L'esistenza di una "grave crisi abitativa" è riconosciuta nella Proposta di Bilancio dello Stato per il 2026 (OE2026), con il Governo che indica come soluzione il contenimento "dell'aumento dei prezzi, che implica innanzitutto un aumento decisivo dell'offerta di alloggi".

Il documento, presentato dal Ministro di Stato e delle Finanze, Joaquim Miranda Sarmento, presso il Ministero delle Finanze, include diverse misure relative al settore immobiliare e residenziale. Il documento è già stato consegnato al Parlamento.

La proposta di Bilancio dello Stato 2026, si ricorda, sarà discussa e votata in termini generali tra il 27 e il 28 ottobre. Il voto finale globale è previsto per il 27 novembre, dopo il dibattito sui dettagli.

Crisi degli alloggi

Il governo di Luís Montenegro si è impegnato, ad esempio, a fornire 59.000 alloggi nei prossimi sei anni, con 33.000 nuovi appartamenti da costruire con i finanziamenti del Piano di ripresa e resilienza (RRP). Inoltre, a seguito di un accordo recentemente firmato con la Banca europea per gli investimenti (BEI), è prevista la costruzione di 12.000 nuovi alloggi, che faranno parte del Programma di sostegno agli affitti.

Per quanto riguarda gli alloggi a prezzi accessibili, è previsto un investimento di 930 milioni di euro per il 2026 in programmi pubblici di promozione e riabilitazione destinati a ospitare 22.000 persone.

Sul fronte fiscale, l'Esecutivo ha già annunciato una riduzione al 6% dell'aliquota IVA sulla costruzione di case in vendita o in affitto a prezzi "moderati" (2.300 euro al mese per l'affitto e 648.000 euro per la costruzione in affitto).

Per quanto riguarda il mercato degli affitti, si prevede un aumento della detrazione IRS per gli affitti "moderati" a 900 euro, nonché una riduzione dell'aliquota IRS dal 25% al 10% sui contratti di affitto di case di valore fino a 2.300 euro al mese.

È stata inoltre annunciata la fine dell'imposta sulle plusvalenze IRS sulla vendita di case, quando il ricavato viene reinvestito in immobili da affittare a prezzi "moderati", e l'esenzione temporanea dall'Imposta Municipale Propria (IMT) e dall'Imposta Comunale sugli Immobili (IMI) per la stessa tipologia di immobili.

Beni dello Stato

Il Governo vuole trasferire la proprietà di tutte le proprietà rurali private dallo Stato ai Comuni, "senza richiedere alcuna compensazione", nel tentativo di mitigare il rischio di incendi. Secondo il documento, "lo Stato possiede circa 43.000 proprietà rurali" e, oltre a queste, altre 65.000 sono registrate a favore dello Stato, "perché non hanno un proprietario conosciuto".

Per quanto riguarda la gestione del patrimonio immobiliare dello Stato, che ha un budget totale di 852 milioni di euro per il 2026, il Governo afferma che "la proprietà di tutte le proprietà rurali integrate nel dominio privato dello Stato e registrate a nome dello Stato nel catasto sarà trasferita ai rispettivi Comuni, senza richiedere alcuna compensazione, per promuovere il riutilizzo delle rispettive proprietà, mitigare il rischio di incendi e gestire la prossimità e la coesione".

Proprietà rurali

Per quanto riguarda il registro delle proprietà rurali e il sistema di uso e monitoraggio del territorio, nell'ambito degli investimenti strutturali in agricoltura e silvicoltura, il Governo stima un investimento di un milione di euro nel 2026, notando che erano previsti 17 milioni di euro nel 2024 e 60 milioni quest'anno.

"La priorità sarà quella di registrare, aggiornare e consolidare l'inventario dei beni dello Stato, nonché di monetizzare e aumentare il valore dell'unico bene di Consest - Promoção Imobiliária, S.A.", si legge nella relazione sulla proposta di bilancio statale 2026.

Piani regolatori comunali

Per promuovere la "visione integrata e sostenibile del territorio", stimata in 75 milioni di euro entro il 2026, si prospetta l'approvazione di programmi regionali di uso del suolo, nonché la revisione dei Piani regolatori comunali (PDM).

"Riconoscendo la necessità di una maggiore agilità nei processi di pianificazione comunale, il Governo intende semplificare e ridurre la burocrazia nei meccanismi di revisione dei PDM, facilitando il loro adattamento alle nuove realtà sociali, economiche e ambientali", si legge nel documento.

