Ja tämä on totta. Uudisrakentaminen on lisääntynyt, ja markkinoilla on nyt enemmän tarjontaa kuin muutama vuosi sitten.

Ensi silmäyksellä se vaikuttaa hyvältä uutiselta. Enemmän asuntoja tarkoittaa edullisempia hintoja. Todellisuus on kuitenkin monimutkaisempi. Tarjonnan lisääntymisestä huolimatta monet näistä kodeista ovat edelleen useimpien perheiden ulottumattomissa.

Selitys ei ole vain markkinoilla. Se on myös rakennuskontekstissa.

Portugalissa rakentamiseen liittyy nykyään monia kustannuksia, jotka eivät useinkaan näy ulkopuolisille. Pitkällisen lupamenettelyn, maksujen, verojen, rahoituskustannusten ja määräaikojen epävarmuuden vuoksi kiinteistöhankkeita edistävien riski on suuri. Ja tällä riskillä on hintansa.

Rakennuttaja vastaa koko prosessin ajan omistajana vuosien varrella kertyneistä kustannuksista. Korot, veromaksut, hallinnolliset kustannukset ja viivästykset. Kaikki tämä vaikuttaa talon lopulliseen hintaan.

Tämän skenaarion edessä päätös on lähes väistämätön. Rakennetaan sinne, missä tuotto on suurin. Halutuimmille alueille, segmenteille, joilla on suurin ostokapasiteetti. Tämä ei johdu siitä, ettei haluttaisi tehdä toisin, vaan siitä, että järjestelmä itsessään ajaa tähän suuntaan.

Ja tässä kohtaa tulee esiin seikka, josta usein keskustellaan vähän. Valtion rooli.

Portugalissa valtio on osallistunut hyvin vähän vuokra-asuntojen suoraan edistämiseen tai markkinoiden tasapainottamiseen tähtääviin rakenteellisiin ratkaisuihin. Samaan aikaan kiinteistökehitykseen liittyvä verorasitus on edelleen korkea, mikä vähentää mahdollisuuksia kehittää edullisempia hankkeita.

Jos tarkastelemme muita aloja, löydämme mielenkiintoisia esimerkkejä. Vähittäiskaupassa tai logistiikassa malli on selkeä. Logistiikkapuistoihin tai liiketiloihin investoivat tekevät sen pitkäaikaisten sopimusten perusteella. Vuokrasopimukset ovat 15 tai 20 vuoden mittaisia ja takaavat ennustettavuuden, vakauden ja tuoton.

Rakennuttaja ei keskity vuokralaisen toimintaan. Se keskittyy kiinteistöomaisuuteen ja sen kannattavuuteen ajan mittaan.

Kysymys, joka herää, on yksinkertainen. Miksi ei sovellettaisi samanlaista logiikkaa kuin asuinrakentamiseen?

Jos verotukselliset olosuhteet olisivat suotuisammat ja niihin liittyisi selkeitä sitoumuksia, olisi mahdollista luoda erilainen malli. Rakennuttajat voisivat kehittää pitkäaikaiseen vuokraukseen tähtääviä hankkeita, joissa veroetuja myönnetään kohtuuhintaisia vuokria ja sopimusvakautta vastaan.

Tämä voisi luoda markkinoille uuden segmentin. Ei vain myytäviä taloja, vaan taloja, joissa voi asua ennustettavasti. Malli, jossa sijoittajalla on turvaa ja asukkaalla on mahdollisuus asua.

Samalla se vähentäisi painetta asunnon ostamiseen, joka on nykyään monille ainoa vaihtoehto.

Tämä edellyttää tietenkin näkemystä ja koordinointia. Se edellyttää johdonmukaista julkista politiikkaa, julkisen talouden vakautta ja tehokkaampia prosesseja. Mutta ennen kaikkea se edellyttää sen tunnustamista, että markkinat eivät yksinään ratkaise kaikkea.

Se, mitä nyt koemme, ei johdu rakentamisen puutteesta. Kyse on rakennetun ja tarvittavan välillä vallitsevasta epäsuhtaisuudesta.

Portugalilla on edelleen kaikki edellytykset kehittyä tällä alalla. Kapasiteettia, kiinnostusta ja kokemusta on olemassa. Se, mitä ehkä puuttuu, on kannustimien parempi yhteensovittaminen.

Loppujen lopuksi kyse ei ole vain siitä, että rakennetaan lisää.

Kyse on paremmasta rakentamisesta, tasapainoisesta rakentamisesta ja sen varmistamisesta, että asuntojen saanti ei riipu vain siitä, kuka pystyy maksamaan eniten, vaan järjestelmästä, joka toimii kaikkien kannalta.