E questo è vero. Le nuove costruzioni sono aumentate e l'offerta sul mercato è maggiore rispetto a qualche anno fa.

A prima vista, sembra una buona notizia. Più case dovrebbero significare prezzi più accessibili. Ma la realtà è più complessa. Nonostante l'aumento dell'offerta, molte di queste case rimangono fuori dalla portata della maggior parte delle famiglie.

La spiegazione non sta solo nel mercato. È anche nel contesto in cui si costruisce.

Costruire in Portogallo oggi comporta una serie di costi che spesso non sono visibili ai non addetti ai lavori. Tra licenze lunghe, tasse, imposte, costi finanziari e incertezza delle scadenze, il rischio per chi promuove progetti immobiliari è elevato. E questo rischio ha un prezzo.

Il promotore, in quanto proprietario dell'intero processo, sostiene i costi accumulati nel corso degli anni. Interessi, oneri fiscali, costi amministrativi e ritardi. Tutto questo incide sul prezzo finale della casa.

Di fronte a questo scenario, la decisione diventa quasi inevitabile. Costruire dove il rendimento è maggiore. Nelle zone più ambite, nei segmenti con maggiore capacità di acquisto. Non per mancanza di volontà di fare diversamente, ma perché il sistema stesso spinge in questa direzione.

Ed è qui che entra in gioco un punto spesso poco discusso. Il ruolo dello Stato.

In Portogallo, lo Stato ha avuto una presenza molto limitata nella promozione diretta degli alloggi in affitto o in soluzioni strutturate che aiutano a bilanciare il mercato. Allo stesso tempo, la pressione fiscale associata allo sviluppo immobiliare rimane elevata, il che riduce le possibilità di sviluppare progetti più accessibili.

Se guardiamo ad altri settori, troviamo esempi interessanti. Nel settore della vendita al dettaglio o della logistica, il modello è chiaro. Chi investe in parchi logistici o spazi commerciali lo fa sulla base di contratti a lungo termine. Contratti di locazione di 15 o 20 anni che garantiscono prevedibilità, stabilità e rendimento.

Lo sviluppatore non si concentra sull'attività dell'inquilino. Si concentra sul patrimonio immobiliare e sulla sua redditività nel tempo.

La domanda che sorge spontanea è semplice. Perché non applicare una logica simile a quella residenziale?

Se ci fossero condizioni fiscali più favorevoli, unite a impegni chiari, sarebbe possibile creare un modello diverso. Gli sviluppatori potrebbero sviluppare progetti finalizzati alla locazione a lungo termine, con agevolazioni fiscali in cambio di affitti accessibili e stabilità contrattuale.

Questo potrebbe creare un nuovo segmento di mercato. Non solo case da vendere, ma case in cui vivere con una certa prevedibilità. Un modello in cui l'investitore ha la sicurezza e il residente l'accesso.

Allo stesso tempo, alleggerirebbe la pressione sull'acquisto di un alloggio, che oggi rimane, per molti, l'unica opzione.

Naturalmente, questo richiede visione e coordinamento. Richiede politiche pubbliche coerenti, stabilità fiscale e processi più efficienti. Ma soprattutto occorre riconoscere che il mercato, da solo, non risolve tutto.

Quello che stiamo vivendo oggi non è una mancanza di costruzione. È uno squilibrio tra ciò che viene costruito e ciò che è necessario.

Il Portogallo continua ad avere tutte le condizioni per evolversi in questo settore. C'è capacità, c'è interesse e c'è esperienza. Ciò che manca, forse, è un migliore allineamento degli incentivi.

Perché alla fine non si tratta solo di costruire di più.

Si tratta di costruire meglio, con equilibrio, e di garantire che l'accesso agli alloggi non dipenda solo da chi può pagare di più, ma da un sistema che funzioni per tutti.