La proposta suggerisce anche il consolidamento di un sistema catastale integrato, "per garantire un'effettiva conoscenza della proprietà e dell'uso del suolo", indicando che "l'integrazione tra il registro immobiliare e il catasto semplificherà il sistema catastale, migliorando la registrazione delle proprietà, prevenendo i conflitti, facilitando la pianificazione e creando condizioni più favorevoli per gli investimenti e la rivalutazione dei terreni".

33,8% dello stanziamento di bilancio

Il Programma per le infrastrutture e gli alloggi, con un totale di 116 progetti, è la voce di bilancio più consistente nella proposta di bilancio dello Stato per il 2026, con uno stanziamento di 5.841,1 miliardi di euro, pari al 33,8% del totale.

I finanziamenti nazionali per il programma ammontano a 4.961,9 miliardi di euro, di cui 1.028 milioni di euro provenienti dal gettito fiscale. I finanziamenti europei ammontano a 879,2 milioni di euro, di cui 769,8 milioni di euro provengono dal Programma di Ricerca e Sviluppo.

I punti salienti di questo programma includono i progetti relativi alle concessioni, alla costruzione, alla riqualificazione e alla manutenzione della rete ferroviaria e stradale, gestiti da Infraestruturas de Portugal, S.A.(IP), e il Programma di sostegno all'accesso agli alloggi - 1° diritto e alloggi a prezzi accessibili, gestito da IHRU, I.P.

Nell'ambito degli investimenti strutturali dell'Amministrazione centrale, la spesa per i fondi IHRU per l'edilizia abitativa raggiungerà quasi 1,2 miliardi di euro il prossimo anno. La parte più consistente, circa 800 milioni di euro, è destinata ai programmi di sostegno all'accesso agli alloggi.

Lo stock di alloggi pubblici a prezzi accessibili riceverà 360 milioni di euro, lo stock di alloggi di emergenza riceverà 28 milioni di euro e la riabilitazione dello stock di alloggi riceverà 10 milioni di euro.

La priorità dell'Esecutivo è la costruzione di 59.000 unità abitative pubbliche, la creazione di partenariati pubblico-privati in proprietà statali vacanti con potenziale abitativo e l'immissione di pacchetti immobiliari nel mercato per gli investitori, in particolare attraverso "concessioni", a partire da "proprietà rilasciate dalla concentrazione di ministeri ed enti nel Campus XXI".

Per quanto riguarda le licenze urbane, il Governo si impegna a semplificare, ridurre la burocrazia e snellire i processi. E per il mercato degli affitti, promette:

- Rivedere il sistema degli affitti urbani, garantendo ai proprietari il diritto di rescindere i contratti in caso di non conformità;

- Modificare i programmi di affitto, in particolare quelli a prezzi accessibili, attraverso il modello dei contratti di investimento "build-to-rent" per attrarre gli investimenti privati;

- razionalizzare tutti i programmi pubblici di assistenza agli affitti.

Esenzioni fiscali

La proposta di bilancio dello Stato per il 2026 prevede anche un aggiornamento del 2% degli scaglioni dell'imposta IMT, aumentando il valore esente da imposta di una casa per i giovani di circa 6.500 euro, fino a circa 330.500 euro. Lo scaglione successivo, sempre coperto dall'IMT Jovem (IMT giovani), soggetto a un'aliquota dell'8%, passa da 648.022 euro a 660.982 euro.

L'IMT Jovem (IMT giovani), come si ricorda, inizierà a essere applicata nell'agosto 2024, prevedendo un'esenzione. L'importo totale di questa imposta, dell'imposta di bollo e delle tasse di registrazione per le case con un valore fino a 316.000 euro, che quest'anno è salito a 324.058 euro.

Quando si supera il limite di esenzione, si applica un'aliquota marginale IMT dell'8% fino a 648.022 euro. Al di sopra di questo importo, non c'è esenzione né dall'IMT né dall'imposta di registro (IS).

Pertanto, il prossimo anno, una casa valutata 600.000 euro pagherà lo 0% di IMT e di imposta di registro fino a 330.539 euro, e un'aliquota dell'8% sulla parte compresa tra questo valore e il prezzo di acquisto.

Per coloro che acquistano una casa che non rientra in questa misura (perché hanno più di 35 anni o perché sono già proprietari di un immobile residenziale, o di parte di esso), il Bilancio dello Stato 2026 introduce anche delle modifiche, con un'esenzione IMT per l'acquisto di una casa con un prezzo fino a 106.346 euro.