A existência de uma “grave crise habitacional” é reconhecida na Proposta de Orçamento do Estado para 2026 (OE2026), com o Governo a apontar uma solução como travar o “aumento dos preços, que envolve principalmente um aumento decisivo da oferta habitacional”.

Várias medidas relacionadas com os setores imobiliário e residencial estão incluídas no documento, apresentado pelo ministro de Estado e das Finanças, Joaquim Miranda Sarmento, no Ministério das Finanças. Já foi entregue ao Parlamento.

A proposta do Orçamento do Estado 2026, vale destacar, será discutida e votada em termos gerais entre 27 e 28 de outubro. A votação final global está marcada para 27 de novembro, após o debate sobre os detalhes

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Crise habitacional

O

governo de Luís Montenegro se comprometeu, por exemplo, a fornecer 59.000 casas nos próximos seis anos, com 33.000 novos apartamentos a serem construídos com financiamento do Plano de Recuperação e Resiliência (RRP). Além disso, após um acordo recentemente assinado com o Banco Europeu de Investimento (BEI), está prevista a construção de 12.000 novas casas, que farão parte do Programa de Apoio ao Aluguel

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Em relação à moradia acessível, um investimento de 930 milhões está planejado para 2026 em programas públicos de promoção e reabilitação destinados a abrigar 22.000 pessoas.

Na área tributária, o Executivo já anunciou uma redução para 6% da alíquota do IVA na construção de casas para venda ou aluguel a preços “moderados” (“2.300 por mês para aluguel e” 648.000 para construção para aluguel).

No mercado de aluguel, espera-se que a dedução do IRS para aluguéis “moderados” aumente para 900, bem como uma redução na alíquota do IRS de 25% para 10% em contratos de aluguel de casas no valor de até 2.300 por mês.

Também foram anunciados o fim do imposto sobre mais-valias do IRS na venda de casas, quando o produto é reinvestido em imóveis para arrendar a preços “moderados”, e a isenção temporária do Imposto Municipal sobre Transferências de Imóveis (IMT) e Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) para o mesmo tipo de imóveis.

Ativos do estado

O governo quer transferir a propriedade de todas as propriedades rurais privadas do Estado para os municípios, “sem exigir qualquer compensação”, em um esforço para mitigar o risco de incêndios. De acordo com o documento, “o Estado possui aproximadamente 43.000 propriedades rurais” e, além dessas, outras 65.000 estão registradas em favor do Estado, “porque não têm dono conhecido

”.

Em relação à gestão dos ativos imobiliários do Estado, que tem um orçamento total de 852 milhões de euros para 2026, o Governo afirma que “a propriedade de todas as propriedades rurais integradas no domínio privado do Estado e registradas em nome do Estado no cadastro predial será transferida para os respectivos municípios, sem exigir qualquer compensação, para promover a reutilização das respectivas propriedades, mitigar o risco de incêndio e gerenciar a proximidade e a coesão”.

Propriedades rurais

Em relação ao registro de propriedades rurais e ao sistema de monitoramento e uso da terra, como parte dos investimentos estruturais em agricultura e silvicultura, o Governo estima um investimento de um milhão de euros em 2026, observando que foram 17 milhões de euros em 2024 e 60 milhões este ano.

“A prioridade será registrar, atualizar e consolidar o inventário dos ativos do Estado, bem como monetizar e aumentar o valor do ativo único da Consest - Promoção Imobiliária, S.A.”, diz o relatório da proposta de Orçamento do Estado para 2026.

Planos diretores municipais

Para promover a “visão integrada e sustentável do território”, estimada em 75 milhões de euros até 2026, existe a perspectiva de aprovação de programas regionais de uso da terra, bem como a revisão dos Planos Diretores Municipais (PDM).

“Reconhecendo a necessidade de maior agilidade nos processos de planejamento municipal, o governo pretende simplificar e reduzir a burocracia nos mecanismos de revisão dos PDMs, facilitando sua adaptação às novas realidades sociais, econômicas e ambientais”, afirma o documento.

