Nel suo "Economic Survey" sul Portogallo, che analizza la performance economica del Paese, l'Organizzazione per la Cooperazione e lo Sviluppo Economico(OCSE) afferma che "le precedenti riforme volte a incrementare l'offerta di alloggi in affitto hanno avuto un successo limitato a causa della persistente frammentazione normativa", del congelamento degli affitti prima del 1990 e dei "frequenti cambiamenti politici che creano incertezza per gli investitori", conclude l'analisi.

In un sottocapitolo dedicato all'efficienza energetica, l'OCSE osserva che, "nonostante il clima mite del Portogallo e la domanda energetica complessivamente bassa", la scarsa qualità degli alloggi "contribuisce ad alti livelli di povertà energetica" e "danneggia la salute e il benessere delle persone".

Nella sua diagnosi iniziale della crisi abitativa in Portogallo, l'OCSE sottolinea la "debolezza degli investimenti nell'edilizia abitativa negli ultimi decenni", l'aumento dei prezzi dei terreni e dei costi di costruzione, la "carenza di manodopera qualificata" e i ritardi e la complessità nell'ottenere i permessi di costruzione.

Ad esempio, il numero di giorni per ottenere un permesso di costruzione nel 2023 variava da 272 a Funchal a 548 a Coimbra, essendo 545 a Lisbona e 453 a Porto.

Inoltre, lo stock abitativo, "uno dei più grandi" dell'OCSE in termini percentuali, si dimostra "inefficiente", poiché il numero di case non utilizzate come residenza primaria - perché sfitte (12% delle abitazioni nel 2021) o utilizzate come case per le vacanze (19%) - "è il più alto" tra i Paesi dell'organizzazione.

Questo scenario è stato osservato anche nel centro di Lisbona, dove il 14,9% delle proprietà è sfitto e il 9,3% è utilizzato come casa vacanze nel 2021.

Nonostante il governo e molti comuni abbiano aumentato gli investimenti negli ultimi anni, "nel 2022 lo stock di alloggi sociali era tra i più bassi dell'OCSE".

Secondo il rapporto, nel 2022 il Portogallo ha destinato circa lo 0,1% del PIL all'edilizia sociale.

Lo squilibrio tra domanda e offerta nel mercato immobiliare si spiega con un aumento del 13% del numero di famiglie tra il 2010 e il 2023, "che riflette una tendenza verso nuclei familiari più piccoli".

Inoltre, i "prezzi degli immobili relativamente bassi", rispetto agli standard internazionali, hanno incoraggiato la domanda da parte dei cittadini stranieri, che rappresentano "circa il 10% del valore totale delle transazioni immobiliari tra il 2019 e il 2024".

La domanda degli stranieri si è concentrata "nelle proprietà più costose, che riflettono il potere d'acquisto relativamente più elevato e i requisiti minimi di investimento" richiesti dai cosiddetti "visti d'oro".

Anche la crescita del turismo ha aumentato la domanda di alloggi, così come "l'espansione degli affitti a breve termine".

"A Lisbona, ad esempio, il numero di proprietà pubblicizzate su Airbnb è passato da 18.277 nel settembre 2019 a 21.181 nel dicembre 2024, pari a circa il 7,6% di tutte le abitazioni nell'area urbana", sottolinea lo studio.