaucratie et à rationaliser les processus. Et pour le marché de la location, il promet :

- Réviser le système de location urbaine, en garantissant aux propriétaires le droit de résilier les contrats en cas de non-conformité ;

- Modifier les programmes de location, en particulier les programmes de location abordable, par le biais du modèle de contrat d'investissement "construire pour louer" afin d'attirer l'investissement privé ;

- Rationaliser tous les programmes publics d'aide à la location.

Exonérations fiscales

La proposition de budget de l'État 2026 comprend également une mise à jour de 2 % des tranches d'imposition de l'IMT, augmentant la valeur exonérée d'impôt d'un logement pour les jeunes d'environ 6 500 € pour atteindre environ 330 500 €. La tranche suivante, toujours couverte par l'IMT Jovem (IMT Jeunes), qui est soumise à un taux de 8 %, passe de 648 022 € à 660 982 €.

Pour rappel, l'IMT Jovem (Youth IMT) a commencé à être mis en œuvre en août 2024, prévoyant une exonération. Le montant total de cette taxe, du droit de timbre et des droits d'enregistrement pour les maisons d'une valeur maximale de 316 000 €, qui a augmenté cette année à 324 058 €.

Lorsque la limite d'exonération est dépassée, un taux marginal d'IMT de 8 % s'applique jusqu'à 648 022 €. Au-delà de ce montant, il n'y a plus d'exonération ni du TMI ni du droit de timbre (IS).

Par conséquent, l'année prochaine, un logement évalué à 600 000 euros sera soumis à un taux d'IMT et de Stamp Duty de 0 % jusqu'à 330 539 euros, et à un taux d'imposition de 8 % sur la partie comprise entre cette valeur et le prix d'achat.

Pour ceux qui achètent un logement non couvert par cette mesure (parce qu'ils ont plus de 35 ans ou parce qu'ils possèdent déjà une propriété résidentielle, ou une partie de celle-ci), le budget de l'État 2026 introduit également des changements, avec une exonération de l'IMT pour l'achat d'un logement dont le prix est inférieur ou égal à 106 346 €.