A proposta também sugere a consolidação de um sistema cadastral integrado, “para garantir o conhecimento efetivo da propriedade e do uso da terra”, indicando que “a integração entre o registro imobiliário e o registro predial simplificará. Isso melhorará o registro de propriedades, evitará conflitos, facilitará o planejamento e criará condições mais favoráveis para investimento e valorização da terra.”

33,8% da dotação orçamentária

O Programa de Infraestrutura e Habitação, com um total de 116 projetos, é o programa, a maior rubrica orçamentária da proposta de Orçamento do Estado para 2026, com uma alocação de 5.841,1 bilhões, equivalente a 33,8% do total.

O

financiamento nacional para o programa totaliza 4.961,9 bilhões, dos quais 1.028 milhões virão de receitas fiscais. O financiamento europeu será de 879,2 milhões, dos quais 769,8 milhões virão do RRP

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Os destaques deste programa incluem projetos relacionados com concessões, construção, requalificação e manutenção da rede ferroviária e rodoviária, gerida pela Infraestruturas de Portugal, S.A. (IP), e o Programa de Apoio ao Acesso à Habitação â 1st Right and Affordable Housing, gerido pelo IHRU, I.P.

Nos investimentos estruturais da Administração Central, os gastos com fundos do IHRU de Habitação chegarão a quase 1,2 bilhão no próximo ano. A maior parte, aproximadamente 800 milhões, é destinada a programas de apoio ao acesso à moradia

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O estoque habitacional público acessível receberá 360 milhões, o estoque habitacional emergencial receberá 28 milhões e a reabilitação do estoque habitacional receberá 10 milhões.

A prioridade do Executivo é a construção de 59.000 unidades habitacionais públicas, o estabelecimento de parcerias público-privadas em propriedades estatais vagas com potencial habitacional e a injeção de pacotes imobiliários no mercado para investidores, notadamente por meio de “concessões”, começando com “propriedades liberadas pela concentração de ministérios e entidades no Campus XXI”.

No licenciamento urbano, o governo está empenhado em simplificar, reduzir a burocracia e agilizar os processos. E para o mercado de aluguel, promete:

- Revisar o sistema de aluguel urbano, garantindo aos proprietários o direito de rescindir contratos em caso de descumprimento;

- Mude os programas de aluguel, especialmente os programas de aluguel acessíveis, por meio do modelo de contrato de investimento construído para alugar para atrair investimento privado;

- Racionalize todos os programas públicos de assistência ao aluguel.

Isenções fiscais

A proposta de Orçamento do Estado para 2026 também inclui uma atualização de 2% nos escalões fiscais do IMT, aumentando o valor isento de impostos de uma casa para jovens em aproximadamente 6.500 para aproximadamente 330.500. A próxima faixa, ainda coberta pelo IMT Jovem, que está sujeito a uma alíquota de 8%, aumenta de 648.022 para 660.982.

O IMT Jovem, como lembrete, começou a ser implementado em agosto de 2024, fornecendo uma isenção. O valor total desse imposto, imposto de selo e taxas de registro para casas avaliadas em até 316.000, que este ano subiu para

324.058.

Quando o limite de isenção é excedido, uma taxa marginal de IMT de 8% se aplica até 648.022. Acima desse valor, não há isenção nem de IMT nem de Imposto de Selo (

IS).

Portanto, no próximo ano, uma casa avaliada em 600.000 pagará 0% de IMT e imposto de selo até 330.539, e uma alíquota de imposto de 8% sobre a parte entre esse valor e o preço de compra.

Para aqueles que compram uma casa não abrangida por esta medida (porque têm mais de 35 anos ou porque já possuem um imóvel residencial, ou parte dele), o Orçamento do Estado de 2026 também introduz mudanças, com uma isenção de IMT para a compra de uma casa com preço de até 106.346.